Grunderwerbsteuer (ITP) in Almería: Was Käufer aus Deutschland zahlen

Der Kauf einer Immobilie in Almería beginnt für die meisten deutschen Interessenten mit der Frage nach dem tatsächlichen Gesamtpreis. Neben dem vereinbarten Kaufpreis kommt bei Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer ITP hinzu, deren Satz von der Autonomen Gemeinschaft festgelegt wird, zu der Almería gehört.

Dieser Beitrag ordnet ein, wie die ITP in das Gesamtbudget passt, welche weiteren Nebenkosten typischerweise anfallen und welche steuerlichen und aufenthaltsrechtlichen Punkte für Käufer aus Deutschland zusätzlich relevant sind – von der NIE-Nummer bis zum Doppelbesteuerungsabkommen.

Almería liegt an einer trockeneren, weniger dicht bebauten Küste im Südosten Spaniens. Käufer schätzen oft die Ruhe, das trockene Klima und die im Vergleich zu anderen Küstenregionen geringere touristische Prägung.

Der Flughafen Almería bietet direkte Anbindung, wenn auch mit weniger Verbindungen als größere Küstenflughäfen. Angeboten werden vor allem Villen und Fincas, teils im ländlichen Hinterland gelegen.

Die folgenden Zahlen zu Almería (Provinz) sind gemessen und datiert: Sie zeigen, wer dort lebt, wofür Immobilien angeboten werden, wie die Anreise aussieht und wie das Klima ist, jeweils mit Quelle. Ob Sie dort wohnen, Urlaub machen oder vermieten möchten: Diese Angaben helfen, sich vorab ein realistisches Bild zu machen.

Die hier genannte Einwohnerzahl von 770.554 betrifft die gesamte Provinz Almería zum Stichtag 1. Januar 2025, so das INE in seiner jährlichen Bevölkerungsstatistik. Sie schließt alle Gemeinden des Gebiets ein und ist deutlich zu unterscheiden von der Einwohnerzahl der gleichnamigen Provinzhauptstadt. In der Provinz Almería haben 178.512 Einwohner eine ausländische Staatsangehörigkeit, etwa 23 von 100. Ein spürbarer, aber kein dominierender Anteil, der von Ort zu Ort innerhalb der Provinz stark schwankt.

In der gesamten Provinz Almería registrierte das INE zum 1. Januar 2022 lediglich 1.478 deutsche Staatsangehörige. Zu bedenken ist, dass das Melderegister nur den dauerhaften Wohnsitz abbildet und Zweitwohnungsbesitzer nicht mitzählt. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Almería (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Für Nationalitäten, die das INE sonst nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, zeigt die zweite Tabelle den Stand vom 1. Januar 2022 für die Provinz Almería. Dies ist die jüngste vollständige Länderaufschlüsselung, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 4.692 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Almería bei 1.660 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 169.000 €. Das liegt unter dem Referenzwert von 3.135 €/m², den wir für 130 Orte in ganz Spanien ermitteln; die Provinz zählt damit zu den moderateren im Vergleich. Bei der Hälfte aller Immobilienanzeigen liegt der Quadratmeterpreis zwischen 1.060 € und 2.400 €, dem mittleren Preissegment. Nach oben und unten gibt es jeweils weitere Angebote außerhalb dieser Spanne.

Wer in Almería (Provinz) zum Median-Preis von 169.000 € kauft, zahlt bei einer Bestandsimmobilie 7 % Grunderwerbsteuer, umgerechnet etwa 11.800 €. Dazu kommen rund 2.000 € für Notar, Grundbuchamt und Gestoría, sodass sich die Nebenkosten auf etwa 13.900 € summieren, die separat von der Finanzierung bereitstehen müssen. Zu beachten ist, dass es sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten handelt, nicht um tatsächliche Verkaufspreise. Der reale Preis wird verhandelt und variiert je nach Zustand, Lage und Ausrichtung der einzelnen Immobilie.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Almería nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

In Almería (Provinz) wies die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Angeboten für 05/2026 lediglich 7.092 Ferienwohnungen mit 33.749 Betten aus, umgerechnet 9 pro 1.000 Einwohner. Diese geringe Dichte deutet auf einen Markt hin, der überwiegend von dauerhaftem Wohnen geprägt ist. Nach dem Referenzsystem des Wohnungsministeriums betrug die Median-Miete für Langzeitverträge in Almería (Provinz) im Jahr 2024 450 € monatlich, ermittelt aus 20.668 steuerlich erfassten Mietverhältnissen. Dieser Wert ist amtlich und rückblickend, bezieht sich ausschließlich auf dauerhafte Vermietung und lässt keine Aussage über Ferienvermietungseinnahmen zu; künftige Mieten können davon abweichen. Laut denselben offiziellen Zahlen rangierte die Hälfte der monatlichen Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 350 € und 570 €.

Aeropuerto de Almería (LEI) ist der einzige kommerzielle Flughafen in der Provinz Almería. Vor der Reiseplanung lohnt sich ein Blick darauf, ob der Heimatflughafen ihn in der jeweiligen Saison anfliegt, da je nach Wohnort innerhalb der Provinz manchmal ein Flughafen in einer angrenzenden Provinz die praktischere Wahl ist. Da die Messstation in oder bei Almería, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Das Klima zeigt sich im Winter mild: Im Januar liegt die Durchschnittstemperatur bei 12,6 °C (mittleres Tagesminimum 8,3 °C), im August bei 26,7 °C (mittleres Tagesmaximum 31,0 °C). Heizkosten spielen im Winter dadurch nur eine untergeordnete Rolle. Nur etwa 200 mm Regen fallen hier im Jahresdurchschnitt, verteilt auf rund 25 Tage mit messbarem Niederschlag – ein sehr trockenes Klima. Regenschauer bleiben damit die Ausnahme. Etwa 2.994 Sonnenstunden jährlich zählen zu den klimatischen Kennzahlen des Ortes. Die Zahlen stammen von der AEMET-Station Almería Aeropuerto, etwa 5 Kilometer entfernt, und beziehen sich auf die offiziellen Klimanormalwerte des Zeitraums 1981-2010; punktuelle Abweichungen sind besonders im Landesinneren oder in der Höhe möglich.

Das INE registrierte in der Provinz Almería 17.195 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 07/2026. Je mehr Transaktionen, desto leichter lassen sich Preise vergleichen und desto breiter ist das Angebot. Die hier gezeigten Werte gelten für die Provinz Almería als Ganzes; innerhalb der Provinz können sie von Ort zu Ort und von Objekt zu Objekt stark abweichen. Teilen Sie uns mit, wonach Sie suchen, damit wir die Zahlen auf Ihren Fall beziehen können.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Almería beträgt der allgemeine Satz 7 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Wer in Almería ein Bestandsobjekt – also eine bereits genutzte Immobilie – kauft, zahlt die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP. Diese Steuer wird nicht landesweit einheitlich festgelegt, sondern von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft bestimmt, zu der Almería gehört. Der genaue Satz kann sich ändern und sollte vor der Reservierung eines Objekts aktuell beim Notar oder bei der Gestoría vor Ort abgefragt werden.

Bei Neubauten gilt ein anderes System: Hier fallen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis an, zusätzlich eine Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), deren Höhe ebenfalls regional geregelt ist. Für Käufer aus Deutschland lohnt sich daher ein früher Blick auf den Zustand der Immobilie: Bestandsimmobilie oder Neubau entscheidet, welches Steuersystem greift und wie das Budget für die Kaufnebenkosten kalkuliert werden muss.

Neben der ITP entstehen in Almería weitere Kosten, die viele Käufer aus Deutschland zunächst unterschätzen. Dazu zählen die Gebühren des Notars für die Beurkundung, die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) sowie die Gestoría, die die Formalitäten rund um Steuern und Anmeldung übernimmt. Ein Anwalt ist rechtlich nicht vorgeschrieben, wird ausländischen Käufern aber praktisch immer empfohlen, um Kaufvertrag, Lasten und Fristen zu prüfen.

Für die Abwicklung braucht es außerdem ein spanisches Bankkonto und die NIE-Nummer; beides lässt sich parallel zur Objektsuche beantragen. Wer eine Finanzierung über eine spanische Bank prüfen möchte, kann dies über spezialisierte Vermittler wie unseren Partner Colibrí Finances klären – eine Finanzierung wird dabei nie garantiert und hängt von der individuellen Bonität ab.

Mit dem Kauf endet die steuerliche Verantwortung nicht. Nicht-resident Eigentümer geben jährlich die Modelo-210-Erklärung ab, über die etwa Mieteinnahmen in Spanien versteuert werden. Hinzu kommen die jährliche Grundsteuer IBI und die Gemeinschaftskosten für Instandhaltung und Verwaltung der Wohnanlage – beides sollte fest im laufenden Budget stehen.

Da zwischen Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, werden Steuern in der Regel nicht doppelt fällig; wie Einkünfte aus einer spanischen Immobilie konkret in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind, sollte aber ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall prüfen. Für Zahlungen selbst entfällt jedes Wechselkursrisiko, da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt.

Wird die Immobilie später verkauft, behält der Käufer als Nicht-Resident-Regel 3 % des Preises ein und führt sie an die spanische Steuerbehörde ab; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Wer die Wohnung touristisch vermieten möchte, braucht zudem eine regionale Lizenz – viele Regionen und Gemeinschaften schränken Kurzzeitvermietungen inzwischen ein oder untersagen sie ganz.

Für den Aufenthalt gilt: Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit in Spanien niederlassen, ohne ein Visum zu benötigen; ein eigenes Investorenvisum ist dafür nicht nötig – der frühere „Golden Visa“ für Immobilienkäufer wurde ohnehin zum 3. April 2025 abgeschafft und steht nicht mehr zur Verfügung.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.