Wie lange dauert eine Renovierungsinvestition in Spanien?

Wer aus Deutschland heraus eine Investition in Spanien plant, möchte in der Regel nicht nur wissen, was eine Sanierung kostet, sondern auch, wie lange das gesamte Projekt dauert – vom ersten Kontakt bis zum Verkauf oder zur Vermietung. Diese Frage lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten, denn sie hängt von der Art der Immobilie, dem Genehmigungsverfahren vor Ort und der gewünschten Nutzung nach der Sanierung ab.

Grundsätzlich gilt: Je älter oder komplexer das Gebäude, desto mehr Zeit sollte für Planung und Bauphase eingeplant werden. Gleichzeitig lässt sich vieles parallelisieren – etwa die Beantragung der NIE, die Eröffnung eines Bankkontos oder erste Gespräche mit der Verwaltung –, sodass ein erfahrenes Team den Gesamtprozess spürbar straffen kann.

Der Weg von der ersten Besichtigung bis zum Verkauf oder zur Vermietung einer sanierten Wohnung in Spanien lässt sich in vier Abschnitte gliedern: die Suche und der Kaufabschluss, die Beschaffung der nötigen Genehmigungen, die eigentliche Bauphase und schließlich die Vermarktung. Jede Phase hat ihre eigene Dynamik, und Verzögerungen in einer Phase wirken sich meist auf die folgenden Schritte aus, weshalb eine realistische Planung von Anfang an sinnvoll ist.

Für Käufer aus Deutschland kommt hinzu, dass vor dem Notartermin eine spanische Steuernummer, die sogenannte NIE, sowie in der Regel ein spanisches Bankkonto vorliegen müssen. Diese Formalitäten lassen sich parallel zur Immobiliensuche erledigen, sodass sie den Gesamtzeitplan selten wesentlich verlängern, wenn man frühzeitig damit beginnt. Auch die Beauftragung eines Anwalts, der die rechtliche Prüfung übernimmt, sollte früh erfolgen.

Wer die komplette Abwicklung – Suche, Kauf im eigenen Namen, Sanierung durch ein eigenes Team und anschließenden Verkauf oder Vermietung – an einen erfahrenen Partner übergibt, gewinnt vor allem an Planungssicherheit bei den Übergängen zwischen den einzelnen Phasen, auch wenn sich behördliche Fristen dadurch nicht abkürzen lassen.

Wie lange eine Baugenehmigung oder eine einfache Renovierungslizenz in Spanien dauert, hängt von der Gemeinde, dem Umfang der Arbeiten und der Auslastung des zuständigen Bauamts ab. Kleinere Modernisierungen im Innenbereich benötigen oft nur eine formlose Mitteilung, während strukturelle Eingriffe, Fassadenänderungen oder Erweiterungen eine förmliche Lizenz erfordern, deren Bearbeitung einige Wochen bis mehrere Monate in Anspruch nehmen kann.

Unser eigenes Renovierungsteam kennt die üblichen Abläufe der lokalen Verwaltung und bereitet die Unterlagen so vor, dass unnötige Rückfragen vermieden werden. Das ersetzt keine behördliche Bearbeitungszeit, verkürzt aber häufig die Wartezeit bis zur endgültigen Erteilung, weil Anträge vollständig und korrekt eingereicht werden.

Sobald die Genehmigung vorliegt, beginnt die eigentliche Bauphase. Ihre Dauer hängt vom Zustand des Gebäudes ab: eine reine Modernisierung von Küche, Bad und Böden ist schneller abgeschlossen als eine Sanierung, bei der Leitungen, Dach oder tragende Elemente erneuert werden müssen. Auch die Verfügbarkeit von Handwerkern und Material spielt eine Rolle, besonders in Monaten mit hoher Nachfrage.

Bei den 18 Projekten, die unsere Gruppe seit 2022 gekauft, saniert und weiterverkauft hat, lag das mittlere Sanierungsbudget bei 22 % des Kaufpreises. Diese Zahl beschreibt vergangene Projekte und ist weder ein Versprechen noch eine Prognose für künftige Vorhaben, hilft aber, den finanziellen Rahmen realistisch einzuordnen.

Ob eine sanierte Immobilie verkauft oder vermietet wird, verändert den weiteren Zeitplan. Ein Verkauf endet mit dem Notartermin, bei dem der Käufer 3 % des Preises einbehält und zusätzlich die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) anfällt. Eine Vermietung dagegen ist ein laufender Prozess: Einnahmen müssen über die jährliche Steuererklärung für Nichtresidenten, das Modelo 210, versteuert werden, und für touristische Vermietungen ist zusätzlich eine regionale Lizenz erforderlich, die je nach Gebäude oder Zone eingeschränkt oder ausgeschlossen sein kann.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; wie Einkünfte aus einer spanischen Immobilie in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind, sollte im Einzelfall mit einem Steuerberater in Deutschland geklärt werden. Diese steuerliche Abstimmung beeinflusst zwar nicht die Bauzeit, wohl aber den Zeitpunkt, ab dem laufende Einnahmen tatsächlich zur Verfügung stehen.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.