Neubau vs. Bestand in Almería: Kosten im Vergleich

Die Wahl zwischen Neubau und Bestand entscheidet nicht nur über den Kaufpreis, sondern auch über die Steuerlast, den Zeitplan bis zum Einzug und den späteren Instandhaltungsaufwand. Beim Neubau fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10 % an, zuzüglich Stempelsteuer; beim Bestand gilt die von der jeweiligen Region festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP).

Welche Option besser passt, hängt vom Zweck ab: Eigennutzung, Ferienaufenthalt oder Vermietung. Beide Käufergruppen benötigen eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto, und die Beurkundung erfolgt in jedem Fall vor einem spanischen Notar mit anschließender Eintragung ins Grundbuch.

Almería liegt an einer trockeneren, weniger dicht bebauten Küste im Südosten Spaniens. Käufer schätzen oft die Ruhe, das trockene Klima und die im Vergleich zu anderen Küstenregionen geringere touristische Prägung.

Der Flughafen Almería bietet direkte Anbindung, wenn auch mit weniger Verbindungen als größere Küstenflughäfen. Angeboten werden vor allem Villen und Fincas, teils im ländlichen Hinterland gelegen.

Was folgt, sind gemessene, datierte Kennzahlen zu Almería (Provinz): zu den Bewohnern, zu den angebotenen Immobilien, zur Erreichbarkeit und zum Klima, jeweils mit Quellenangabe. Diese Daten helfen jedem, der dort wohnen, Urlaub machen oder vermieten möchte, vorab ein realistisches Bild zu gewinnen.

Die Provinz Almería als Ganzes zählte am 1. Januar 2025 laut der jährlichen Bevölkerungsstatistik des INE 770.554 gemeldete Einwohner. Diese Zahl bezieht sich auf das gesamte Verwaltungsgebiet und nicht nur auf die gleichnamige Provinzhauptstadt. In der Provinz Almería haben 178.512 Einwohner eine ausländische Staatsangehörigkeit, etwa 23 von 100. Ein spürbarer, aber kein dominierender Anteil, der von Ort zu Ort innerhalb der Provinz stark schwankt.

1.478 deutsche Staatsangehörige waren laut INE am 1. Januar 2022 in der Provinz Almería gemeldet, wenige im Vergleich zu anderen Gruppen. Allerdings erfasst das Padrón nur den festen Wohnsitz, nicht Eigentümer von Zweitwohnsitzen. Die folgende Tabelle zeigt die größten ausländischen Staatsangehörigkeiten, die zum 1. Januar 2025 in Almería (Provinz) gemeldet waren, soweit das INE sie für jede Gemeinde veröffentlicht.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Almería vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 4.692 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Almería bei 1.660 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 169.000 €. Das liegt unter dem Referenzwert von 3.135 €/m², den wir für 130 Orte in ganz Spanien ermitteln; die Provinz zählt damit zu den moderateren im Vergleich. Wer sich am aktuellen Markt orientiert, findet die Hälfte aller Objekte preislich zwischen 1.060 € und 2.400 € je Quadratmeter wieder. Günstigere wie teurere Immobilien existieren auf beiden Seiten dieser Spanne.

Wer in Almería (Provinz) zum Median-Preis von 169.000 € kauft, zahlt bei einer Bestandsimmobilie 7 % Grunderwerbsteuer, umgerechnet etwa 11.800 €. Dazu kommen rund 2.000 € für Notar, Grundbuchamt und Gestoría, sodass sich die Nebenkosten auf etwa 13.900 € summieren, die separat von der Finanzierung bereitstehen müssen. Diese Zahlen sind Angebotspreise aus Inseraten, die am 2026-11-01 aktiv waren, keine tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Der am Ende gezahlte Preis wird individuell verhandelt und hängt vom Zustand, der genauen Lage und der Ausrichtung jeder Immobilie ab.

Wie unterschiedlich Orte innerhalb derselben Provinz sein können, zeigt diese Übersicht zu Almería. Erfasst werden Einwohnerzahl, der Anteil ausländischer Einwohner je 100 Einwohner und der mittlere Angebotspreis je Quadratmeter.

Die experimentelle INE-Statistik, die auf Inseraten der Ferienplattformen beruht, zählte in Almería (Provinz) für 05/2026 7.092 touristisch vermietete Wohnungen mit 33.749 Schlafplätzen, nur etwa 9 je 1.000 Einwohner. Das ist ein niedriger Wert und spricht für einen überwiegend residentiellen Wohnungsmarkt. Für Almería (Provinz) weist das Referenzsystem des Wohnungsministeriums für 2024 eine Median-Miete von 450 € pro Monat bei Langzeitverträgen aus, gestützt auf 20.668 der Steuerbehörde gemeldete Mietverhältnisse. Die Zahl beschreibt die Vergangenheit, nicht die Zukunft, und betrifft nur die dauerhafte Vermietung, nicht die Vermietung an Feriengäste. Laut denselben offiziellen Zahlen rangierte die Hälfte der monatlichen Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 350 € und 570 €.

In der Provinz Almería gibt es nur einen kommerziellen Flughafen, Aeropuerto de Almería (LEI). Wer anreisen möchte, sollte vorab prüfen, ob in der gewünschten Reisezeit Verbindungen vom Heimatflughafen bestehen, denn je nach Wohnort kann auch ein Flughafen in einer Nachbarprovinz günstiger liegen. Die folgenden Klimawerte wurden in oder nahe Almería, der Provinzhauptstadt, gemessen; in anderen Teilen der Provinz, etwa im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln, können sie spürbar abweichen. Januar bringt im Schnitt 12,6 °C mit einem mittleren Tagesminimum von 8,3 °C, August 26,7 °C bei einem mittleren Tagesmaximum von 31,0 °C – ein milder Winter. Das macht den Ort auch außerhalb der Sommermonate angenehm bewohnbar. Rund 25 Tage im Jahr bringen messbaren Regen, insgesamt etwa 200 mm – ein deutlich trockenes Klima für die Region. Niederschlag ist damit selten ein Thema für Bewohner. Rund 2.994 Sonnenstunden im Jahr prägen das Klima hier. Die Zahlen stammen von der AEMET-Station Almería Aeropuerto, etwa 5 Kilometer entfernt, und beziehen sich auf die offiziellen Klimanormalwerte des Zeitraums 1981-2010; punktuelle Abweichungen sind besonders im Landesinneren oder in der Höhe möglich.

Für die Provinz Almería weist das INE 17.195 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 07/2026 aus. Ein Markt dieser Größe bietet typischerweise mehr Vergleichsmöglichkeiten und ein breiteres Angebot. Diese Daten gelten für die Provinz Almería insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Almería beträgt der allgemeine Satz 7 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einer neu gebauten Immobilie in Almería fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10 % auf den Kaufpreis an, hinzu kommt die Stempelsteuer, deren Höhe die jeweilige Region festlegt. Notar, Grundbuchamt und Gestoría kommen wie beim Bestand hinzu; ein Anwalt ist zwar nicht verpflichtend, für Käufer aus Deutschland aber üblich und sinnvoll, besonders bei Zahlungsplänen und Bauträgergarantien.

Wer neu baut oder vom Bauträger kauft, wartet oft Monate bis zur Übergabe, kann dafür aber Grundriss, Ausstattung und Energiestandard mitbestimmen. Für Käufer, die eine Immobilie zur Eigennutzung oder für den Feriengebrauch suchen und moderne Bauqualität schätzen, ist dieser Weg oft attraktiv – vorausgesetzt, der Zeitplan des Projekts passt zu den eigenen Plänen.

Bestandsimmobilien in Almería unterliegen der Grunderwerbsteuer (ITP), deren Satz jede Region selbst festlegt. Dazu kommen wie beim Neubau Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten. Der Vorteil: Die Immobilie existiert bereits, eine Besichtigung vor Ort oder per Video ist sofort möglich, und Einzug oder Vermietung können deutlich schneller erfolgen als bei einem Neubauprojekt.

Ältere Häuser und Wohnungen bringen oft Charakter und zentrale Lagen mit, benötigen aber häufiger eine Renovierung. Unser Renovierungsteam hat seit 2022 18 Wohnungen und Häuser gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsaufwand lag bei 22 % des Kaufpreises. Diese Zahlen sind vergangene Ergebnisse und keine Zusage für künftige Projekte.

Unabhängig davon, ob Sie sich für Neubau oder Bestand entscheiden: Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein, Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert, und die jährliche Grundsteuer (IBI) sowie die Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf Ihre Steuer ein, zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Wer eine Ferienvermietung plant, braucht zudem eine regionale Lizenz – nicht jede Region oder jedes Gebäude erlaubt sie, unabhängig davon, ob es sich um Neubau oder Bestand handelt.

Für den Eigenbedarf oder eine langfristige Feriennutzung überzeugt der Neubau oft durch moderne Standards und geringen Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren. Für eine schnelle Vermietung oder eine Immobilie mit Charakter in gewachsener Lage ist der Bestand meist die praktischere Wahl – besonders, wenn Renovierungspotenzial genutzt werden soll.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist; und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen in Almería jegliches Wechselkursrisiko. Wir begleiten Sie bei beiden Wegen von der Suche bis zur Übergabe der Schlüssel.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.