Jährliche Unterhaltskosten für Ihre Immobilie in Spanien
Wer eine Immobilie in Spanien kauft, sollte nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die laufenden Kosten kennen. IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung und die jährliche Steuererklärung gehören ab dem ersten Jahr zum Budget.
Wer hinter dieser Seite steht. Sókerim ist eine spanische Immobilienagentur (Lyrio Home Solutions, S.L.) mit Büros in der Region Madrid und in Alicante sowie einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien. Wir helfen Menschen, die im Ausland leben, dabei, in Spanien eine Immobilie zu finden, zu kaufen und zu verwalten – auf Deutsch, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Was Eigentümer jedes Jahr einplanen sollten
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist mit einmaligen Kosten verbunden, die vor der Unterschrift beim Notar anfallen. Sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, beginnt jedoch eine zweite Rechnung: die jährlichen Kosten des Eigentums. Dazu zählen die kommunale Grundsteuer IBI, mögliche Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Rücklagen für Instandhaltung und, für Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb Spaniens, die jährliche Steuererklärung Modelo 210.
Diese Posten unterscheiden sich je nach Objekt, Lage und Ausstattung in und lassen sich nicht pauschal in Euro beziffern. Wer realistisch plant, sollte sie dennoch von Anfang an in seine jährliche Kalkulation aufnehmen, nicht erst nach dem Einzug.
Die Grundsteuer IBI sowie die Gemeinschaftsgebühren fallen jedes Jahr an, unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder leer steht.
Die wiederkehrenden Kosten im Überblick
Wer eine Wohnung oder ein Haus in Spanien besitzt, zahlt jedes Jahr die kommunale Grundsteuer IBI, die sich nach dem Katasterwert der Immobilie richtet und von der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird. Hinzu kommen, bei Wohnungen oder Anlagen mit gemeinschaftlicher Infrastruktur wie Pool, Garten oder Sicherheitsdienst, die Gebühren der Eigentümergemeinschaft, über deren Höhe die Versammlung der Eigentümer entscheidet.
Für Eigentümer, die ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien haben, kommt die jährliche Steuererklärung Modelo 210 hinzu. Sie ist auch dann Pflicht, wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Wird vermietet, werden die Mieteinnahmen in Spanien versteuert, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers.
IBI
Grundsteuer
Wird jährlich von der Gemeinde erhoben, abhängig vom Katasterwert; die Höhe unterscheidet sich innerhalb von Ort zu Ort.
Gemeinschaft
Gemeinschaftsgebühren
Bei Wohnanlagen mit Pool, Garten oder Concierge legt die Eigentümerversammlung die laufenden Beiträge fest.
Modelo 210
Steuererklärung
Nicht-resiente Eigentümer reichen sie jährlich ein; bei Vermietung werden die Mieteinnahmen in Spanien versteuert.
Da zwischen Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, sollte ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall prüfen, wie Einkünfte aus einer Immobilie in Spanien in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Instandhaltung, Versicherung und weitere Ausgaben
Neben den festen Posten IBI und Gemeinschaftsgebühren gehören zu einem realistischen Jahresbudget auch eine Gebäudeversicherung und, je nach Nutzung, eine Hausratversicherung. Beide richten sich nach Wert und Zustand der Immobilie und sollten bereits beim Kauf mitgedacht werden.
Zusätzlich empfiehlt sich eine Rücklage für Instandhaltung: Fassade, Dach, Installationen oder gemeinschaftliche Anlagen benötigen über die Jahre Pflege und gelegentlich größere Reparaturen. Wer eine Immobilie mit Renovierungsbedarf kauft, kennt diesen Aufwand ohnehin aus der Sanierungsphase; unser Renovierungsteam hat seit 2022 18 Objekte gekauft, saniert und weiterverkauft, mit einem mittleren Sanierungsbudget von 22 % des Kaufpreises – Werte aus der Vergangenheit, keine Zusage für künftige Projekte.
| Kostenart | Häufigkeit | Bemerkung |
|---|---|---|
| Grundsteuer (IBI) | jährlich | abhängig vom Katasterwert der Immobilie |
| Gemeinschaftsgebühren | laufend | je nach Anlage, Pool oder Sicherheitsdienst |
| Versicherung | jährlich | Gebäude- und ggf. Hausratversicherung |
| Instandhaltung/Rücklage | laufend | für Reparaturen und Werterhalt |
| Steuererklärung (Modelo 210) | jährlich | Pflicht für Nicht-Residenten, auch ohne Vermietung |
Wenn Sie vermieten möchten
Wer die Immobilie in Spanien zeitweise oder dauerhaft vermietet, muss die Mieteinnahmen in Spanien versteuern und dies über die Steuererklärung Modelo 210 erklären. Für touristische Kurzzeitvermietung ist zudem eine regionale Lizenz erforderlich; viele Regionen und einzelne Wohnanlagen schränken diese Art der Vermietung ein oder untersagen sie ganz.
Beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises als Anzahlung auf die Steuer des nicht-resiente Verkäufers ein; zusätzlich fällt die kommunale Plusvalía auf die Wertsteigerung des Grundstücks an. Beides sollte bereits bei der Kalkulation der laufenden Kosten mitgedacht werden, nicht erst beim Verkauf.
- Grundsteuer (IBI), abhängig vom Katasterwert der Gemeinde
- Gemeinschaftsgebühren, falls die Immobilie Teil einer Wohnanlage ist
- Versicherung für Gebäude und gegebenenfalls Inhalt
- Rücklagen für Instandhaltung und größere Reparaturen
- Jährliche Steuererklärung Modelo 210 für Nicht-Residenten
- Bei Vermietung: Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und gegebenenfalls Tourismuslizenz
Was für deutsche Eigentümer noch wichtig ist
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist. Der frühere Golden Visa für Immobilieninvestoren ist seit dem 3. April 2025 ohnehin nicht mehr verfügbar und für die Entscheidung, eine Immobilie in Spanien zu halten, nicht relevant.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei allen laufenden Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko. Das erleichtert die Budgetplanung für IBI, Gemeinschaftsgebühren und Versicherung, die in der Regel per spanischem Bankkonto abgebucht werden.
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich die IBI auch zahlen, wenn ich die Immobilie nicht vermiete?
Ja. Die Grundsteuer IBI wird von der Gemeinde jährlich auf jede Immobilie erhoben, unabhängig davon, ob sie selbst genutzt, vermietet oder leer steht. Sie richtet sich nach dem Katasterwert und ist von der Vermietung völlig unabhängig. Sie sollte fest im Jahresbudget für die Immobilie in Spanien eingeplant werden.
Wie hoch sind die Gemeinschaftsgebühren üblicherweise?
Das lässt sich nicht pauschal beziffern: Sie hängen von der jeweiligen Wohnanlage ab, etwa ob es Pool, Garten, Aufzug oder Sicherheitsdienst gibt. Die Eigentümerversammlung legt die Höhe fest. Vor dem Kauf lohnt es sich, die letzten Protokolle und den aktuellen Gebührenstand der Gemeinschaft einzusehen.
Brauche ich als Nicht-Resident einen Steuerberater in Spanien?
Für die jährliche Steuererklärung Modelo 210 und, bei Vermietung, für die Versteuerung der Mieteinnahmen empfiehlt sich fachliche Begleitung, sowohl in Spanien als auch in Deutschland. Da ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, sollte ein deutscher Steuerberater im Einzelfall klären, wie die Einkünfte in Deutschland zu erklären sind.
Was passiert, wenn ich meine Immobilie in Spanien vermieten möchte?
Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert und über die Modelo 210 erklärt. Für touristische Kurzzeitvermietung benötigen Sie zusätzlich eine regionale Lizenz; manche Regionen und Wohnanlagen schränken dies ein oder untersagen es. Vor der Entscheidung lohnt sich eine Prüfung der lokalen Regeln für das jeweilige Objekt.
Gilt das Doppelbesteuerungsabkommen auch für laufende Kosten wie IBI?
Das Abkommen betrifft in erster Linie Einkommen, etwa Mieteinnahmen, nicht die spanische Grundsteuer IBI selbst, die unabhängig davon anfällt. Für die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen oder eines späteren Verkaufs in der deutschen Steuererklärung sollte ein Steuerberater in Deutschland den Einzelfall genau prüfen.