Grunderwerbsteuer (ITP) in Madrid: Was Käufer aus Deutschland zahlen

Der Kauf einer Immobilie in Madrid beginnt für die meisten deutschen Interessenten mit der Frage nach dem tatsächlichen Gesamtpreis. Neben dem vereinbarten Kaufpreis kommt bei Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer ITP hinzu, deren Satz von der Autonomen Gemeinschaft festgelegt wird, zu der Madrid gehört.

Dieser Beitrag ordnet ein, wie die ITP in das Gesamtbudget passt, welche weiteren Nebenkosten typischerweise anfallen und welche steuerlichen und aufenthaltsrechtlichen Punkte für Käufer aus Deutschland zusätzlich relevant sind – von der NIE-Nummer bis zum Doppelbesteuerungsabkommen.

Madrid ist eine Binnenprovinz ohne Küste, geprägt von der Hauptstadt selbst und ihrem Umland. Käufer sind vor allem Berufstätige, Investoren und Familien, die von Arbeitsmarkt, internationalen Schulen und städtischer Infrastruktur angezogen werden.

Der Flughafen Madrid-Barajas ist einer der größten Drehkreuze Spaniens mit sehr guter internationaler Anbindung. Das Angebot besteht überwiegend aus Stadtwohnungen, mit stabiler Nachfrage unabhängig von der Saison.

Was folgt, sind gemessene, datierte Kennzahlen zu Madrid (Provinz): zu den Bewohnern, zu den angebotenen Immobilien, zur Erreichbarkeit und zum Klima, jeweils mit Quellenangabe. Diese Daten helfen jedem, der dort wohnen, Urlaub machen oder vermieten möchte, vorab ein realistisches Bild zu gewinnen.

Die Provinz Madrid als Ganzes zählte am 1. Januar 2025 laut der jährlichen Bevölkerungsstatistik des INE 7.113.886 gemeldete Einwohner. Diese Zahl bezieht sich auf das gesamte Verwaltungsgebiet und nicht nur auf die gleichnamige Provinzhauptstadt. Rund 17 von 100 Einwohnern der Provinz Madrid besitzen einen ausländischen Pass, insgesamt 1.181.319 Personen. Diese Größenordnung ist deutlich spürbar, fällt aber je nach Ort innerhalb der Provinz sehr unterschiedlich aus.

8.252 deutsche Staatsangehörige waren laut INE am 1. Januar 2022 in der Provinz Madrid gemeldet, wenige im Vergleich zu anderen Gruppen. Allerdings erfasst das Padrón nur den festen Wohnsitz, nicht Eigentümer von Zweitwohnsitzen. Zum 1. Januar 2025 waren in Madrid (Provinz) verschiedene ausländische Nationalitäten gemeldet; die wichtigsten davon fasst die folgende Tabelle zusammen, basierend auf den vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Für Nationalitäten, die das INE sonst nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, zeigt die zweite Tabelle den Stand vom 1. Januar 2022 für die Provinz Madrid. Dies ist die jüngste vollständige Länderaufschlüsselung, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

Die 32.271 Inserate, die wir derzeit für die Provinz Madrid erfassen, weisen einen medianen Quadratmeterpreis von 3.920 €/m² und einen medianen Gesamtpreis von 360.000 € auf. Damit liegt die Provinz über dem Referenzwert von 3.135 €/m², der sich aus 130 von uns beobachteten Orten in Spanien ergibt. Wer sich am aktuellen Markt orientiert, findet die Hälfte aller Objekte preislich zwischen 2.820 € und 6.030 € je Quadratmeter wieder. Günstigere wie teurere Immobilien existieren auf beiden Seiten dieser Spanne.

Wer in Madrid (Provinz) zum Median-Preis von 360.000 € kauft, zahlt bei einer Bestandsimmobilie 6 % Grunderwerbsteuer, umgerechnet etwa 21.600 €. Dazu kommen rund 4.300 € für Notar, Grundbuchamt und Gestoría, sodass sich die Nebenkosten auf etwa 25.900 € summieren, die separat von der Finanzierung bereitstehen müssen. Diese Zahlen sind Angebotspreise aus Inseraten, die am 2026-11-01 aktiv waren, keine tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Der am Ende gezahlte Preis wird individuell verhandelt und hängt vom Zustand, der genauen Lage und der Ausrichtung jeder Immobilie ab.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Madrid nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

13.431 touristisch vermietete Wohnungen mit 51.387 Schlafplätzen zählte die experimentelle INE-Statistik für Madrid (Provinz) in 05/2026, rund 2 je 1.000 Einwohner - ein niedriger Wert. Der Wohnungsmarkt vor Ort ist damit überwiegend von dauerhaft bewohnten Immobilien geprägt. 474.935 steuerlich gemeldete Mietverhältnisse in Madrid (Provinz) fließen in die Median-Miete von 800 € im Monat ein, die das Wohnungsministerium für 2024 bei Langzeitverträgen ausweist. Auch dieser amtliche Wert ist ein Rückblick ohne Prognosecharakter und sagt nichts über Einnahmen aus Ferienvermietung aus; Mieten können sich künftig nach oben wie nach unten entwickeln. Laut denselben offiziellen Zahlen rangierte die Hälfte der monatlichen Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 650 € und 1.050 €.

Innerhalb der Provinz Madrid steht mit Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD) nur ein einziger kommerzieller Flughafen zur Verfügung. Interessenten sollten rechtzeitig klären, ob dieser in der geplanten Reisezeit vom eigenen Heimatflughafen aus erreichbar ist, denn je nach Wohnlage kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz näher liegen. Die folgenden Klimawerte wurden in oder nahe Madrid, der Provinzhauptstadt, gemessen; in anderen Teilen der Provinz, etwa im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln, können sie spürbar abweichen. Mit 6,3 °C im Januar (Tagesminimum im Schnitt 2,7 °C) und 25,1 °C im August (Tagesmaximum im Schnitt 31,3 °C) fallen die Winter kühl bis kalt aus, deutlich kälter als an der Küste üblich. Entsprechend schlagen Heizkosten und der Zustand der Dämmung spürbar zu Buche. Mit rund 421 mm Niederschlag im Jahr an etwa 59 Tagen mit messbarem Regen zeigt sich ein moderates Regenklima. Quelle der Klimadaten ist die AEMET-Station Madrid, Retiro in rund 2 Kilometer Entfernung, mit den offiziellen Normalwerten für 1981-2010; der genaue Ort kann davon leicht abweichen, vor allem im Inland oder in Höhenlagen.

77.763 Immobilienverkäufe zählte das INE in der Provinz Madrid für die zwölf Monate bis 07/2026. Ein solch aktiver Markt liefert in der Regel mehr Vergleichsdaten und eine größere Auswahl an Objekten. Diese Daten gelten für die Provinz Madrid insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Madrid beträgt der allgemeine Satz 6 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Wer in Madrid ein Bestandsobjekt – also eine bereits genutzte Immobilie – kauft, zahlt die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP. Diese Steuer wird nicht landesweit einheitlich festgelegt, sondern von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft bestimmt, zu der Madrid gehört. Der genaue Satz kann sich ändern und sollte vor der Reservierung eines Objekts aktuell beim Notar oder bei der Gestoría vor Ort abgefragt werden.

Bei Neubauten gilt ein anderes System: Hier fallen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis an, zusätzlich eine Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), deren Höhe ebenfalls regional geregelt ist. Für Käufer aus Deutschland lohnt sich daher ein früher Blick auf den Zustand der Immobilie: Bestandsimmobilie oder Neubau entscheidet, welches Steuersystem greift und wie das Budget für die Kaufnebenkosten kalkuliert werden muss.

Neben der ITP entstehen in Madrid weitere Kosten, die viele Käufer aus Deutschland zunächst unterschätzen. Dazu zählen die Gebühren des Notars für die Beurkundung, die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) sowie die Gestoría, die die Formalitäten rund um Steuern und Anmeldung übernimmt. Ein Anwalt ist rechtlich nicht vorgeschrieben, wird ausländischen Käufern aber praktisch immer empfohlen, um Kaufvertrag, Lasten und Fristen zu prüfen.

Für die Abwicklung braucht es außerdem ein spanisches Bankkonto und die NIE-Nummer; beides lässt sich parallel zur Objektsuche beantragen. Wer eine Finanzierung über eine spanische Bank prüfen möchte, kann dies über spezialisierte Vermittler wie unseren Partner Colibrí Finances klären – eine Finanzierung wird dabei nie garantiert und hängt von der individuellen Bonität ab.

Mit dem Kauf endet die steuerliche Verantwortung nicht. Nicht-resident Eigentümer geben jährlich die Modelo-210-Erklärung ab, über die etwa Mieteinnahmen in Spanien versteuert werden. Hinzu kommen die jährliche Grundsteuer IBI und die Gemeinschaftskosten für Instandhaltung und Verwaltung der Wohnanlage – beides sollte fest im laufenden Budget stehen.

Da zwischen Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, werden Steuern in der Regel nicht doppelt fällig; wie Einkünfte aus einer spanischen Immobilie konkret in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind, sollte aber ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall prüfen. Für Zahlungen selbst entfällt jedes Wechselkursrisiko, da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt.

Wird die Immobilie später verkauft, behält der Käufer als Nicht-Resident-Regel 3 % des Preises ein und führt sie an die spanische Steuerbehörde ab; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Wer die Wohnung touristisch vermieten möchte, braucht zudem eine regionale Lizenz – viele Regionen und Gemeinschaften schränken Kurzzeitvermietungen inzwischen ein oder untersagen sie ganz.

Für den Aufenthalt gilt: Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit in Spanien niederlassen, ohne ein Visum zu benötigen; ein eigenes Investorenvisum ist dafür nicht nötig – der frühere „Golden Visa“ für Immobilienkäufer wurde ohnehin zum 3. April 2025 abgeschafft und steht nicht mehr zur Verfügung.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.