Neubau vs. Bestand in Las Palmas: Kosten im Vergleich

Die Wahl zwischen Neubau und Bestand entscheidet nicht nur über den Kaufpreis, sondern auch über die Steuerlast, den Zeitplan bis zum Einzug und den späteren Instandhaltungsaufwand. Beim Neubau fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10 % an, zuzüglich Stempelsteuer; beim Bestand gilt die von der jeweiligen Region festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP).

Welche Option besser passt, hängt vom Zweck ab: Eigennutzung, Ferienaufenthalt oder Vermietung. Beide Käufergruppen benötigen eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto, und die Beurkundung erfolgt in jedem Fall vor einem spanischen Notar mit anschließender Eintragung ins Grundbuch.

Las Palmas umfasst Inseln wie Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura, geprägt von ganzjährig mildem Klima. Käufer sind oft internationale Interessenten, darunter Ruheständler und zunehmend Menschen, die ortsunabhängig arbeiten und das Klima das ganze Jahr über schätzen.

Mehrere Flughäfen sorgen für gute Erreichbarkeit. Das Angebot umfasst Apartments und Villen, häufig mit touristischer Vermietungsmöglichkeit außerhalb der klassischen europäischen Sommersaison.

Was folgt, sind gemessene, datierte Kennzahlen zu Las Palmas (Provinz): zu den Bewohnern, zu den angebotenen Immobilien, zur Erreichbarkeit und zum Klima, jeweils mit Quellenangabe. Diese Daten helfen jedem, der dort wohnen, Urlaub machen oder vermieten möchte, vorab ein realistisches Bild zu gewinnen.

1.171.547 Menschen waren laut der jährlichen Zählung des INE am 1. Januar 2025 in der Provinz Las Palmas insgesamt gemeldet. Die Angabe umfasst sämtliche Gemeinden der Provinz und beschränkt sich ausdrücklich nicht auf deren Hauptstadt. Die Provinz Las Palmas verzeichnet 171.235 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 15 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

10.849 deutsche Staatsangehörige waren laut INE am 1. Januar 2022 in der Provinz Las Palmas gemeldet. Damit sind sie real vor Ort präsent, ohne zu den größten Gemeinschaften der Provinz zu gehören. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Las Palmas (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Ergänzend zeigt die zweite Tabelle Nationalitäten, die der Zensus nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Grundlage ist das Melderegister der Provinz Las Palmas vom 1. Januar 2022, die letzte INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

4.501 derzeit inserierte Immobilien ergeben für die Provinz Las Palmas einen Median von 2.750 €/m² und einen mittleren Preis von 250.000 €. Beide Werte liegen in der Mitte des Feldes, nahe dem Referenzwert von 3.135 €/m² aus 130 Orten in ganz Spanien. Zwischen 1.840 € und 4.020 € je Quadratmeter liegt die mittlere Hälfte aller erfassten Angebote. Sowohl preiswertere als auch hochpreisigere Immobilien sind auf dem Markt ebenfalls vertreten.

Für eine Immobilie zum Median-Preis von 250.000 € in Las Palmas (Provinz) beträgt die Grunderwerbsteuer auf Wiederverkäufe 6,5 %, also ungefähr 16.200 €. Zusammen mit rund 3.000 € für Notar, Grundbuch und Gestoría ergibt sich ein Gesamtbetrag von etwa 19.200 €, den Käufer zusätzlich zum Darlehen aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Es handelt sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten, nicht um real erzielte Verkaufspreise. Der tatsächliche Preis ergibt sich aus Verhandlungen und richtet sich nach Zustand, Lage und Ausrichtung des jeweiligen Objekts.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Las Palmas nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

Für Las Palmas (Provinz) weist die experimentelle INE-Statistik auf Basis der Vermietungsportale in 05/2026 26.998 Ferienwohnungen mit 115.284 Schlafplätzen aus, etwa 23 je 1.000 Einwohner. Dieser mittlere Wert zeigt eine spürbare, aber nicht dominante Ferienvermietung, für die stets eine regionale Lizenz vorgeschrieben ist. Für Las Palmas (Provinz) weist das Referenzsystem des Wohnungsministeriums für 2024 eine Median-Miete von 550 € pro Monat bei Langzeitverträgen aus, gestützt auf 48.341 der Steuerbehörde gemeldete Mietverhältnisse. Die Zahl beschreibt die Vergangenheit, nicht die Zukunft, und betrifft nur die dauerhafte Vermietung, nicht die Vermietung an Feriengäste. Nach denselben amtlichen Daten lag die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 450 € und 690 € im Monat.

In Las Palmas (Provinz) gibt es folgende Verkehrsflughäfen: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Je nach Saison und Abflugort zu Hause empfiehlt es sich, die Verbindungen einzeln zu prüfen. Gemessen wurden diese Klimawerte in oder nahe Las Palmas de Gran Canaria, der Provinzhauptstadt; Regionen im Landesinneren, in Höhenlagen oder auf anderen Inseln der Provinz weisen oft ein spürbar anderes Klima auf. Die Winter fallen mild aus: 17,9 °C Januarmittel bei einem Tagesminimum von durchschnittlich 15,0 °C, dazu 24,6 °C im August mit einem Tagesmaximum von 27,5 °C. Für dauerhaftes Wohnen bedeutet das vergleichsweise niedrige Heizkosten im Winter. Die Niederschlagswerte sind niedrig: etwa 151 mm im Jahr, gemessen an rund 22 Tagen mit Regen. Das Klima gilt entsprechend als sehr trocken. Quelle der Klimadaten ist die AEMET-Station Gran Canaria Aeropuerto in rund 24 Kilometer Entfernung, mit den offiziellen Normalwerten für 1981-2010; der genaue Ort kann davon leicht abweichen, vor allem im Inland oder in Höhenlagen.

13.337 Immobilienverkäufe zählte das INE in der Provinz Las Palmas für die zwölf Monate bis 07/2026. Ein solch aktiver Markt liefert in der Regel mehr Vergleichsdaten und eine größere Auswahl an Objekten. Diese Daten gelten für die Provinz Las Palmas insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Las Palmas beträgt der allgemeine Satz 6,5 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einer neu gebauten Immobilie in Las Palmas fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10 % auf den Kaufpreis an, hinzu kommt die Stempelsteuer, deren Höhe die jeweilige Region festlegt. Notar, Grundbuchamt und Gestoría kommen wie beim Bestand hinzu; ein Anwalt ist zwar nicht verpflichtend, für Käufer aus Deutschland aber üblich und sinnvoll, besonders bei Zahlungsplänen und Bauträgergarantien.

Wer neu baut oder vom Bauträger kauft, wartet oft Monate bis zur Übergabe, kann dafür aber Grundriss, Ausstattung und Energiestandard mitbestimmen. Für Käufer, die eine Immobilie zur Eigennutzung oder für den Feriengebrauch suchen und moderne Bauqualität schätzen, ist dieser Weg oft attraktiv – vorausgesetzt, der Zeitplan des Projekts passt zu den eigenen Plänen.

Bestandsimmobilien in Las Palmas unterliegen der Grunderwerbsteuer (ITP), deren Satz jede Region selbst festlegt. Dazu kommen wie beim Neubau Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten. Der Vorteil: Die Immobilie existiert bereits, eine Besichtigung vor Ort oder per Video ist sofort möglich, und Einzug oder Vermietung können deutlich schneller erfolgen als bei einem Neubauprojekt.

Ältere Häuser und Wohnungen bringen oft Charakter und zentrale Lagen mit, benötigen aber häufiger eine Renovierung. Unser Renovierungsteam hat seit 2022 18 Wohnungen und Häuser gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsaufwand lag bei 22 % des Kaufpreises. Diese Zahlen sind vergangene Ergebnisse und keine Zusage für künftige Projekte.

Unabhängig davon, ob Sie sich für Neubau oder Bestand entscheiden: Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein, Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert, und die jährliche Grundsteuer (IBI) sowie die Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf Ihre Steuer ein, zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Wer eine Ferienvermietung plant, braucht zudem eine regionale Lizenz – nicht jede Region oder jedes Gebäude erlaubt sie, unabhängig davon, ob es sich um Neubau oder Bestand handelt.

Für den Eigenbedarf oder eine langfristige Feriennutzung überzeugt der Neubau oft durch moderne Standards und geringen Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren. Für eine schnelle Vermietung oder eine Immobilie mit Charakter in gewachsener Lage ist der Bestand meist die praktischere Wahl – besonders, wenn Renovierungspotenzial genutzt werden soll.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist; und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen in Las Palmas jegliches Wechselkursrisiko. Wir begleiten Sie bei beiden Wegen von der Suche bis zur Übergabe der Schlüssel.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.