Acheter un bien « banco » à Las Palmas : ce que doivent savoir les acheteurs français

En Espagne, les établissements bancaires récupèrent chaque année des logements à la suite de procédures d'impayés ou de saisies. Ces biens, souvent désignés comme « piso de banco » dans les annonces, sont ensuite remis en vente par la banque elle-même ou par des plateformes spécialisées. Le prix affiché est généralement inférieur à celui d'un bien équivalent vendu par un particulier, ce qui explique l'intérêt croissant des acheteurs français pour ce segment du marché, notamment à Las Palmas.

Cette différence de prix a une contrepartie : la banque vend en général le bien « en l'état », sans garantie sur son entretien, parfois sans connaissance exacte de qui l'occupe, et sans avoir toujours soldé les charges de copropriété antérieures. Comprendre ces particularités avant de s'engager permet d'éviter des découvertes coûteuses après la signature.

La province de Las Palmas regroupe des îles comme Gran Canaria, Lanzarote et Fuerteventura, offrant un climat insulaire doux toute l'année et des paysages volcaniques variés.

Elle attire des retraités et des acheteurs internationaux, notamment scandinaves et allemands, séduits par la douceur du climat hors saison touristique classique. L'aéroport de Gran Canaria assure de bonnes liaisons internationales. Les biens courants incluent appartements en résidence touristique et villas avec vue sur mer.

Cette section réunit des chiffres précis et datés sur Las Palmas (province) - population, prix de vente affichés, accès et climat - chacun avec sa source. Que le projet soit d'y habiter, d'y séjourner en vacances ou de louer le bien, ces repères aident à décider en connaissance de cause.

1 171 547 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Las Palmas au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. La province de Las Palmas recense 171 235 résidents étrangers, soit près de 15 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

Au 1er janvier 2025, l'INE ne recensait que 3 106 ressortissants français inscrits dans la province de Las Palmas, soit peu de compatriotes du lecteur. Le padrón ne comptabilise que les résidents installés la majeure partie de l'année, pas les propriétaires de résidences secondaires. Le nombre de résidents de cette nationalité a augmenté de façon régulière depuis plusieurs années. En 2021, l'INE n'en recensait que 2 693, loin du niveau atteint aujourd'hui d'après les données les plus récentes. Le classement ci-dessous indique les nationalités étrangères les mieux représentées à Las Palmas (province) au 1er janvier 2025, selon le recensement annuel de l'INE.

Pour les nationalités que le recensement annuel ne détaille pas, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, il faut se référer à l'édition 2022 de l'INE, la dernière à ce niveau de détail, pour la province de Las Palmas, une année différente du tableau précédent.

Sur les 4 501 annonces recensées dans la province de Las Palmas, le prix médian de 2 750 €/m² et le ticket médian de 250 000 € se situent dans la moyenne. Ils restent proches de la référence de 3 135 €/m² observée sur les 130 communes suivies par notre base. La moitié des annonces se situent entre 1 840 €/m² et 4 020 €/m², ce qui correspond au cœur du marché local. De part et d'autre de cette fourchette, on trouve aussi bien des biens moins chers que des biens plus onéreux.

Le prix médian à Las Palmas (province), 250 000 €, sert de base au calcul des frais : l'impôt de transmission, au taux régional de 6,5 %, représente environ 16 200 €. Notaire, registre et gestoría ajoutent environ 3 000 €, portant le total à environ 19 200 €, des fonds à réunir avant même le prêt. Ces données reflètent des prix d'annonce en vigueur au 2026-11-01, pas des prix de vente réels. Chaque bien se négocie ensuite en fonction de son état, de son emplacement précis et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Las Palmas: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

Une estimation expérimentale de l'INE, fondée sur les annonces des plateformes de location, recense 26 998 logements touristiques (115 284 places) à Las Palmas (province) en 05/2026, soit 23 pour 1 000 habitants. Cette présence modérée rappelle que la location touristique reste soumise à une licence régionale. Pour 2024, les données du ministère du Logement, issues de 48 341 locations déclarées, indiquent un loyer médian de 550 € par mois pour un appartement à Las Palmas (province) en longue durée. C'est un chiffre constaté, non une projection, étranger à la location saisonnière, et les loyers peuvent évoluer dans les deux sens. Pour la location longue durée d'appartements, le loyer mensuel central s'établissait entre 450 € et 690 € dans ces mêmes statistiques.

Las Palmas (province) dispose des aéroports commerciaux suivants: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Avant de réserver, il convient de vérifier lequel relie votre aéroport de départ, les liaisons pouvant varier selon la saison. Les relevés météorologiques cités ici concernent Las Palmas de Gran Canaria, siège administratif de la province, et ne reflètent pas nécessairement le climat des communes intérieures, situées en altitude ou localisées sur d'autres îles. Avec 17,9 °C de moyenne en janvier (minimum moyen 15,0 °C) et 24,6 °C en août (maximum moyen 27,5 °C), les hivers restent cléments. Les habitants profitent généralement d'un confort thermique appréciable sans grand recours au chauffage. Il tombe environ 151 mm d'eau par an, répartis sur à peine 22 jours de pluie mesurable: un niveau très sec pour l'Espagne. Les sols et jardins demandent généralement une irrigation régulière. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Gran Canaria Aeropuerto, à environ 24 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 07/2026, 13 337 ventes de logements ont été recensées dans la province, Las Palmas, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. Ces chiffres portent sur l'ensemble de la province de Las Palmas et ne reflètent pas toujours la réalité d'une commune ou d'un bien en particulier. Faites-nous part de votre recherche, nous examinerons les données correspondant à votre cas.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Las Palmas, le taux général est de 6,5 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Lorsqu'un établissement bancaire reprend un logement à la suite d'une procédure d'impayés, son objectif n'est pas de réaliser une plus-value mais de sortir ce bien de son bilan le plus rapidement possible. Le prix est donc souvent fixé pour inciter à une vente rapide, sans les marges de négociation habituelles d'un vendeur particulier attaché à son logement.

Cette rapidité a un coût : la banque connaît rarement l'historique d'entretien du bien, ne réalise pas de travaux avant la vente et transmet le dossier tel qu'elle l'a reçu. À Las Palmas, comme ailleurs en Espagne, ces logements nécessitent presque toujours une inspection technique approfondie avant toute offre ferme.

La première étape consiste à demander une « nota simple » au Registre de la propriété pour vérifier qui est le titulaire actuel du bien, s'il existe encore une hypothèque inscrite et si d'autres charges pèsent sur le logement. En théorie, la banque doit solder l'hypothèque avant la vente, mais seule la nota simple le confirme avec certitude.

Il est également essentiel de demander un certificat de la communauté de propriétaires attestant du montant des charges impayées, ainsi qu'une vérification de l'état d'occupation du logement : certains biens « banco » restent habités par l'ancien propriétaire ou par des tiers, ce qui peut retarder la prise de possession réelle.

Un logement saisi peut avoir été habité par son ancien propriétaire jusqu'au jour de la saisie, voire être occupé sans droit ni titre. Avant de vous engager, demandez une visite en personne ou par vidéo, et faites vérifier par un professionnel local si le bien est réellement vacant. Un logement occupé n'est pas forcément exclu de l'achat, mais il implique des délais et des démarches juridiques spécifiques pour en récupérer la jouissance effective.

Sur le plan des dettes, les impôts fonciers municipaux et certaines charges de copropriété peuvent dans certains cas rester attachés au logement plutôt qu'à la personne de l'ancien propriétaire ; un certificat à jour de la communauté et de la mairie doit donc être exigé avant la signature, et non après.

Comme pour tout achat en Espagne, le prix d'un bien « banco » s'accompagne de frais additionnels : les droits de mutation (ITP), fixés par chaque région pour les logements de seconde main, ou la TVA à 10 % pour un bien neuf, auxquels s'ajoutent les frais de notaire, d'enregistrement au Registre de la propriété et de gestoría. Un avocat n'est pas obligatoire mais reste habituel pour un acheteur résidant hors d'Espagne.

Une fois propriétaire, vous devrez déclarer chaque année vos revenus en tant que non-résident (Modelo 210) et régler l'IBI ainsi que les charges de copropriété. Si vous revendez un jour en tant que non-résident, l'acheteur retiendra 3 % du prix au titre de votre impôt, auquel s'ajoute la plus-value municipale calculée sur la valeur du terrain. La convention franco-espagnole contre la double imposition encadre ensuite la manière dont ces revenus doivent être déclarés en France ; un conseiller fiscal en France saura vous orienter précisément.

Notre réseau d'environ 1 000 agences partenaires en Espagne nous permet souvent d'identifier des biens « banco » ou des opportunités hors marché à Las Palmas avant même leur publication. Nous vérifions la situation juridique du logement, coordonnons les échanges avec l'avocat, le notaire et la banque, et vous accompagnons pour le NIE et l'ouverture d'un compte bancaire espagnol.

Lorsque le logement nécessite des travaux, notre propre équipe de rénovation peut intervenir dans le cadre d'un investissement géré : vous achetez en votre nom, nous réalisons la rénovation, puis nous revendons ou louons le bien pour votre compte. Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 19 logements pour ses projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat — des résultats passés, qui ne constituent jamais une promesse ni un résultat futur assuré. Nos échanges avec vous se font en anglais.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.