Welche Lagen in Madrid eignen sich am besten für eine Renovierungsinvestition?

Madrid ist selten ein einheitlicher Markt: Historische Kerne, etablierte Wohnviertel und wachsende Randlagen unterscheiden sich stark in Bausubstanz, Nachfrage und rechtlichen Auflagen. Wer renovieren und anschließend verkaufen oder vermieten möchte, sollte deshalb nicht nur den Ort, sondern das konkrete Viertel und Gebäude prüfen.

Für Käufer aus Deutschland kommen weitere Faktoren hinzu: die Wahl zwischen touristischer und langfristiger Vermietung, regionale Lizenzvorgaben sowie steuerliche Pflichten, die je nach Lage in Madrid unterschiedlich relevant sein können. Der folgende Überblick ordnet diese Punkte ein.

Madrid ist eine Binnenprovinz ohne Küste, geprägt von der Hauptstadt selbst und ihrem Umland. Käufer sind vor allem Berufstätige, Investoren und Familien, die von Arbeitsmarkt, internationalen Schulen und städtischer Infrastruktur angezogen werden.

Der Flughafen Madrid-Barajas ist einer der größten Drehkreuze Spaniens mit sehr guter internationaler Anbindung. Das Angebot besteht überwiegend aus Stadtwohnungen, mit stabiler Nachfrage unabhängig von der Saison.

In der Stadt Madrid selbst liegt das größte Renovierungspotenzial in zentralen Vierteln wie Lavapiés, Chueca oder Embajadores, wo viele Wohnungen aus Gebäuden mit Bausubstanz aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts stammen und häufig veraltete Installationen, ungünstige Aufteilungen oder sanierungsbedürftige Fassaden aufweisen. Käufer dieser Objekte sind vor allem Berufstätige, die eine zentrale Wohnung für sich selbst suchen, sowie Investoren, die nach der Sanierung an Mieter aus dem großstädtischen Arbeitsmarkt vermieten wollen. Da Madrid als Hauptstadt und wirtschaftliches Zentrum ganzjährig Zuzug erfährt, bleibt die Nachfrage nach sanierten Stadtwohnungen unabhängig von der Jahreszeit stabil.

In Vierteln mit gehobenerem Profil wie Salamanca oder Chamberí richten sich sanierte Altbauwohnungen eher an Familien, die die Nähe zu internationalen Schulen und guter städtischer Infrastruktur schätzen, während in Vierteln wie Lavapiés oder Tetuán ein breiteres Publikum aus jungen Berufstätigen und Investoren zusammenkommt. Da die Autonome Gemeinschaft Madrid die Höhe der Übertragungssteuer beim Immobilienkauf selbst festlegt, sollte diese vor der Kalkulation der Kaufnebenkosten anhand der entsprechenden Tabelle geprüft werden. Der Flughafen Madrid-Barajas als eines der größten Drehkreuze Spaniens macht die Stadt zudem für internationale Käufer besonders zugänglich, die die Immobilie aus dem Ausland verwalten oder vermieten möchten.

Rund um die Hauptstadt liegen dicht besiedelte Städte wie Alcalá de Henares, Getafe, Pozuelo de Alarcón oder Las Rozas, die eigene Wohnungsmärkte mit eigenem Sanierungsbedarf bilden. Hier stammt ein großer Teil des Bestands aus den Jahrzehnten der städtischen Expansion, sodass Wohnungen oft eine Modernisierung von Bädern, Küchen, Dämmung und Heizsystemen benötigen, um heutigen Ansprüchen zu genügen. Käufer sind überwiegend Familien und Berufspendler, die eine gute Anbindung an die Hauptstadt über Straße und Nahverkehr mit einem ruhigeren Wohnumfeld verbinden wollen, sowie Investoren, die auf stabile Langzeitvermietung an diese Zielgruppe setzen.

Die Nachfrage in diesen Umlandstädten hängt stärker vom Arbeitsmarkt der Region als von touristischen Zyklen ab, was sie zu einem Umfeld mit geringeren saisonalen Schwankungen macht als etwa Küstenlagen. Bei der Sanierung lohnt sich hier besonders die energetische Verbesserung, da viele Gebäude aus expansiven Bauphasen ursprünglich mit geringen Dämmstandards errichtet wurden und energetisch modernisierte Wohnungen bei Mietern und Käufern gleichermaßen gefragt sind. Auch hier gilt die von der Autonomen Gemeinschaft Madrid festgelegte Übertragungssteuer, unabhängig davon, ob die Immobilie in der Hauptstadt oder in einer Umlandstadt liegt.

Im Nordwesten der Provinz, in Orten wie San Lorenzo de El Escorial, Cercedilla oder anderen Gemeinden der Sierra de Guadarrama, finden sich Steinhäuser, Chalets und Landhäuser, die traditionell als Wochenend- oder Ferienimmobilien für Bewohner der Hauptstadt dienen. Diese Objekte weisen oft einen anderen Sanierungsbedarf auf als Stadtwohnungen, etwa bei Dach, Heizsystem für die kältere Höhenlage oder bei der Anpassung an ganzjährige statt nur saisonale Nutzung. Käufer sind hier häufig Familien aus der Hauptstadt selbst oder Investoren, die auf Vermietung an Wochenend- und Feriengäste setzen, wobei die Nachfrage an Wochenenden und in den Sommermonaten deutlich anzieht.

Da Teile der Sierra de Guadarrama unter Naturschutz stehen, gelten für Umbauten und Erweiterungen in diesen Gemeinden häufig strengere Auflagen als im städtischen Umfeld, weshalb eine Sanierung dort frühzeitig mit der zuständigen Gemeinde abgestimmt werden sollte. Für eine touristische Vermietung dieser Landhäuser ist ebenfalls eine Genehmigung nach den Regeln der Autonomen Gemeinschaft Madrid erforderlich, und einzelne Gemeinden können zusätzliche lokale Einschränkungen vorsehen. Wer ein solches Objekt saniert, sollte zudem die Zufahrt und Erschließung in den Wintermonaten berücksichtigen, da Lagen in höheren Bereichen der Sierra saisonal anspruchsvoller sein können als die Ebene um die Hauptstadt.

Wer in der Provinz Madrid investiert, profitiert von einer im Vergleich zu Küstenregionen stabileren, weniger saisonabhängigen Nachfrage, die stark an den Arbeitsmarkt und die Rolle der Hauptstadt als Wirtschafts- und Verwaltungszentrum gekoppelt ist. Dennoch unterscheiden sich Zielgruppe und Sanierungsaufwand deutlich zwischen zentralen Altbauvierteln, Umlandstädten und der Sierra im Nordwesten, weshalb die Wahl der Lage von der geplanten Nutzung abhängen sollte, sei es Vermietung an Berufstätige, an Familien oder an Wochenendgäste. Ein Rechtsanwalt vor Ort unterstützt dabei, die für jede dieser Lagen nötigen Genehmigungen einzuholen und die Steuerpflichten als nicht ansässiger Eigentümer, etwa die Erklärung über das Modelo 210 sowie IBI und Gemeinschaftskosten, korrekt zu berücksichtigen.

Unser Team kennt die Unterschiede zwischen den Altbauvierteln der Hauptstadt, den Umlandstädten und der Sierra de Madrid und passt Suche, Prüfung und Sanierung an das jeweilige Profil an, sei es für die eigene Nutzung, die klassische Vermietung oder die komplette Investitionslösung, bei der Sie die Immobilie auf Ihren eigenen Namen kaufen, unser eigenes Renovierungsteam die Arbeiten ausführt und wir anschließend Verkauf oder Vermietung übernehmen. Die 18 Projekte, die unsere Gruppe seit 2022 abgeschlossen hat, mit einem mittleren Sanierungsanteil von 22 Prozent des Kaufpreises, zeigen unsere Arbeitsweise, sind aber kein Versprechen für künftige Ergebnisse in der Provinz Madrid.

Zu Madrid (Provinz) finden Sie im Folgenden konkrete, datierte Daten - von den Bewohnern über die angebotenen Immobilientypen bis zur Anreise und zum Klima, jeweils mit Quelle am Ende. Als Investor aus dem Ausland können Sie damit die Lage vor einer Entscheidung realistischer einschätzen.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Madrid 7.113.886 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. In der Provinz Madrid haben 1.181.319 Einwohner eine ausländische Staatsangehörigkeit, etwa 17 von 100. Ein spürbarer, aber kein dominierender Anteil, der von Ort zu Ort innerhalb der Provinz stark schwankt.

8.252 deutsche Staatsangehörige waren laut INE am 1. Januar 2022 in der Provinz Madrid gemeldet, wenige im Vergleich zu anderen Gruppen. Allerdings erfasst das Padrón nur den festen Wohnsitz, nicht Eigentümer von Zweitwohnsitzen. Welche ausländischen Nationalitäten in Madrid (Provinz) zum 1. Januar 2025 am stärksten vertreten waren, zeigt die folgende Übersicht auf Basis der vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Madrid vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

Die 32.271 Inserate, die wir derzeit für die Provinz Madrid erfassen, weisen einen medianen Quadratmeterpreis von 3.920 €/m² und einen medianen Gesamtpreis von 360.000 € auf. Damit liegt die Provinz über dem Referenzwert von 3.135 €/m², der sich aus 130 von uns beobachteten Orten in Spanien ergibt. Die mittlere Hälfte der Inserate bewegt sich zwischen 2.820 €/m² und 6.030 €/m². Darüber und darunter finden sich sowohl günstigere als auch teurere Angebote.

Wer in Madrid (Provinz) zum medianen Angebotspreis von 360.000 € kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer zum regionalen Satz von 6 %, umgerechnet etwa 21.600 €. Dazu kommen rund 4.300 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, sodass insgesamt etwa 25.900 € als Eigenmittel bereitstehen sollten, unabhängig von der Finanzierung. Die genannten Werte beruhen auf Angebotspreisen aus Inseraten, die am 2026-11-01 online waren, nicht auf abgeschlossenen Verkäufen. Welcher Preis am Ende tatsächlich gezahlt wird, hängt von Verhandlung, Zustand, genauer Lage und Ausrichtung der Immobilie ab.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Madrid nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

In Madrid (Provinz) wies die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Angeboten für 05/2026 lediglich 13.431 Ferienwohnungen mit 51.387 Betten aus, umgerechnet 2 pro 1.000 Einwohner. Diese geringe Dichte deutet auf einen Markt hin, der überwiegend von dauerhaftem Wohnen geprägt ist. Für 2024 weist das Referenzsystem des Ministeriums für Wohnungswesen für Madrid (Provinz) eine mittlere tatsächlich gezahlte Monatsmiete von 800 € aus, ermittelt aus 474.935 steuerlich gemeldeten Mietverträgen. Dieser amtliche Wert bezieht sich ausschließlich auf Langzeitvermietung in der Vergangenheit, nicht auf Ferienvermietung oder künftige Entwicklungen, und Mieten unterliegen Schwankungen nach oben wie nach unten. Nach denselben amtlichen Daten lag die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 650 € und 1.050 € im Monat.

In der Provinz Madrid gibt es nur einen kommerziellen Flughafen, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD). Wer anreisen möchte, sollte vorab prüfen, ob in der gewünschten Reisezeit Verbindungen vom Heimatflughafen bestehen, denn je nach Wohnort kann auch ein Flughafen in einer Nachbarprovinz günstiger liegen. Da die Messstation in oder bei Madrid, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Die Winter sind kalt gemessen am spanischen Durchschnitt: 6,3 °C im Januarmittel mit einem Tagesminimum von 2,7 °C, dazu 25,1 °C im August mit einem Tagesmaximum von 31,3 °C. Wer hier lebt, zahlt spürbar für Heizung, eine gute Dämmung macht sich entsprechend bemerkbar. Die Niederschlagswerte liegen im mittleren Bereich: rund 421 mm im Jahr an etwa 59 Tagen mit Regen. Das Klima ist damit weder besonders trocken noch besonders feucht. Diese Klimawerte sind die offiziellen Klimanormalwerte (1981-2010) des staatlichen Wetterdienstes AEMET für die Station Madrid, Retiro, etwa 2 Kilometer entfernt; die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort können leicht abweichen, besonders im Landesinneren oder in größerer Höhe.

Das INE registrierte in der Provinz Madrid 77.763 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 07/2026. Je mehr Transaktionen, desto leichter lassen sich Preise vergleichen und desto breiter ist das Angebot. Diese Zahlen beschreiben die Provinz Madrid insgesamt und unterscheiden sich stark von Ort zu Ort und von Immobilie zu Immobilie. Schreiben Sie uns, wonach Sie suchen, dann schauen wir uns die Zahlen für Ihren Fall gemeinsam an.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Madrid beträgt der allgemeine Satz 6 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Nicht jede Straße in Madrid eignet sich gleich gut für ein Renovierungsprojekt. Entscheidend ist zunächst die Bausubstanz: Häuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren bieten oft solide Grundstrukturen, aber veraltete Installationen, die sich mit vertretbarem Aufwand modernisieren lassen. Ältere Gebäude in historischen Kernen verlangen dagegen häufig denkmalschutzrechtliche Abstimmungen, die Zeit und Budget beeinflussen. Auch die Ausrichtung des Grundstücks, die Belichtung und der Zustand des Dachs beeinflussen, wie hoch der tatsächliche Sanierungsaufwand am Ende ausfällt.

Ebenso wichtig ist die Nachfrage vor Ort: Wohnlagen mit guter Anbindung an Schulen, Ärzte, Supermärkte und öffentlichen Nahverkehr lassen sich nach der Renovierung leichter verkaufen oder vermieten als isolierte Randlagen. Wer in Madrid investiert, sollte deshalb prüfen, ob ein Viertel im Wandel begriffen ist, etwa durch neue Infrastruktur oder wachsendes Interesse ausländischer Käufer, oder ob es bereits ausgereizt ist. Ein Blick auf geplante öffentliche Investitionen, etwa in Straßen, Plätze oder den Nahverkehr, gibt oft frühzeitig Hinweise darauf, welche Ecken von Madrid in den kommenden Jahren an Attraktivität gewinnen könnten.

In vielen Orten Madrids lässt sich eine Zweiteilung beobachten: Die historischen Zentren ziehen Käufer an, die Charakter und Fußläufigkeit schätzen, verlangen aber oft aufwendigere Sanierungen wegen Fassadenschutz oder enger Grundrisse. Peripherie-Viertel mit jüngerer Bausubstanz sind technisch einfacher zu renovieren, hängen aber stärker davon ab, ob sich die Umgebung weiterentwickelt. Zusätzlich unterscheiden sich Parkmöglichkeiten, Barrierefreiheit und die Verfügbarkeit von Aufzügen deutlich zwischen den beiden Lagetypen und wirken sich direkt auf den Kreis möglicher Käufer oder Mieter aus.

Für ein Renovate-to-rent-Projekt zählt zusätzlich, ob eine touristische Vermietung überhaupt möglich ist: Viele Gemeinden und Eigentümergemeinschaften verlangen eine regionale Lizenz oder schränken Kurzzeitvermietung ein. Wer stattdessen langfristig vermieten oder selbst nutzen möchte, ist von dieser Einschränkung weniger betroffen. Auch die Nähe zu Stränden, Naturgebieten oder Gewerbeflächen spielt eine Rolle dafür, welche Zielgruppe sich für ein späteres Mietobjekt in Madrid interessiert.

Unabhängig davon, welches Viertel in Madrid infrage kommt, benötigen Käufer aus Deutschland eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto. Die Urkunde wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet und anschließend im Grundbuch eingetragen; dieser Vorgang dauert üblicherweise einige Wochen. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen die regional festgelegte Übertragungssteuer bei Bestandsimmobilien beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten an; ein Anwalt ist optional, für ausländische Käufer aber üblich. Wer aus Deutschland kauft, sollte zudem eine Reihe von Dokumenten bereithalten: Einkommensnachweis, etwa eine Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen, den letzten Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge der letzten Monate, Nachweise bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten sowie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit in Spanien niederlassen, ohne ein Visum zu benötigen. Nicht ansässige Eigentümer reichen jährlich eine Steuererklärung (Modelo 210) ein, Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises auf Rechnung der Steuerschuld des nicht ansässigen Verkäufers ein; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an. Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko, was die Kalkulation von Kaufpreis und Renovierungsbudget in Madrid erleichtert.

Für Käufer, die selbst suchen möchten, prüfen wir Objekte on- und off-market in Madrid, begleiten Besichtigungen persönlich oder per Video und koordinieren Anwalt, Notar und Bank. Wir arbeiten dabei mit einem Netzwerk von etwa 1.000 kooperierenden Agenturen in Spanien, wodurch uns viele Objekte in Madrid schon vor der öffentlichen Vermarktung bekannt sind.

Bei der kompletten Investitionslösung übernehmen wir zusätzlich die Auswahl eines Objekts mit Renovierungspotenzial: Sie kaufen die Immobilie auf Ihren eigenen Namen, unser eigenes Renovierungsteam saniert sie, und anschließend verkaufen oder vermieten wir sie für Sie. Wir bündeln dabei niemals das Geld mehrerer Investoren, und es handelt sich weder um einen Fonds noch um ein kollektives Anlagemodell. Die Ergebnisse hängen vom jeweiligen Projekt und der gewählten Lage in Madrid ab, können geringer als erhofft oder negativ ausfallen und sind nie garantiert – vergangene Projekte lassen keine Rückschlüsse auf künftige zu.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.