Mietrendite nach Renovierung auf den Balearen: Was Managed-Investoren realistisch erwarten können

Beim Managed Investment sucht Sókerim auf den Balearen eine Immobilie mit Sanierungspotenzial, häufig aus unserem Netzwerk kooperierender Agenturen, bevor sie öffentlich vermarktet wird. Sie kaufen die Wohnung oder das Haus auf Ihren eigenen Namen; das Renovierungsteam unserer Unternehmensgruppe übernimmt anschließend die Sanierung, und am Ende steht der Verkauf oder die Vermietung. Sie zahlen dafür vereinbarte Honorare – es wird kein Kapital gepoolt, es handelt sich weder um einen Fonds noch um ein kollektives Anlagemodell.

Dieser Beitrag ordnet ein, was das für die Mietrendite nach Fertigstellung bedeutet: Wir zeigen, worauf sich unsere eigenen Zahlen stützen, welche Kosten und Steuern die Nettomiete schmälern und welche regionalen Regeln auf den Balearen zusätzlich zu beachten sind. Alle Angaben beruhen auf abgeschlossenen Projekten der Vergangenheit, nie auf Prognosen.

Die Balearen umfassen Inseln wie Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera, jede mit eigenem Charakter zwischen Küste, ländlichem Hinterland und Stadt. Käufer sind häufig internationale, oft wohlhabende Interessenten, die einen Feriensitz oder eine Investition mit hoher touristischer Nachfrage suchen.

Die Erreichbarkeit variiert je nach Insel, größere Flughäfen bestehen auf Mallorca und Ibiza. Angeboten werden Fincas, Villen und Apartments, wobei die Nachfrage saisonal stark schwanken kann.

Was folgt, sind gemessene, datierte Kennzahlen zu Illes Balears (Provinz): zu den Bewohnern, zu den angebotenen Immobilien, zur Erreichbarkeit und zum Klima, jeweils mit Quellenangabe. Für Investoren von außerhalb ergibt sich daraus ein realistischeres Bild der Lage, bevor eine Entscheidung fällt.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Illes Balears 1.249.844 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. 270.891 Menschen in der Provinz Illes Balears tragen eine ausländische Staatsangehörigkeit, das sind etwa 22 von 100 Einwohnern. Der Anteil ist nennenswert, ohne das Bild zu dominieren, und variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 18.979 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Provinz Illes Balears. Das ist eine reale Präsenz, auch wenn sie nicht zu den größten ausländischen Gemeinschaften der Provinz zählt. Welche ausländischen Nationalitäten in Illes Balears (Provinz) zum 1. Januar 2025 am stärksten vertreten waren, zeigt die folgende Übersicht auf Basis der vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Die zweite Tabelle ergänzt das Bild um Nationalitäten wie Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, die sonst nicht einzeln erscheinen. Die Zahlen gelten für die Provinz Illes Balears zum 1. Januar 2022, der letzten INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, und weichen vom Jahr der Tabelle oben ab.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 4.468 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Illes Balears bei 4.660 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 599.000 €. Das liegt über dem Median von 3.135 €/m², den wir für 130 Orte in ganz Spanien ermitteln. Zwischen 3.400 € und 6.740 € je Quadratmeter liegt die mittlere Hälfte aller erfassten Angebote. Sowohl preiswertere als auch hochpreisigere Immobilien sind auf dem Markt ebenfalls vertreten.

Wer in Illes Balears (Provinz) zum medianen Angebotspreis von 599.000 € kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer zum regionalen Satz von 8 %, umgerechnet etwa 47.900 €. Dazu kommen rund 7.200 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, sodass insgesamt etwa 55.100 € als Eigenmittel bereitstehen sollten, unabhängig von der Finanzierung. Es handelt sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten, nicht um real erzielte Verkaufspreise. Der tatsächliche Preis ergibt sich aus Verhandlungen und richtet sich nach Zustand, Lage und Ausrichtung des jeweiligen Objekts.

Wie unterschiedlich Orte innerhalb derselben Provinz sein können, zeigt diese Übersicht zu Illes Balears. Erfasst werden Einwohnerzahl, der Anteil ausländischer Einwohner je 100 Einwohner und der mittlere Angebotspreis je Quadratmeter.

In Illes Balears (Provinz) ermittelte die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Inseraten für 05/2026 21.304 Ferienwohnungen mit 134.282 Betten, umgerechnet 17 pro 1.000 Einwohner. Diese Dichte liegt im mittleren Bereich; für die touristische Vermietung ist dennoch stets eine regionale Lizenz nötig. Für 2024 weist das Referenzsystem des Ministeriums für Wohnungswesen für Illes Balears (Provinz) eine mittlere tatsächlich gezahlte Monatsmiete von 750 € aus, ermittelt aus 67.764 steuerlich gemeldeten Mietverträgen. Dieser amtliche Wert bezieht sich ausschließlich auf Langzeitvermietung in der Vergangenheit, nicht auf Ferienvermietung oder künftige Entwicklungen, und Mieten unterliegen Schwankungen nach oben wie nach unten. Nach denselben amtlichen Daten lag die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 600 € und 950 € im Monat.

Die Provinz Illes Balears verfügt über diese Verkehrsflughäfen: Aeropuerto de Palma de Mallorca (PMI), Aeropuerto de Ibiza (IBZ), Aeropuerto de Menorca (MAH). Am besten vergleicht man vor der Buchung, welcher Flughafen in der gewünschten Saison passende Verbindungen bietet. Die folgenden Klimawerte wurden in oder nahe Palma de Mallorca, der Provinzhauptstadt, gemessen; in anderen Teilen der Provinz, etwa im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln, können sie spürbar abweichen. Die Temperaturen pendeln zwischen 9,5 °C im Januarmittel (Tagesminimum 3,8 °C) und 25,1 °C im August (Tagesmaximum 31,3 °C), der Winter ist spürbar kühl. Heizung ist deshalb kein Nebenthema, sondern verdient bei der Besichtigung Aufmerksamkeit. Rund 51 Tage im Jahr bringen hier messbaren Regen, insgesamt etwa 411 mm – ein moderates Niveau. Rund 2.756 Sonnenstunden im Jahr prägen das Klima hier. Die Zahlen stammen von der AEMET-Station Palma de Mallorca, Aeropuerto, etwa 19 Kilometer entfernt, und beziehen sich auf die offiziellen Klimanormalwerte des Zeitraums 1981-2010; punktuelle Abweichungen sind besonders im Landesinneren oder in der Höhe möglich.

In der Provinz Illes Balears wurden in den zwölf Monaten bis 07/2026 laut INE 13.774 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Alle Angaben beziehen sich auf die gesamte Provinz Illes Balears und können von einem Ort zum anderen sowie von Immobilie zu Immobilie deutlich variieren. Sagen Sie uns, was Sie suchen, dann ordnen wir die Zahlen für Ihre Situation ein.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. Auf den Balearen beträgt der allgemeine Satz 8 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Der Ertrag einer sanierten Wohnung hängt zunächst davon ab, wie viel in die Sanierung investiert wurde und wie gut Lage und Zustand nach Fertigstellung zur Nachfrage auf den Balearen passen. Unsere Gruppe hat seit 2022 insgesamt 18 Objekte gekauft, saniert und weiterverkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag bei 22 % des Kaufpreises. Das sind Kennzahlen aus abgeschlossenen Projekten, keine Formel für zukünftige Fälle.

Für Managed-Investoren auf den Balearen bedeutet das: Die Spanne zwischen einer soliden und einer schwachen Rendite entsteht meist durch Standortwahl, Sanierungsqualität und laufende Kosten – nicht durch ein pauschales Versprechen. Jedes Projekt wird einzeln kalkuliert, und Erträge aus Vermietung oder Verkauf unterscheiden sich von Fall zu Fall.

Zum Kaufpreis kommen bei Bestandsimmobilien die regionale Übertragungssteuer (ITP) hinzu, bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, außerdem Notar, Grundbuch und Gestoría; ein Anwalt ist nicht Pflicht, für ausländische Käufer aber üblich. Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob die Immobilie auf den Balearen später vermietet oder verkauft wird.

Während der Haltezeit fallen jährlich die Grundsteuer IBI, Gemeinschaftsgebühren und die Modelo 210 an; bei Vermietung wird das Mieteinkommen in Spanien versteuert. Verkauft ein nicht-residenter Eigentümer später, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf die Steuer ein, und zusätzlich wird die kommunale Plusvalía auf den Bodenwertzuwachs fällig.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen; ein eigener Aufenthaltstitel für die Investition ist nicht nötig. Der spanische „Golden Visa“ für Immobilieninvestoren ist zum 3. April 2025 ausgelaufen und für EU-Bürger ohnehin nicht relevant. Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen auf den Balearen jedes Wechselkursrisiko.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein deutscher Steuerberater sollte im Einzelfall klären, wie Mieteinnahmen von den Balearen in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Für die Finanzierung arbeitet unser Partner Colibrí Finances mit Hypotheken für Nicht-Residente; benötigt werden unter anderem Einkommensnachweis, letzter Einkommensteuerbescheid, aktuelle Kontoauszüge, Nachweise bestehender Kredite und ein gültiger Ausweis.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.