Off-Market-Sanierungsobjekte in Spanien: vor dem Markt zuschlagen
Viele der interessantesten Sanierungsobjekte in Spanien werden nie öffentlich inseriert. Über ein Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen erfahren wir oft vor dem Markt davon. Für Investoren aus Deutschland übernehmen wir die komplette Abwicklung, während Sie im eigenen Namen kaufen.
Wer hinter dieser Seite steht. Sókerim ist eine spanische Immobilienagentur (Lyrio Home Solutions, S.L.) mit Büros in der Region Madrid und in Alicante sowie einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien. Wir helfen Menschen, die im Ausland leben, dabei, in Spanien eine Immobilie zu finden, zu kaufen und zu verwalten – auf Englisch, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Zugang vor dem offenen Markt: Wie unser Netzwerk funktioniert
Ein Großteil der sanierungsbedürftigen Häuser und Wohnungen in Spanien wechselt den Besitzer, ohne je in einem Online-Portal aufzutauchen. Eigentümer sprechen zunächst mit einer vertrauten lokalen Agentur, oft aus familiären, erbrechtlichen oder steuerlichen Gründen. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an, ergänzt durch unsere eigenen Büros in der Region Madrid und in der Provinz Alicante.
Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Informationsvorsprung besonders wertvoll: Wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung eignen. Wir prüfen Lage, Bausubstanz und rechtliche Situation, bevor wir ein Objekt vorschlagen – unabhängig davon, ob Sie es persönlich besichtigen oder sich zunächst per Videoschaltung einen Eindruck verschaffen.
Ein belastbares Netzwerk vor Ort ist bei off-market Objekten wichtiger als jede Anzeige: Informationen erreichen uns oft, bevor ein Objekt überhaupt öffentlich vermarktet wird.
Der Zugang zu Off-Market-Objekten in Spanien
In Spanien gelangen viele sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen nie in ein öffentliches Portal. Eigentümer sprechen zuerst mit einer lokalen Agentur, bevor überhaupt ein Exposé entsteht. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an: Informationen über solche Objekte erreichen uns häufig, bevor sie öffentlich beworben werden, was Ihnen als Käufer aus dem Ausland einen echten Vorsprung verschafft.
Wir arbeiten mit Käufern und Investoren aus jedem Land zusammen und begleiten den gesamten Prozess auf Englisch, von der ersten Anfrage bis zur Übergabe der Schlüssel. Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Vorsprung besonders wertvoll, denn wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung lohnen könnten.
Der Ablauf einer Managed Investment
Bei der Managed Investment übernehmen wir die operative Arbeit, während Sie als Käufer im eigenen Namen Eigentümer bleiben. Wir suchen das Objekt in Spanien, begleiten Prüfung und Verhandlung, koordinieren Notar, Grundbuch, Anwalt und Bank – und unser eigenes Sanierungsteam führt anschließend die Renovierung durch. Danach verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie, je nach Ihrer Zielsetzung.
Seit 2022 hat unsere Gruppe auf diese Weise 18 Objekte gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag dabei bei 22 % des Kaufpreises. Das sind dokumentierte Vergangenheitswerte aus unserer Buchhaltung, keine Zusage für künftige Projekte – jedes Ergebnis hängt vom einzelnen Objekt ab und kann niedriger ausfallen als erhofft oder auch negativ sein.
Wir bündeln kein Kapital mehrerer Anleger und bieten keinen Fonds an: Sie kaufen die Immobilie stets in Ihrem eigenen Namen und zahlen uns vereinbarte Honorare für Suche, Abwicklung und Sanierung.
Kosten und Steuern, die Sie einplanen sollten
Zum Kaufpreis kommen bei einer Bestandsimmobilie die regional festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP) sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten hinzu; bei Neubauten fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer an. Ein Anwalt ist nicht verpflichtend, wird ausländischen Käufern aber meist empfohlen, um Verträge, Fristen und die Bausubstanz zu prüfen.
Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie jährlich die Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises für Ihre Steuerschuld ein, hinzu kommt die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía) auf den Bodenwert.
| Kostenart | Richtwert | Fällig bei |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer | 10 % bei Neubau | Beurkundung |
| Notar, Grundbuch, Gestoría | regional gestaffelt | Beurkundung |
| Quellensteuer beim Verkauf | 3 % | Verkauf |
| Plusvalía municipal | variabel | Verkauf |
Rechtliche Rahmenbedingungen für Käufer aus Deutschland
Für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto; die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, die Eintragung im Grundbuch dauert erfahrungsgemäß einige Wochen. Als deutscher Staatsbürger dürfen Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen, falls Sie das wünschen.
Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko. Zwischen beiden Ländern besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Die spanische Investoren-Visa ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar.
NIE
Ihre Identifikation in Spanien
Ohne diese Steuernummer läuft in Spanien kein Kauf, kein Bankkonto und keine Steuererklärung. Wir begleiten Sie bei der Beantragung ebenso wie bei der Kontoeröffnung, damit Notartermin und Zahlung reibungslos ablaufen.
Was Sie vor der Entscheidung wissen sollten
- Unterlagen wie Einkommensnachweis, letzter Einkommensteuerbescheid und Kontoauszüge der letzten Monate helfen, falls eine Finanzierung über unseren Partner Colibrí Finances geprüft werden soll.
- Touristische Vermietung braucht eine regionale Lizenz, die je nach Gebäude und Region in Spanien eingeschränkt oder ausgeschlossen sein kann.
- Nicht-EU-Bürger dürfen sich ohne Visum 90 von 180 Tagen in Spanien aufhalten; als EU-Bürger können Sie sich dagegen frei niederlassen.
- Ein gültiger Personalausweis oder Reisepass sowie Nachweise bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten gehören zu den üblichen Unterlagen im Vorfeld.
- Ergebnisse aus früheren Projekten sind keine Zusage für künftige Renditen – jedes Objekt in Spanien wird einzeln bewertet.
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich für den Kauf nach Spanien reisen?
Nicht zwingend für die erste Besichtigung, die wir auch per Video anbieten. Die Beurkundung erfolgt jedoch vor einem spanischen Notar, und für NIE-Antrag oder Kontoeröffnung ist häufig ein persönlicher Termin sinnvoll. Wir stimmen mit Ihnen ab, welche Schritte sich aus der Ferne erledigen lassen und wofür eine Reise ratsam ist.
Wie schnell bekomme ich Zugang zu off-market Objekten in Spanien?
Das hängt vom Markt und Ihren Kriterien ab. Über unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen erfahren wir oft vor dem Markt von passenden Objekten, einen festen Zeitrahmen können wir dafür aber nicht versprechen. Sobald ein passendes Objekt gefunden ist, dauert die Eintragung ins Grundbuch erfahrungsgemäß einige Wochen.
Kann ich als Deutscher die Golden Visa nutzen, um in Spanien zu leben?
Nein, diese Investoren-Visa endete am 3. April 2025 und ist nicht mehr verfügbar. Als deutscher Staatsbürger benötigen Sie sie ohnehin nicht: Im Rahmen der EU-Freizügigkeit dürfen Sie sich ohne Visum in Spanien niederlassen und dort als Resident registrieren, wenn Sie das möchten.
Wie wird die Sanierung eines off-market Objekts in Spanien organisiert?
Unser eigenes Sanierungsteam übernimmt Planung und Ausführung, nachdem Sie die Immobilie in Ihrem eigenen Namen erworben haben. Wir koordinieren Handwerker, Fristen und Qualität und halten Sie über den Fortschritt auf dem Laufenden, bis das Objekt verkaufs- oder vermietungsbereit ist.
Welche Steuern fallen an, wenn ich später vermiete oder verkaufe?
Als nicht ansässiger Eigentümer melden Sie Mieteinnahmen jährlich über die Modelo 210, dazu kommen laufend Grundsteuer und Gemeinschaftskosten. Beim Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises für Ihre Steuerschuld ein, zusätzlich fällt die städtische Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert an.