Neubau vs. Bestand in Madrid: Kosten im Vergleich

Die Wahl zwischen Neubau und Bestand entscheidet nicht nur über den Kaufpreis, sondern auch über die Steuerlast, den Zeitplan bis zum Einzug und den späteren Instandhaltungsaufwand. Beim Neubau fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10 % an, zuzüglich Stempelsteuer; beim Bestand gilt die von der jeweiligen Region festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP).

Welche Option besser passt, hängt vom Zweck ab: Eigennutzung, Ferienaufenthalt oder Vermietung. Beide Käufergruppen benötigen eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto, und die Beurkundung erfolgt in jedem Fall vor einem spanischen Notar mit anschließender Eintragung ins Grundbuch.

Madrid ist eine Binnenprovinz ohne Küste, geprägt von der Hauptstadt selbst und ihrem Umland. Käufer sind vor allem Berufstätige, Investoren und Familien, die von Arbeitsmarkt, internationalen Schulen und städtischer Infrastruktur angezogen werden.

Der Flughafen Madrid-Barajas ist einer der größten Drehkreuze Spaniens mit sehr guter internationaler Anbindung. Das Angebot besteht überwiegend aus Stadtwohnungen, mit stabiler Nachfrage unabhängig von der Saison.

Die folgenden Zahlen zu Madrid (Provinz) sind gemessen und datiert: Sie zeigen, wer dort lebt, wofür Immobilien angeboten werden, wie die Anreise aussieht und wie das Klima ist, jeweils mit Quelle. Ob Sie dort wohnen, Urlaub machen oder vermieten möchten: Diese Angaben helfen, sich vorab ein realistisches Bild zu machen.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Madrid 7.113.886 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. Rund 17 von 100 Einwohnern der Provinz Madrid besitzen einen ausländischen Pass, insgesamt 1.181.319 Personen. Diese Größenordnung ist deutlich spürbar, fällt aber je nach Ort innerhalb der Provinz sehr unterschiedlich aus.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 lediglich 8.252 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der gesamten Provinz Madrid. Das Melderegister erfasst jedoch nur Menschen mit dauerhaftem Wohnsitz, nicht die Besitzer von Zweitwohnungen. Welche ausländischen Nationalitäten in Madrid (Provinz) zum 1. Januar 2025 am stärksten vertreten waren, zeigt die folgende Übersicht auf Basis der vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Madrid vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 32.271 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Madrid bei 3.920 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 360.000 €. Das liegt über dem Median von 3.135 €/m², den wir für 130 Orte in ganz Spanien ermitteln. Zwischen 2.820 € und 6.030 € je Quadratmeter liegt die mittlere Hälfte aller erfassten Angebote. Sowohl preiswertere als auch hochpreisigere Immobilien sind auf dem Markt ebenfalls vertreten.

Wer in Madrid (Provinz) zum Median-Preis von 360.000 € kauft, zahlt bei einer Bestandsimmobilie 6 % Grunderwerbsteuer, umgerechnet etwa 21.600 €. Dazu kommen rund 4.300 € für Notar, Grundbuchamt und Gestoría, sodass sich die Nebenkosten auf etwa 25.900 € summieren, die separat von der Finanzierung bereitstehen müssen. Es handelt sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten, nicht um real erzielte Verkaufspreise. Der tatsächliche Preis ergibt sich aus Verhandlungen und richtet sich nach Zustand, Lage und Ausrichtung des jeweiligen Objekts.

Wie unterschiedlich Orte innerhalb derselben Provinz sein können, zeigt diese Übersicht zu Madrid. Erfasst werden Einwohnerzahl, der Anteil ausländischer Einwohner je 100 Einwohner und der mittlere Angebotspreis je Quadratmeter.

In Madrid (Provinz) wies die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Angeboten für 05/2026 lediglich 13.431 Ferienwohnungen mit 51.387 Betten aus, umgerechnet 2 pro 1.000 Einwohner. Diese geringe Dichte deutet auf einen Markt hin, der überwiegend von dauerhaftem Wohnen geprägt ist. Im Jahr 2024 lag die tatsächlich gezahlte Median-Miete für eine Wohnung in Madrid (Provinz) bei Langzeitverträgen laut Referenzsystem des Wohnungsministeriums bei 800 € im Monat, basierend auf 474.935 steuerlich gemeldeten Mietverhältnissen. Es ist ein amtlicher Rückblickswert für Langzeitvermietung, keine Prognose und keine Angabe zu Ferienvermietung; Mieten können sinken oder steigen. Laut denselben offiziellen Zahlen rangierte die Hälfte der monatlichen Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 650 € und 1.050 €.

Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD) ist der einzige kommerzielle Flughafen in der Provinz Madrid. Vor der Reiseplanung lohnt sich ein Blick darauf, ob der Heimatflughafen ihn in der jeweiligen Saison anfliegt, da je nach Wohnort innerhalb der Provinz manchmal ein Flughafen in einer angrenzenden Provinz die praktischere Wahl ist. Die hier gezeigten Klimadaten stammen aus Messungen in oder bei Madrid, der Hauptstadt der Provinz, während Gebiete im Inland, in größerer Höhe oder auf anderen Inseln davon deutlich abweichen können. Für spanische Verhältnisse ist der Winter kalt: Im Januar liegt die Durchschnittstemperatur bei 6,3 °C (mittleres Tagesminimum 2,7 °C), im August bei 25,1 °C (mittleres Tagesmaximum 31,3 °C). Heizung und Dämmung sind hier ein echter Kostenfaktor, nicht nur Komfort. Rund 59 Tage im Jahr bringen hier messbaren Regen, insgesamt etwa 421 mm – ein moderates Niveau. Quelle der Klimadaten ist die AEMET-Station Madrid, Retiro in rund 2 Kilometer Entfernung, mit den offiziellen Normalwerten für 1981-2010; der genaue Ort kann davon leicht abweichen, vor allem im Inland oder in Höhenlagen.

In der Provinz Madrid wurden in den zwölf Monaten bis 07/2026 laut INE 77.763 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Die hier gezeigten Werte gelten für die Provinz Madrid als Ganzes; innerhalb der Provinz können sie von Ort zu Ort und von Objekt zu Objekt stark abweichen. Teilen Sie uns mit, wonach Sie suchen, damit wir die Zahlen auf Ihren Fall beziehen können.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Madrid beträgt der allgemeine Satz 6 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einer neu gebauten Immobilie in Madrid fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10 % auf den Kaufpreis an, hinzu kommt die Stempelsteuer, deren Höhe die jeweilige Region festlegt. Notar, Grundbuchamt und Gestoría kommen wie beim Bestand hinzu; ein Anwalt ist zwar nicht verpflichtend, für Käufer aus Deutschland aber üblich und sinnvoll, besonders bei Zahlungsplänen und Bauträgergarantien.

Wer neu baut oder vom Bauträger kauft, wartet oft Monate bis zur Übergabe, kann dafür aber Grundriss, Ausstattung und Energiestandard mitbestimmen. Für Käufer, die eine Immobilie zur Eigennutzung oder für den Feriengebrauch suchen und moderne Bauqualität schätzen, ist dieser Weg oft attraktiv – vorausgesetzt, der Zeitplan des Projekts passt zu den eigenen Plänen.

Bestandsimmobilien in Madrid unterliegen der Grunderwerbsteuer (ITP), deren Satz jede Region selbst festlegt. Dazu kommen wie beim Neubau Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten. Der Vorteil: Die Immobilie existiert bereits, eine Besichtigung vor Ort oder per Video ist sofort möglich, und Einzug oder Vermietung können deutlich schneller erfolgen als bei einem Neubauprojekt.

Ältere Häuser und Wohnungen bringen oft Charakter und zentrale Lagen mit, benötigen aber häufiger eine Renovierung. Unser Renovierungsteam hat seit 2022 18 Wohnungen und Häuser gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsaufwand lag bei 22 % des Kaufpreises. Diese Zahlen sind vergangene Ergebnisse und keine Zusage für künftige Projekte.

Unabhängig davon, ob Sie sich für Neubau oder Bestand entscheiden: Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein, Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert, und die jährliche Grundsteuer (IBI) sowie die Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf Ihre Steuer ein, zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Wer eine Ferienvermietung plant, braucht zudem eine regionale Lizenz – nicht jede Region oder jedes Gebäude erlaubt sie, unabhängig davon, ob es sich um Neubau oder Bestand handelt.

Für den Eigenbedarf oder eine langfristige Feriennutzung überzeugt der Neubau oft durch moderne Standards und geringen Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren. Für eine schnelle Vermietung oder eine Immobilie mit Charakter in gewachsener Lage ist der Bestand meist die praktischere Wahl – besonders, wenn Renovierungspotenzial genutzt werden soll.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist; und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen in Madrid jegliches Wechselkursrisiko. Wir begleiten Sie bei beiden Wegen von der Suche bis zur Übergabe der Schlüssel.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.