Overdrachtsbelasting (ITP) in Spanje: wat buitenlandse kopers betalen

Voor kopers uit Nederland die een woning zoeken in Spanje is de overdrachtsbelasting (ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales) vaak de grootste onverwachte kostenpost na de aankoopprijs zelf. Deze belasting geldt voor bestaande woningen en wordt vastgesteld door de autonome regio waartoe Spanje behoort, niet door de centrale Spaanse overheid. Dat betekent dat het tarief kan verschillen van wat u elders in Spanje hoort, en dat het de moeite waard is om vóór een bod de actuele regeling te laten controleren.

Bij nieuwbouw geldt een ander systeem: daar betaalt u 10 % btw plus een aparte zegelrecht (stamp duty), in plaats van ITP. Dit artikel legt uit hoe de berekening werkt, welke kosten er nog bijkomen en waar u als niet-ingezetene rekening mee moet houden, zowel bij aankoop als bij een latere verkoop.

De ITP is een eenmalige belasting die de koper betaalt bij de aankoop van een bestaande (tweedehands) woning in Spanje. Ze wordt geheven door de regio waarin Spanje ligt, en het percentage kan dus afwijken van buurregio's. Er bestaan soms verminderde tarieven voor specifieke situaties, maar de basisregel is dat elke regio zijn eigen schaal vaststelt en die regelmatig kan aanpassen.

Omdat het hier om een regionale bevoegdheid gaat, raden wij aan om het exacte, actuele percentage voor Spanje rechtstreeks bij een lokale gestoría of advocaat op te vragen voordat u een budget opstelt. Een schatting op basis van verouderde informatie kan uw totale aankoopkosten aanzienlijk verstoren.

De belasting wordt niet altijd simpelweg berekend over de koopsom. In veel gevallen gebruikt de Spaanse fiscus de hoogste waarde tussen de overeengekomen prijs en de officiële referentiewaarde (valor de referencia) die het Kadaster jaarlijks publiceert. Ligt de referentiewaarde hoger dan de prijs die u betaalt, dan wordt toch van die hogere waarde uitgegaan.

De ITP wordt betaald rond het moment van de notariële akte en moet geregeld zijn voordat de woning definitief op uw naam in het Registro de la Propiedad wordt ingeschreven. De gestoría regelt dit meestal samen met de overige formaliteiten na de ondertekening.

Naast de ITP zelf betaalt u notariskosten, inschrijving in het Registro de la Propiedad en de gestoría die de formaliteiten afhandelt. Een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor kopers uit het buitenland vaak wel aangeraden, omdat die namens u documenten kan controleren en met de notaris en bank kan afstemmen. Een Spaanse bankrekening is in de praktijk nodig om de ITP, notaris en overige kosten te betalen.

Eenmaal eigenaar, betaalt u jaarlijks gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) en, indien van toepassing, gemeenschapskosten van het gebouw of complex. Als niet-ingezetene dient u bovendien jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, ook als u de woning niet verhuurt.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar dat regelt niet automatisch hoe uw Spaanse woning in uw Nederlandse aangifte wordt verwerkt. Een Nederlandse belastingadviseur moet dat per situatie beoordelen, zeker als u de woning later verhuurt of verkoopt.

Bij verkoop als niet-ingezetene houdt de koper 3 % van de prijs in voor de Spaanse fiscus, en komt daar de gemeentelijke plusvaliebelasting op de grondwaarde nog bij. Wie via vastgoedinvestering dacht aan een verblijfsvergunning: de Spaanse 'Golden Visa' is sinds 3 april 2025 niet meer beschikbaar. Als EU-burger geniet u sowieso vrij verkeer en kunt u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, met verplichte inschrijving als resident bij langer verblijf.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.