Comment fonctionne l'investissement immobilier géré en Espagne

Investir dans l'immobilier espagnol depuis France attire de plus en plus de particuliers séduits par la proximité géographique, la monnaie commune et un marché varié. Mais avant de s'engager, il est essentiel de comprendre comment se structure une opération d'investissement géré : qui est propriétaire, qui paie quoi, et à quel moment.

Ce guide explique, pour toute l'Espagne, le fonctionnement du service tel que le propose Sókerim : vous restez seul propriétaire du bien, notre équipe s'occupe de la recherche, de la rénovation et de la commercialisation, et vous réglez des honoraires convenus pour chaque prestation — jamais une participation dans un fonds ou une structure collective.

Sókerim ne gère pas d'argent collectif. Le bien est acheté directement en votre nom, chez un notaire espagnol, puis enregistré à votre nom au Registre de la propriété. Vous réglez des honoraires convenus à l'avance pour chaque étape du service, jamais une part dans une structure d'investissement collective.

Cette distinction compte pour un lecteur en France habitué à d'autres formes de placement immobilier collectif : ici, il n'existe ni parts, ni mutualisation des risques entre plusieurs investisseurs. Chaque opération reste individuelle, liée à un bien précis, avec ses propres coûts, son propre calendrier et ses propres résultats.

Le service commence par une recherche ciblée en Espagne, parmi les biens déjà annoncés et ceux qui circulent dans un réseau d'environ 1 000 agences partenaires, parfois avant même leur publication. Une fois un bien identifié pour son potentiel de rénovation, vous procédez à l'achat en votre nom propre, avec l'aide d'un notaire espagnol et, le plus souvent, d'un avocat pour un acheteur résidant hors d'Espagne.

Notre équipe de rénovation intervient ensuite selon un budget déterminé avant travaux — le budget médian observé sur nos opérations depuis 2022 représente 22 % du prix d'achat, donné ici à titre indicatif et jamais comme une promesse. Une fois les travaux terminés, le bien est mis en vente ou en location selon votre choix, et nous coordonnons cette étape jusqu'à sa conclusion.

L'achat s'accompagne de coûts additionnels au prix du bien : les droits de mutation, fixés par chaque région pour les biens anciens, ou la TVA à 10 % associée au droit de timbre pour un bien neuf, ainsi que les frais de notaire, de Registre de la propriété et de gestoría. En tant que non-résident, vous devrez aussi déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, qui s'applique notamment aux revenus locatifs, en plus de la taxe foncière municipale et des charges de copropriété.

Au moment de la revente, l'acheteur retient 3 % du prix au titre de votre impôt en Espagne, et la commune applique une taxe sur la plus-value foncière. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus dans votre pays de résidence.

Aucune somme n'est mutualisée entre investisseurs : chaque projet correspond à un bien unique, acheté et détenu par une seule personne. Les honoraires versés à Sókerim rémunèrent des prestations définies — recherche, coordination des travaux, gestion de la revente ou de la location — et non une participation dans une structure collective.

Les résultats varient d'une opération à l'autre : depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 biens pour ses projets d'investisseurs, un historique documenté dans les comptes du groupe, mais qui ne constitue jamais une promesse ni un rendement attendu. Certains projets se révèlent moins favorables qu'espéré ; cela fait partie du fonctionnement normal d'un investissement immobilier.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le dispositif du « Golden Visa » espagnol pour les investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être présenté comme une option pour obtenir un titre de séjour.

Autre avantage pratique : France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, ce qui élimine tout risque de change lors de vos paiements ou virements liés à l'achat, à la rénovation ou à la revente du bien. Cette simplicité ne dispense toutefois pas d'organiser les transferts bancaires avec votre conseiller et votre gestoría en Espagne.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.