Mietrendite nach Renovierung in Illes Balears: Was Managed-Investoren realistisch erwarten können
Wer über Sókerim in eine Sanierungsimmobilie in Illes Balears investiert, kauft die Wohnung auf den eigenen Namen und trägt das unternehmerische Risiko selbst. Auf Basis von 18 abgeschlossenen Projekten seit 2022 lässt sich einordnen, welche Kosten, Steuern und Rahmenbedingungen die spätere Mietrendite prägen – eine feste Rendite verspricht das nie.
Wer hinter dieser Seite steht. Sókerim ist eine spanische Immobilienagentur (Lyrio Home Solutions, S.L.) mit Büros in der Region Madrid und in Alicante sowie einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien. Wir helfen Menschen, die im Ausland leben, dabei, in Spanien eine Immobilie zu finden, zu kaufen und zu verwalten – auf Deutsch, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Managed Investment in Illes Balears: Kauf, Sanierung, Vermietung im Überblick
Beim Managed Investment sucht Sókerim in Illes Balears eine Immobilie mit Sanierungspotenzial, häufig aus unserem Netzwerk kooperierender Agenturen, bevor sie öffentlich vermarktet wird. Sie kaufen die Wohnung oder das Haus auf Ihren eigenen Namen; das Renovierungsteam unserer Unternehmensgruppe übernimmt anschließend die Sanierung, und am Ende steht der Verkauf oder die Vermietung. Sie zahlen dafür vereinbarte Honorare – es wird kein Kapital gepoolt, es handelt sich weder um einen Fonds noch um ein kollektives Anlagemodell.
Dieser Beitrag ordnet ein, was das für die Mietrendite nach Fertigstellung bedeutet: Wir zeigen, worauf sich unsere eigenen Zahlen stützen, welche Kosten und Steuern die Nettomiete schmälern und welche regionalen Regeln in Illes Balears zusätzlich zu beachten sind. Alle Angaben beruhen auf abgeschlossenen Projekten der Vergangenheit, nie auf Prognosen.
Wichtig: Erfahrungswerte aus früheren Projekten in Illes Balears sind keine Zusage für künftige Erträge – jede Investition bleibt ein unternehmerisches Risiko.
Kaufen in Illes Balears: Das ist hier anders
Die Balearen umfassen Inseln wie Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera, jede mit eigenem Charakter zwischen Küste, ländlichem Hinterland und Stadt. Käufer sind häufig internationale, oft wohlhabende Interessenten, die einen Feriensitz oder eine Investition mit hoher touristischer Nachfrage suchen.
Die Erreichbarkeit variiert je nach Insel, größere Flughäfen bestehen auf Mallorca und Ibiza. Angeboten werden Fincas, Villen und Apartments, wobei die Nachfrage saisonal stark schwanken kann.
Kaufnebenkosten in Illes Balears
Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Illes Balears beträgt der allgemeine Satz 8 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.
| Posten | Bezogen auf einen Preis von 250 000 € | Festgelegt von |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (8 %) | 20 000 € | Die Region |
| Notar, Grundbuch, Gestoría | 3 000 € | Amtliche Gebühren |
| Ungefährer Gesamtbetrag | 23 000 € | Etwa 9,2 % des Kaufpreises |
Wie Mieteinnahmen nach einer Sanierung in Illes Balears entstehen
Der Ertrag einer sanierten Wohnung hängt zunächst davon ab, wie viel in die Sanierung investiert wurde und wie gut Lage und Zustand nach Fertigstellung zur Nachfrage in Illes Balears passen. Unsere Gruppe hat seit 2022 insgesamt 18 Objekte gekauft, saniert und weiterverkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag bei 22 % des Kaufpreises. Das sind Kennzahlen aus abgeschlossenen Projekten, keine Formel für zukünftige Fälle.
Für Managed-Investoren in Illes Balears bedeutet das: Die Spanne zwischen einer soliden und einer schwachen Rendite entsteht meist durch Standortwahl, Sanierungsqualität und laufende Kosten – nicht durch ein pauschales Versprechen. Jedes Projekt wird einzeln kalkuliert, und Erträge aus Vermietung oder Verkauf unterscheiden sich von Fall zu Fall.
Mieteinnahmen aus spanischem Grundbesitz werden in Spanien besteuert; nicht-residente Eigentümer reichen dafür jährlich die Modelo 210 ein, unabhängig davon, ob in Illes Balears oder anderswo vermietet wird.
18
Abgeschlossene Projekte
Seit 2022 hat unser Renovierungsteam 18 Wohnungen und Häuser gekauft, saniert und wieder veräußert – die Basis unserer Erfahrungswerte.
22 %
Median-Sanierungsbudget
Bei diesen 18 Projekten lag das Sanierungsbudget im Median bei 22 % des Kaufpreises – ein Anhaltspunkt, keine feste Regel für Illes Balears.
NIE
Erste Formalität
Ohne spanische Steuernummer und in der Regel ein spanisches Bankkonto lässt sich in Illes Balears kein Kauf notariell beurkunden.
Kosten und Steuern, die die Nettorendite beeinflussen
Zum Kaufpreis kommen bei Bestandsimmobilien die regionale Übertragungssteuer (ITP) hinzu, bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, außerdem Notar, Grundbuch und Gestoría; ein Anwalt ist nicht Pflicht, für ausländische Käufer aber üblich. Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob die Immobilie in Illes Balears später vermietet oder verkauft wird.
Während der Haltezeit fallen jährlich die Grundsteuer IBI, Gemeinschaftsgebühren und die Modelo 210 an; bei Vermietung wird das Mieteinkommen in Spanien versteuert. Verkauft ein nicht-residenter Eigentümer später, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf die Steuer ein, und zusätzlich wird die kommunale Plusvalía auf den Bodenwertzuwachs fällig.
| Kostenart | Wann fällig | Bemerkung |
|---|---|---|
| ITP bzw. 10 % MwSt., Notar, Grundbuch, Gestoría | beim Kauf | Anwalt optional, für Ausländer üblich |
| IBI, Gemeinschaftsgebühren, Modelo 210 | jährlich | fällt auch bei Vermietung an |
| Quellensteuer 3 % und Plusvalía | beim Verkauf | abhängig vom Grundstückswert |
- Lage und Nachfrage in Illes Balears bestimmen, wie schnell und zu welchem Mietniveau die sanierte Immobilie vermietet wird
- Für touristische Vermietung ist eine regionale Lizenz nötig; manche Gebiete und Gebäude schließen sie aus
- Sanierungsqualität und Ausstattung wirken sich direkt auf erzielbare Miete und Wiederverkaufswert aus
- Laufende Kosten wie IBI, Gemeinschaftsgebühren und Steuererklärung mindern die Nettorendite
- Marktentwicklung und Nachfrage können sich über die Haltezeit ändern, Erträge sind nie garantiert
Was Investoren aus Deutschland zusätzlich wissen sollten
Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen; ein eigener Aufenthaltstitel für die Investition ist nicht nötig. Der spanische „Golden Visa“ für Immobilieninvestoren ist zum 3. April 2025 ausgelaufen und für EU-Bürger ohnehin nicht relevant. Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Illes Balears jedes Wechselkursrisiko.
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein deutscher Steuerberater sollte im Einzelfall klären, wie Mieteinnahmen aus Illes Balears in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Für die Finanzierung arbeitet unser Partner Colibrí Finances mit Hypotheken für Nicht-Residente; benötigt werden unter anderem Einkommensnachweis, letzter Einkommensteuerbescheid, aktuelle Kontoauszüge, Nachweise bestehender Kredite und ein gültiger Ausweis.
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich als Deutscher ein Visum, um in Illes Balears zu investieren?
Nein. Als EU-Bürger dürfen Sie sich im Rahmen der Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen und Immobilien erwerben. Sie benötigen dennoch eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto, damit der Kauf notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden kann.
Garantiert Sókerim eine bestimmte Mietrendite nach der Sanierung?
Nein. Wir nennen nur Erfahrungswerte aus abgeschlossenen Projekten – 18 Objekte seit 2022 mit einem mittleren Sanierungsbudget von 22 % des Kaufpreises. Die tatsächliche Rendite hängt von Lage, Sanierungsumfang und Marktentwicklung in Illes Balears ab und wird nie im Voraus zugesagt.
Welche Steuern fallen an, wenn ich die Wohnung vermiete oder später verkaufe?
Als nicht-residenter Eigentümer versteuern Sie Mieteinkünfte über die jährliche Modelo 210, dazu kommen Grundsteuer IBI und Gemeinschaftsgebühren. Bei einem Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung ein, zusätzlich fällt die kommunale Plusvalía an. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland regelt die Anrechnung.
Kann ich die sanierte Immobilie in Illes Balears an Touristen vermieten?
Das ist möglich, erfordert aber eine regionale touristische Lizenz. Manche Regionen und einzelne Wohnanlagen schränken kurzfristige Vermietung ein oder schließen sie ganz aus. Vor dem Kauf sollten Sie prüfen lassen, ob das konkrete Gebäude für diese Nutzung überhaupt zugelassen ist.
Bekomme ich als Nicht-Residentin eine Finanzierung für das Projekt?
Unser Partner Colibrí Finances arbeitet mit spanischen Hypotheken für Nicht-Residente. Vorzulegen sind unter anderem Einkommensnachweise, der letzte Einkommensteuerbescheid, aktuelle Kontoauszüge und ein gültiger Ausweis. Eine bestimmte Finanzierungsquote oder Zusage können wir dabei nicht versprechen.