ITP en Espagne : combien paient réellement les acheteurs étrangers
Avant de signer chez le notaire, il faut budgétiser l'impôt de transfert (ITP) qui s'applique à l'achat d'un bien de revente en Espagne. Son taux est fixé par chaque communauté autonome et s'ajoute au prix affiché, aux côtés des frais de notaire, de registre foncier et de gestoría.
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Comprendre l'ITP avant d'acheter en Espagne
L'impôt sur les transmissions patrimoniales, plus connu sous son sigle ITP, est le prélèvement qui s'applique lors de l'achat d'un bien de revente en Espagne. Son taux n'est pas national : chaque communauté autonome fixe le sien, et il évolue parfois d'une année sur l'autre. C'est pourquoi nous recommandons toujours de faire confirmer le taux en vigueur par le notaire ou la gestoría avant de signer un compromis, plutôt que de se fier à un chiffre trouvé en ligne.
Pour un acquéreur résidant en France, cet impôt s'ajoute au prix convenu, aux frais de notaire, d'inscription au registre foncier et de gestoría, ainsi qu'aux honoraires d'un avocat, souvent utile pour un acheteur étranger. Si vous achetez un bien neuf plutôt qu'une revente, l'ITP est remplacé par la TVA à 10 % et par le droit de timbre. Dans les deux cas, obtenir un numéro d'identification fiscale (NIE) et ouvrir un compte bancaire espagnol reste une étape préalable incontournable.
Le taux de l'ITP dépend de la communauté autonome où se trouve Espagne : faites toujours vérifier le pourcentage exact par votre notaire ou votre gestoría avant de budgétiser votre achat.
Comment est calculé l'ITP en Espagne
L'ITP se calcule sur le prix d'achat déclaré dans l'acte, ou sur la valeur de référence si celle-ci est supérieure, une règle appliquée dans toute l'Espagne. C'est la gestoría ou le notaire qui prépare l'autoliquidation de cet impôt, généralement dans le mois qui suit la signature devant notaire.
Certaines communautés autonomes appliquent des taux réduits pour l'achat d'une résidence principale ou pour les jeunes acheteurs, mais ces avantages concernent rarement les non-résidents. Pour un acheteur vivant en France, il convient donc de considérer le taux général appliqué aux acquéreurs non-résidents, confirmé au cas par cas par un professionnel local.
Le taux de l'ITP peut changer d'une communauté autonome à l'autre, et parfois d'une année sur l'autre : demandez toujours une confirmation écrite du taux applicable avant de signer un compromis de vente.
NIE
Numéro d'identification obligatoire
Tout acheteur étranger doit obtenir ce numéro fiscal espagnol avant de signer l'acte, que l'achat soit financé ou payé comptant.
10 %
TVA sur le neuf
Pour un bien neuf, l'ITP ne s'applique pas : la TVA s'ajoute au prix, accompagnée du droit de timbre régional.
3 %
Retenue à la revente
Si vous revendez plus tard en tant que non-résident, l'acheteur retient ce pourcentage du prix pour le compte du fisc espagnol.
Les autres frais à anticiper lors de l'achat en Espagne
Au-delà de l'ITP ou de la TVA, le budget d'achat doit intégrer les honoraires de notaire, l'inscription au registre foncier et les frais de gestoría, ainsi que, le plus souvent, les honoraires d'un avocat qui vérifie la situation juridique du bien pour un acheteur étranger. Ces postes sont distincts de l'ITP et s'additionnent à lui.
Une fois propriétaire, d'autres obligations apparaissent chaque année : la taxe foncière locale (IBI), les charges de copropriété si le bien est en immeuble, et la déclaration annuelle des non-résidents (modèle 210), qui concerne aussi bien un revenu locatif qu'un bien laissé vide. La convention fiscale entre l'Espagne et la France évite la double imposition, mais ne dispense pas de déclarer ces revenus dans les deux pays.
| Poste | Quand | Qui s'en charge généralement |
|---|---|---|
| ITP (revente) ou TVA (neuf) | Avant ou à la signature | Gestoría |
| Frais de notaire | À la signature | Notaire |
| Registre foncier | Après la signature | Gestoría |
| Honoraires d'avocat | Avant la signature | Avocat indépendant |
| IBI et charges annuelles | Chaque année | Propriétaire |
Documents et démarches pour un acheteur résidant en France
Pour un citoyen français, l'achat en Espagne suit une logique administrative précise, de l'obtention du NIE jusqu'à l'inscription au registre foncier. Préparer les documents en amont accélère le dossier, notamment auprès de la banque et du notaire.
Comme vous résidez dans l'Union européenne, vous pouvez séjourner en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le paiement en euros élimine aussi tout risque de change lors des virements liés à l'achat.
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
Si vous vivez en France
L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.
Ce qu'une banque espagnole vous demandera généralement
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Fiscalité chez vous et en Espagne
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.
Séjourner en Espagne
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.
La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.
Questions fréquentes
Le taux de l'ITP est-il le même partout en Espagne ?
Non. L'ITP est un impôt régional : chaque communauté autonome fixe son propre taux, applicable sur le prix d'achat déclaré ou sur la valeur de référence si elle est supérieure. Le pourcentage en Espagne peut donc différer de celui d'une autre région espagnole, et il peut aussi évoluer d'une année sur l'autre. Nous recommandons de faire confirmer le taux exact par le notaire ou la gestoría avant de signer.
L'ITP s'applique-t-il aussi aux biens neufs ?
Non, pas directement. Pour un logement neuf vendu par un promoteur, l'achat est soumis à la TVA à 10 %, accompagnée du droit de timbre régional, et non à l'ITP, qui ne concerne que les reventes. Cette différence peut représenter un écart important dans le budget total, d'où l'intérêt de vérifier dès l'annonce si le bien est neuf ou déjà habité.
Puis-je payer l'ITP depuis mon compte bancaire français ?
En pratique, la gestoría prépare l'autoliquidation et le paiement se fait généralement depuis un compte bancaire espagnol, que vous devrez de toute façon ouvrir pour gérer les futures charges, l'IBI ou un éventuel loyer. Comme la France utilise aussi l'euro, les transferts entre vos deux comptes ne subissent aucun risque de change.
Que se passe-t-il si je revends le bien plus tard en tant que non-résident ?
L'acheteur retiendra 3 % du prix de vente pour le compte du fisc espagnol, un acompte sur l'impôt dû par le vendeur non-résident. S'y ajoute la plus-value municipale, calculée sur la valeur du terrain, indépendante de l'ITP payé à l'achat. Ces deux montants sont distincts et doivent être anticipés dans le calcul de votre résultat net.
Le Golden Visa espagnol permet-il encore d'obtenir un titre de séjour via l'achat ?
Non, ce dispositif a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être utilisé par les nouveaux acheteurs. En tant que citoyen français, cette question se pose d'ailleurs rarement, puisque la libre circulation au sein de l'Union européenne vous permet déjà de résider en Espagne, sous réserve d'inscription locale au-delà de trois mois.