Grunderwerbsteuer (ITP) in Spanien: Was Käufer aus Deutschland zahlen
Wer eine Immobilie in Spanien kauft, zahlt neben dem Kaufpreis die regionale Grunderwerbsteuer ITP. Dieser Beitrag erklärt, wie die Steuer funktioniert, welche weiteren Kosten hinzukommen und worauf Käufer aus Deutschland bei Finanzierung, Steuererklärung und Aufenthalt achten sollten.
Wer hinter dieser Seite steht. Sókerim ist eine spanische Immobilienagentur (Lyrio Home Solutions, S.L.) mit Büros in der Region Madrid und in Alicante sowie einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien. Wir helfen Menschen, die im Ausland leben, dabei, in Spanien eine Immobilie zu finden, zu kaufen und zu verwalten – auf Deutsch, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
ITP verstehen, bevor Sie budgetieren
Der Kauf einer Immobilie in Spanien beginnt für die meisten deutschen Interessenten mit der Frage nach dem tatsächlichen Gesamtpreis. Neben dem vereinbarten Kaufpreis kommt bei Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer ITP hinzu, deren Satz von der Autonomen Gemeinschaft festgelegt wird, zu der gehört.
Dieser Beitrag ordnet ein, wie die ITP in das Gesamtbudget passt, welche weiteren Nebenkosten typischerweise anfallen und welche steuerlichen und aufenthaltsrechtlichen Punkte für Käufer aus Deutschland zusätzlich relevant sind – von der NIE-Nummer bis zum Doppelbesteuerungsabkommen.
Hinweis: Die genaue Höhe der ITP für Spanien sollten Sie stets aktuell bei Notar oder Gestoría bestätigen lassen, da sich regionale Sätze ändern können.
Wie die Grunderwerbsteuer (ITP) berechnet wird
Wer in Spanien ein Bestandsobjekt – also eine bereits genutzte Immobilie – kauft, zahlt die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP. Diese Steuer wird nicht landesweit einheitlich festgelegt, sondern von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft bestimmt, zu der gehört. Der genaue Satz kann sich ändern und sollte vor der Reservierung eines Objekts aktuell beim Notar oder bei der Gestoría vor Ort abgefragt werden.
Bei Neubauten gilt ein anderes System: Hier fallen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis an, zusätzlich eine Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), deren Höhe ebenfalls regional geregelt ist. Für Käufer aus Deutschland lohnt sich daher ein früher Blick auf den Zustand der Immobilie: Bestandsimmobilie oder Neubau entscheidet, welches Steuersystem greift und wie das Budget für die Kaufnebenkosten kalkuliert werden muss.
Wichtig: Der ITP-Satz für Spanien kann sich ändern; verlassen Sie sich für die endgültige Kalkulation immer auf die aktuelle Bestätigung durch Notar oder Gestoría, nicht auf ältere Angaben aus dem Internet.
10 %
Mehrwertsteuer bei Neubauten
Auf Neubauten wird statt der ITP eine landesweite Mehrwertsteuer von 10 % erhoben, zuzüglich einer regional geregelten Stempelsteuer.
3 %
Rückbehalt beim späteren Verkauf
Verkauft ein Nicht-Resident später seine Immobilie, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf die spanische Steuer ein.
NIE
Steuerliche Identifikationsnummer
Ohne die spanische Steuernummer NIE lässt sich weder die ITP zahlen noch ein Notartermin für die Beurkundung vereinbaren.
Weitere Nebenkosten beim Hauskauf in Spanien
Neben der ITP entstehen in Spanien weitere Kosten, die viele Käufer aus Deutschland zunächst unterschätzen. Dazu zählen die Gebühren des Notars für die Beurkundung, die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) sowie die Gestoría, die die Formalitäten rund um Steuern und Anmeldung übernimmt. Ein Anwalt ist rechtlich nicht vorgeschrieben, wird ausländischen Käufern aber praktisch immer empfohlen, um Kaufvertrag, Lasten und Fristen zu prüfen.
Für die Abwicklung braucht es außerdem ein spanisches Bankkonto und die NIE-Nummer; beides lässt sich parallel zur Objektsuche beantragen. Wer eine Finanzierung über eine spanische Bank prüfen möchte, kann dies über spezialisierte Vermittler wie unseren Partner Colibrí Finances klären – eine Finanzierung wird dabei nie garantiert und hängt von der individuellen Bonität ab.
| Kostenart | Wer zahlt üblicherweise | Worum es geht |
|---|---|---|
| Notar | Käufer | Beurkundung der Kaufurkunde vor einem spanischen Notar |
| Grundbuchamt | Käufer | Eintragung des Eigentums im Registro de la Propiedad |
| Gestoría | Käufer | Abwicklung von Steuerzahlung und Anmeldungen |
| Anwalt | Käufer (optional) | Prüfung von Vertrag, Lasten und Fristen |
Laufende Steuerpflichten nach dem Kauf
Mit dem Kauf endet die steuerliche Verantwortung nicht. Nicht-resident Eigentümer geben jährlich die Modelo-210-Erklärung ab, über die etwa Mieteinnahmen in Spanien versteuert werden. Hinzu kommen die jährliche Grundsteuer IBI und die Gemeinschaftskosten für Instandhaltung und Verwaltung der Wohnanlage – beides sollte fest im laufenden Budget stehen.
Da zwischen Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, werden Steuern in der Regel nicht doppelt fällig; wie Einkünfte aus einer spanischen Immobilie konkret in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind, sollte aber ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall prüfen. Für Zahlungen selbst entfällt jedes Wechselkursrisiko, da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt.
Verkauf, Vermietung und Aufenthalt: Was Käufer aus Deutschland wissen sollten
Wird die Immobilie später verkauft, behält der Käufer als Nicht-Resident-Regel 3 % des Preises ein und führt sie an die spanische Steuerbehörde ab; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Wer die Wohnung touristisch vermieten möchte, braucht zudem eine regionale Lizenz – viele Regionen und Gemeinschaften schränken Kurzzeitvermietungen inzwischen ein oder untersagen sie ganz.
Für den Aufenthalt gilt: Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit in Spanien niederlassen, ohne ein Visum zu benötigen; ein eigenes Investorenvisum ist dafür nicht nötig – der frühere „Golden Visa“ für Immobilienkäufer wurde ohnehin zum 3. April 2025 abgeschafft und steht nicht mehr zur Verfügung.
- NIE-Nummer frühzeitig beantragen
- Spanisches Bankkonto eröffnen
- Notar- und Grundbuchtermin mit der Gestoría abstimmen
- Anwalt für Vertragsprüfung einbeziehen
- Unterlagen bereithalten: Einkommensnachweis, letzter Einkommensteuerbescheid, aktuelle Kontoauszüge, Nachweis bestehender Kredite, gültiger Ausweis oder Reisepass
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die ITP in Spanien genau?
Die Höhe wird von der Autonomen Gemeinschaft festgelegt, zu der gehört, und kann sich ändern. Verlässliche Werte für Spanien liefert immer die aktuelle Bestätigung von Notar oder Gestoría vor der Reservierung, denn veraltete Angaben aus dem Internet führen leicht zu einer falschen Budgetplanung für den Immobilienkauf.
Zahle ich als Deutscher andere Steuern als Spanier?
Nein, die ITP gilt unabhängig von der Nationalität. Als Nicht-Resident kommen aber zusätzliche Pflichten hinzu, etwa die jährliche Modelo-210-Erklärung und beim späteren Verkauf ein Steuerrückbehalt von 3 % durch den Käufer. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und Deutschland wird dabei nichts doppelt besteuert.
Brauche ich für den Kauf ein Visum?
Nein. Als EU-Bürger dürfen Sie sich dank der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien aufhalten, niederlassen und dort registrieren. Das frühere Investorenvisum, der „Golden Visa“, wurde zum 3. April 2025 abgeschafft und spielt für den Immobilienkauf ohnehin keine Rolle mehr.
Was kostet mich der Kauf zusätzlich zur ITP?
Neben der ITP fallen Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Gebühren an, außerdem meist ein Anwaltshonorar, das rechtlich optional, für ausländische Käufer aber üblich ist. Konkrete Beträge hängen vom Objekt und der Region ab; eine verbindliche Aufstellung gibt Ihnen der Notar oder Ihre Gestoría vor der Unterschrift.
Kann ich die Immobilie in Spanien später vermieten?
Langfristige Vermietung ist grundsätzlich möglich, die Mieteinnahmen müssen aber über die Modelo-210-Erklärung versteuert werden. Für touristische Kurzzeitvermietung ist zusätzlich eine regionale Lizenz nötig, und manche Gemeinschaften oder Regionen schränken diese Nutzung ein oder verbieten sie – das sollte vor dem Kauf geprüft werden.