Neubau vs. Bestand auf den Balearen: Kosten im Vergleich

Die Wahl zwischen Neubau und Bestand entscheidet nicht nur über den Kaufpreis, sondern auch über die Steuerlast, den Zeitplan bis zum Einzug und den späteren Instandhaltungsaufwand. Beim Neubau fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10 % an, zuzüglich Stempelsteuer; beim Bestand gilt die von der jeweiligen Region festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP).

Welche Option besser passt, hängt vom Zweck ab: Eigennutzung, Ferienaufenthalt oder Vermietung. Beide Käufergruppen benötigen eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto, und die Beurkundung erfolgt in jedem Fall vor einem spanischen Notar mit anschließender Eintragung ins Grundbuch.

Die Balearen umfassen Inseln wie Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera, jede mit eigenem Charakter zwischen Küste, ländlichem Hinterland und Stadt. Käufer sind häufig internationale, oft wohlhabende Interessenten, die einen Feriensitz oder eine Investition mit hoher touristischer Nachfrage suchen.

Die Erreichbarkeit variiert je nach Insel, größere Flughäfen bestehen auf Mallorca und Ibiza. Angeboten werden Fincas, Villen und Apartments, wobei die Nachfrage saisonal stark schwanken kann.

Die folgenden Zahlen zu Illes Balears (Provinz) sind gemessen und datiert: Sie zeigen, wer dort lebt, wofür Immobilien angeboten werden, wie die Anreise aussieht und wie das Klima ist, jeweils mit Quelle. Ob Sie dort wohnen, Urlaub machen oder vermieten möchten: Diese Angaben helfen, sich vorab ein realistisches Bild zu machen.

Die hier genannte Einwohnerzahl von 1.249.844 betrifft die gesamte Provinz Illes Balears zum Stichtag 1. Januar 2025, so das INE in seiner jährlichen Bevölkerungsstatistik. Sie schließt alle Gemeinden des Gebiets ein und ist deutlich zu unterscheiden von der Einwohnerzahl der gleichnamigen Provinzhauptstadt. 270.891 Menschen in der Provinz Illes Balears tragen eine ausländische Staatsangehörigkeit, das sind etwa 22 von 100 Einwohnern. Der Anteil ist nennenswert, ohne das Bild zu dominieren, und variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

In der Provinz Illes Balears registrierte das INE zum 1. Januar 2022 18.979 deutsche Staatsangehörige. Das entspricht einer echten, wenn auch nicht herausragenden Präsenz innerhalb der ausländischen Gemeinschaften der Provinz. Zum 1. Januar 2025 waren in Illes Balears (Provinz) verschiedene ausländische Nationalitäten gemeldet; die wichtigsten davon fasst die folgende Tabelle zusammen, basierend auf den vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Ergänzend zeigt die zweite Tabelle Nationalitäten, die der Zensus nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Grundlage ist das Melderegister der Provinz Illes Balears vom 1. Januar 2022, die letzte INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

Die 4.468 Inserate, die wir derzeit für die Provinz Illes Balears erfassen, weisen einen medianen Quadratmeterpreis von 4.660 €/m² und einen medianen Gesamtpreis von 599.000 € auf. Damit liegt die Provinz über dem Referenzwert von 3.135 €/m², der sich aus 130 von uns beobachteten Orten in Spanien ergibt. Wer sich am aktuellen Markt orientiert, findet die Hälfte aller Objekte preislich zwischen 3.400 € und 6.740 € je Quadratmeter wieder. Günstigere wie teurere Immobilien existieren auf beiden Seiten dieser Spanne.

Für eine Immobilie zum Median-Preis von 599.000 € in Illes Balears (Provinz) beträgt die Grunderwerbsteuer auf Wiederverkäufe 8 %, also ungefähr 47.900 €. Zusammen mit rund 7.200 € für Notar, Grundbuch und Gestoría ergibt sich ein Gesamtbetrag von etwa 55.100 €, den Käufer zusätzlich zum Darlehen aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Diese Zahlen sind Angebotspreise aus Inseraten, die am 2026-11-01 aktiv waren, keine tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Der am Ende gezahlte Preis wird individuell verhandelt und hängt vom Zustand, der genauen Lage und der Ausrichtung jeder Immobilie ab.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Illes Balears nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

Für Illes Balears (Provinz) weist die experimentelle INE-Statistik auf Basis der Vermietungsportale in 05/2026 21.304 Ferienwohnungen mit 134.282 Schlafplätzen aus, etwa 17 je 1.000 Einwohner. Dieser mittlere Wert zeigt eine spürbare, aber nicht dominante Ferienvermietung, für die stets eine regionale Lizenz vorgeschrieben ist. Im Jahr 2024 lag die tatsächlich gezahlte Median-Miete für eine Wohnung in Illes Balears (Provinz) bei Langzeitverträgen laut Referenzsystem des Wohnungsministeriums bei 750 € im Monat, basierend auf 67.764 steuerlich gemeldeten Mietverhältnissen. Es ist ein amtlicher Rückblickswert für Langzeitvermietung, keine Prognose und keine Angabe zu Ferienvermietung; Mieten können sinken oder steigen. Nach denselben amtlichen Daten lag die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 600 € und 950 € im Monat.

In Illes Balears (Provinz) gibt es folgende Verkehrsflughäfen: Aeropuerto de Palma de Mallorca (PMI), Aeropuerto de Ibiza (IBZ), Aeropuerto de Menorca (MAH). Je nach Saison und Abflugort zu Hause empfiehlt es sich, die Verbindungen einzeln zu prüfen. Da die Messstation in oder bei Palma de Mallorca, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Die Temperaturen pendeln zwischen 9,5 °C im Januarmittel (Tagesminimum 3,8 °C) und 25,1 °C im August (Tagesmaximum 31,3 °C), der Winter ist spürbar kühl. Heizung ist deshalb kein Nebenthema, sondern verdient bei der Besichtigung Aufmerksamkeit. Mit rund 411 mm Niederschlag im Jahr an etwa 51 Tagen mit messbarem Regen zeigt sich ein moderates Regenklima. Etwa 2.756 Sonnenstunden jährlich zählen zu den klimatischen Kennzahlen des Ortes. Die Zahlen stammen von der AEMET-Station Palma de Mallorca, Aeropuerto, etwa 19 Kilometer entfernt, und beziehen sich auf die offiziellen Klimanormalwerte des Zeitraums 1981-2010; punktuelle Abweichungen sind besonders im Landesinneren oder in der Höhe möglich.

Das INE registrierte in der Provinz Illes Balears 13.774 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 07/2026. Je mehr Transaktionen, desto leichter lassen sich Preise vergleichen und desto breiter ist das Angebot. Die hier gezeigten Werte gelten für die Provinz Illes Balears als Ganzes; innerhalb der Provinz können sie von Ort zu Ort und von Objekt zu Objekt stark abweichen. Teilen Sie uns mit, wonach Sie suchen, damit wir die Zahlen auf Ihren Fall beziehen können.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. Auf den Balearen beträgt der allgemeine Satz 8 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einer neu gebauten Immobilie auf den Balearen fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10 % auf den Kaufpreis an, hinzu kommt die Stempelsteuer, deren Höhe die jeweilige Region festlegt. Notar, Grundbuchamt und Gestoría kommen wie beim Bestand hinzu; ein Anwalt ist zwar nicht verpflichtend, für Käufer aus Deutschland aber üblich und sinnvoll, besonders bei Zahlungsplänen und Bauträgergarantien.

Wer neu baut oder vom Bauträger kauft, wartet oft Monate bis zur Übergabe, kann dafür aber Grundriss, Ausstattung und Energiestandard mitbestimmen. Für Käufer, die eine Immobilie zur Eigennutzung oder für den Feriengebrauch suchen und moderne Bauqualität schätzen, ist dieser Weg oft attraktiv – vorausgesetzt, der Zeitplan des Projekts passt zu den eigenen Plänen.

Bestandsimmobilien auf den Balearen unterliegen der Grunderwerbsteuer (ITP), deren Satz jede Region selbst festlegt. Dazu kommen wie beim Neubau Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten. Der Vorteil: Die Immobilie existiert bereits, eine Besichtigung vor Ort oder per Video ist sofort möglich, und Einzug oder Vermietung können deutlich schneller erfolgen als bei einem Neubauprojekt.

Ältere Häuser und Wohnungen bringen oft Charakter und zentrale Lagen mit, benötigen aber häufiger eine Renovierung. Unser Renovierungsteam hat seit 2022 18 Wohnungen und Häuser gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsaufwand lag bei 22 % des Kaufpreises. Diese Zahlen sind vergangene Ergebnisse und keine Zusage für künftige Projekte.

Unabhängig davon, ob Sie sich für Neubau oder Bestand entscheiden: Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein, Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert, und die jährliche Grundsteuer (IBI) sowie die Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf Ihre Steuer ein, zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Wer eine Ferienvermietung plant, braucht zudem eine regionale Lizenz – nicht jede Region oder jedes Gebäude erlaubt sie, unabhängig davon, ob es sich um Neubau oder Bestand handelt.

Für den Eigenbedarf oder eine langfristige Feriennutzung überzeugt der Neubau oft durch moderne Standards und geringen Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren. Für eine schnelle Vermietung oder eine Immobilie mit Charakter in gewachsener Lage ist der Bestand meist die praktischere Wahl – besonders, wenn Renovierungspotenzial genutzt werden soll.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist; und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen auf den Balearen jegliches Wechselkursrisiko. Wir begleiten Sie bei beiden Wegen von der Suche bis zur Übergabe der Schlüssel.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.