Ein spanisches Bankkonto eröffnen: Der Weg zum Notartermin

Wer in Spanien eine Immobilie kauft, zahlt Kaufpreis, Steuern und Notarkosten in aller Regel über ein Konto bei einer spanischen Bank. Das gilt für den einmaligen Kauf ebenso wie für laufende Posten wie die Grundsteuer IBI oder Gemeinschaftskosten, die danach jedes Jahr fällig werden.

Für Käufer aus Deutschland ist der Weg dorthin überschaubar, verlangt aber Vorlauf: Die Bank prüft Identität und Herkunft der Mittel, bevor sie ein Konto eröffnet, und einzelne Schritte lassen sich zwar aus der Ferne erledigen, andere meist nicht.

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag erst, wenn Käufer und Verkäufer alle Zahlungen nachvollziehbar abgewickelt haben. Für Käufer aus Deutschland bedeutet das in der Praxis: Kaufpreis, Notarkosten, Grunderwerbsteuer ITP beziehungsweise Mehrwertsteuer bei Neubauten sowie die Gebühren für Grundbuch und Gestoría laufen über ein Konto bei einer spanischen Bank.

Ein solches Konto lässt sich grundsätzlich beantragen, bevor die passende Immobilie gefunden ist, oder erst danach, sobald ein konkreter Kaufvertrag vorliegt. Wer frühzeitig beginnt, vermeidet Zeitdruck kurz vor dem Notartermin, denn manche Formalitäten – etwa die Beantragung der NIE – benötigen mehrere Wochen Vorlauf und lassen sich schlecht beschleunigen.

Spanische Banken unterliegen wie deutsche Institute strengen Vorschriften zur Geldwäscheprävention. Deshalb verlangen sie Nachweise zur Identität, zum Einkommen und zur Herkunft der Mittel, bevor sie ein Konto für Nichtresidenten eröffnen. Der Umfang der Unterlagen ähnelt dem, was man aus Deutschland von einer Kreditanfrage kennt.

Zu den üblichen Dokumenten zählen ein gültiger Ausweis oder Reisepass, Nachweise zum laufenden Einkommen sowie Auskünfte über bestehende Verbindlichkeiten. Manche Bank verlangt zusätzlich eine kurze schriftliche Erklärung, wofür das Konto genutzt wird, etwa für den Kauf einer Ferienimmobilie oder eine Kapitalanlage.

Manche Banken bieten für Nichtresidenten eine Video-Identifizierung an, sodass sich ein großer Teil der Kontoeröffnung aus Deutschland erledigen lässt. Für die endgültige Freischaltung oder für Unterschriften auf Papier verlangen viele Institute jedoch weiterhin einen persönlichen Termin in einer spanischen Filiale.

In der Praxis bewährt sich folgende Reihenfolge: zunächst die NIE beantragen, parallel Kontakt zur Bank aufnehmen, dann die Unterlagen einreichen und das Konto eröffnen oder vorbereiten, sodass am Tag des Notartermins alle Zahlungen fristgerecht ausgeführt werden können.

Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie in Spanien jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein. Mieteinnahmen werden dort besteuert, unabhängig davon, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder leer stehen lassen; hinzu kommen die jährliche Grundsteuer IBI und, sofern vorhanden, Gemeinschaftskosten.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind, damit Zahlungen nicht doppelt oder falsch deklariert werden.

Wer den Ablauf vom ersten Kontakt bis zum Notartermin plant, sollte NIE-Beantragung, Kontoeröffnung und die Bereitstellung der Kaufsumme zeitlich aufeinander abstimmen. Verzögert sich ein Schritt, verschiebt sich in der Regel auch der Beurkundungstermin.

Für die Finanzierung arbeitet Sókerim mit dem Partner Colibrí Finances zusammen, der spanische Hypotheken für Nichtresidenten strukturiert; eine Finanzierungshöhe versprechen wir dabei nicht, da jede Bank Einzelfälle individuell prüft.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko – ein Vorteil gegenüber Käufern aus Nicht-Euro-Ländern. Das erleichtert die Kalkulation von Kaufpreis, Notarkosten und laufenden Ausgaben erheblich.

Klären Sie vorab, ob die gewählte Bank Konten für Nichtresidenten in ausreichendem Umfang anbietet, welche Unterlagen sie konkret verlangt und ob ein persönlicher Termin in Spanien erforderlich ist. Diese Fragen lassen sich oft schon vor der Anreise per E-Mail oder Telefon klären, sodass keine Überraschung kurz vor dem Notartermin entsteht.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.