Investieren in spanische Immobilien: die Wege für Anleger aus Deutschland

Eine Immobilie in Spanien zu kaufen, ist aus Deutschland heraus organisatorisch machbar, verlangt aber Klarheit darüber, wer welche Aufgabe übernimmt: die Suche, die rechtliche Prüfung, die Renovierung, die Vermietung oder der Wiederverkauf. Unser Team arbeitet seit mehr als fünf Jahren mit Investoren aus aller Welt, begleitet den Kauf auf Englisch von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe und verfügt über ein eigenes Renovierungsteam für Objekte mit Potenzial.

Ob Sie selbst kaufen und vermieten, kaufen, renovieren und verkaufen, oder die gesamte Organisation an ein lokales Team übergeben – jeder Weg bringt eigene Kosten, Steuerpflichten in Spanien und Deutschland sowie reale Risiken mit sich, über die an dieser Stelle offen gesprochen werden soll.

Wer von außerhalb Spaniens in eine Immobilie investieren möchte, kann grundsätzlich zwischen drei Modellen wählen. Das erste ist der klassische Kauf zur Selbstnutzung, für Ferienaufenthalte oder zur Vermietung: Sie suchen (oder lassen für sich suchen), besichtigen persönlich oder per Video, verhandeln, prüfen die Immobilie rechtlich und technisch und schließen den Kauf vor einem spanischen Notar ab. Das zweite Modell ist die eigenständige Strategie kaufen, renovieren, verkaufen, bei der Sie selbst als Bauherr auftreten und das komplette Risiko und die komplette Organisation tragen.

Das dritte Modell ist die betreute Investition: Ein lokales Team identifiziert eine Immobilie mit Renovierungspotenzial, Sie kaufen sie auf Ihren eigenen Namen, ein eigenes Renovierungsteam führt die Arbeiten aus, und anschließend wird verkauft oder vermietet. Sie zahlen vereinbarte Honorare, es wird niemals Kapital mehrerer Anleger gebündelt, und es handelt sich nicht um einen Fonds oder ein Kollektivmodell. Die Ergebnisse unterscheiden sich von Projekt zu Projekt, können unter den Erwartungen liegen oder negativ ausfallen, und vergangene Ergebnisse sagen nichts über künftige Projekte aus.

Solange Sie die Immobilie besitzen, fallen jährlich die Grundsteuer (IBI) und, falls vorhanden, Gemeinschaftskosten an. Nicht-residente Eigentümer reichen jedes Jahr die Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Belastung vermeidet – ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie die spanischen Einkünfte in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises ein, die auf die Steuerschuld des nicht-residenten Verkäufers angerechnet werden; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf die Bodenwertsteigerung an. Wer die Immobilie touristisch vermieten möchte, braucht zudem eine regionale Lizenz – viele Regionen und manche Gebäude schränken kurzfristige Vermietung ein oder untersagen sie.

Bei diesem Modell übernehmen wir die Suche, oft auch außerhalb des offenen Marktes über ein Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien – viele Objekte erreichen uns, bevor sie überhaupt inseriert werden. Sie kaufen die Immobilie auf Ihren eigenen Namen, unser eigenes Renovierungsteam führt die Arbeiten aus, und anschließend verkaufen oder vermieten wir für Sie. Seit 2022 hat unsere Gruppe auf diese Weise 18 Immobilien für Investorenprojekte gekauft, renoviert und weiterverkauft, mit einem mittleren Renovierungsbudget von 22 % des Kaufpreises – das sind dokumentierte Vergangenheitswerte, keine Zusage für künftige Projekte.

Eine spanische Finanzierung für Nicht-Residenten ist grundsätzlich möglich, unser Partner Colibrí Finances vermittelt entsprechende Kontakte; eine bestimmte Finanzierungsquote oder Zusage können wir dabei nicht in Aussicht stellen. Übliche Unterlagen für eine Kreditanfrage sind ein Einkommensnachweis, etwa eine Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen, der letzte Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge der letzten Monate, ein Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten sowie ein gültiger Personalausweis oder Reisepass.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.