Was eine Renovierungsinvestition in Spanien wirklich kostet

Bei einer von Sókerim begleiteten Renovierungsinvestition kaufen Sie die Immobilie immer auf Ihren eigenen Namen. Unser Team findet das Objekt, unsere eigenen Handwerker renovieren es, und wir übernehmen Verkauf oder Vermietung – gegen vorab schriftlich vereinbarte Gebühren. Es handelt sich um keinen Fonds und kein Investorenpooling.

Neben diesen Gebühren fallen in Spanien Kauf-, Halte- und Verkaufskosten an, die das Gesamtbudget deutlich erhöhen. Wer sie vorher kennt, kann realistisch planen, statt später überrascht zu werden.

Bei der kompletten Betreuung – Suche, Kauf, Renovierung, Verkauf oder Vermietung – vereinbaren wir mit jedem Investor vorab klare Gebühren, schriftlich und für das jeweilige Projekt individuell. Sie zahlen für die Dienstleistung, nicht für ein Versprechen auf Rendite. Das Eigentum steht immer auf Ihren Namen; wir bündeln zu keinem Zeitpunkt Gelder mehrerer Investoren.

Seit 2022 hat unsere Gruppe 18 Immobilien für Investorenprojekte gekauft, renoviert und wieder verkauft, dokumentiert in den Konzernkonten. Der mittlere Renovierungsaufwand lag bei 22 % des Kaufpreises. Das sind vergangene Werte, keine Erwartung und keine Zusage für ein neues Projekt.

Auf den Kaufpreis einer Bestandsimmobilie kommt die regional festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP); bei Neubauten fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus eine Stempelsteuer an. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Gestoría, die die Formalitäten abwickelt. Für ausländische Käufer ist ein Anwalt optional, in der Praxis aber üblich.

Für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto. Die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, anschließend wird die Immobilie im Grundbuch eingetragen – das dauert üblicherweise einige Wochen.

Solange die Immobilie Ihnen gehört, fallen jährlich die Grundsteuer (IBI) und, bei Eigentumswohnungen, Gemeinschaftskosten an. Während einer Renovierung kommen Strom-, Wasser- und gegebenenfalls Baustrom-Anschlüsse hinzu, auch wenn das Objekt noch nicht bewohnt wird.

Nicht-residente Eigentümer reichen jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert. Wird die Immobilie touristisch vermietet, ist eine regionale Lizenz nötig, und viele Regionen oder Eigentümergemeinschaften schränken das ein.

Verkauft eine nicht-residente Person die Immobilie, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie an das spanische Finanzamt ab, auf Rechnung der späteren Steuerschuld des Verkäufers. Zusätzlich fällt die kommunale Plusvalía an, die auf der Wertsteigerung des Grundstücks basiert.

Beide Posten werden über das Modelo 210 abschließend verrechnet oder nachgezahlt. Wer diese Beträge nicht einplant, unterschätzt häufig, was am Ende tatsächlich bleibt – Ergebnisse schwanken von Projekt zu Projekt und können niedriger ausfallen als erhofft.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.