Hauskauf in Spanien: Der Ablauf für Käufer aus Deutschland

Ein Hauskauf aus dem Ausland gelingt selten im Alleingang: Agentur, Anwalt, Gestoría, Notar und Bank arbeiten nacheinander und teils gleichzeitig zusammen. Wer die Reihenfolge kennt, erkennt frühzeitig, welche Unterlagen wann fehlen, und vermeidet, dass ein fertig verhandelter Kauf am Notartermin scheitert.

Besonders wichtig für Käufer aus Deutschland: Steuernummer (NIE) und meist auch ein spanisches Bankkonto sollten bereits während der Sorgfaltsprüfung beantragt werden, nicht erst kurz vor der Beurkundung. Wer eine Finanzierung braucht, klärt sie ebenfalls früh – etwa mit unserem Partner Colibrí Finances.

Ein Hauskauf in Spanien beginnt in der Regel mit einer Besichtigung – persönlich oder per Video, wenn eine Reise kurzfristig nicht möglich ist. Einigen sich Käufer und Verkäufer auf einen Preis, folgt ein Reservierungsvertrag mit Anzahlung, der die Immobilie vom Markt nimmt. Parallel beginnt die Sorgfaltsprüfung: Grundbuchauszug, Schulden- und Lastenfreiheit, Baugenehmigungen und, bei Wohnungen, der Zustand der Eigentümergemeinschaft werden geprüft.

Erst wenn diese Prüfung abgeschlossen ist, folgt der eigentliche Kaufvertrag vor einem spanischen Notar. Der zuständige Notar hat seinen Sitz meist in , in unmittelbarer Nähe zur Immobilie. Bis dahin sollten Käufer aus Deutschland bereits ihre Steuernummer (NIE) beantragt und häufig ein spanisches Bankkonto eröffnet haben – ohne beides lässt sich der Termin nicht ansetzen.

An einem Hauskauf sind mehrere Parteien beteiligt: Die Immobilienagentur koordiniert Besichtigungen und Verhandlung, ein Anwalt – für ausländische Käufer üblich, wenn auch nicht verpflichtend – prüft Verträge und Register, die Gestoría kümmert sich um Formalitäten, und der Notar beurkundet den Kauf. Die Bank begleitet Überweisung und gegebenenfalls Finanzierung. Diese Aufgabenteilung entlastet Käufer, die nicht dauerhaft vor Ort sind, verlangt aber klare Absprachen darüber, wer welche Unterlagen wann liefert.

Wie lange der gesamte Prozess dauert, hängt vom Einzelfall ab: Ist die Immobilie schuldenfrei und liegen alle Unterlagen vor, kann der Notartermin vergleichsweise zügig stattfinden; bei komplexeren Fällen – etwa Erbschaften auf Verkäuferseite oder fehlenden Baugenehmigungen – zieht sich die Prüfung länger hin. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt erst nach der Beurkundung und schließt den rechtlichen Teil des Kaufs ab.

Ob mit oder ohne Finanzierung: Bank, Notar und Gestoría verlangen ähnliche Nachweise. Wer sie vor der ersten Reise zusammenstellt, gewinnt bei der Terminplanung wertvolle Zeit.

Mit der Eintragung im Grundbuch endet der Kaufprozess, nicht aber die steuerlichen Pflichten: Nicht-residente Eigentümer reichen jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein, und Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert. Hinzu kommen die jährliche Grundsteuer IBI und die Gemeinschaftskosten, falls die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie diese Einkünfte in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Wer die Immobilie später als Feriendomizil vermieten möchte, benötigt in vielen Regionen eine touristische Lizenz, und manche Gebäude schränken Kurzzeitvermietung zusätzlich ein – das sollte schon vor dem Kauf geklärt werden. Verkaufen Sie die Immobilie irgendwann wieder, behält der Käufer als Nicht-Resident 3 % des Preises als Anzahlung auf Ihre Steuer ein; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an. Als deutscher Staatsbürger dürfen Sie sich dank EU-Freizügigkeit ohnehin ohne Visum in Spanien niederlassen, und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen jegliches Wechselkursrisiko.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.