Acheter un bien « banco » à Madrid : ce que doivent savoir les acheteurs français

En Espagne, les établissements bancaires récupèrent chaque année des logements à la suite de procédures d'impayés ou de saisies. Ces biens, souvent désignés comme « piso de banco » dans les annonces, sont ensuite remis en vente par la banque elle-même ou par des plateformes spécialisées. Le prix affiché est généralement inférieur à celui d'un bien équivalent vendu par un particulier, ce qui explique l'intérêt croissant des acheteurs français pour ce segment du marché, notamment à Madrid.

Cette différence de prix a une contrepartie : la banque vend en général le bien « en l'état », sans garantie sur son entretien, parfois sans connaissance exacte de qui l'occupe, et sans avoir toujours soldé les charges de copropriété antérieures. Comprendre ces particularités avant de s'engager permet d'éviter des découvertes coûteuses après la signature.

La province de Madrid correspond à la capitale espagnole et à ses environs, un territoire intérieur sans littoral mais au dynamisme économique important. Elle attire des professionnels, des investisseurs et des acheteurs internationaux liés à l'activité des affaires.

Le marché propose surtout des appartements en ville et des maisons dans les zones résidentielles périphériques. L'aéroport de Madrid-Barajas, l'un des plus grands d'Europe, assure des liaisons directes avec de nombreuses destinations tout au long de l'année.

Avant de vous décider pour Madrid (province), voici des chiffres datés et sourcés : population, prix affichés des biens, accès et climat. Ils donnent une image concrète du lieu, utile que votre projet soit une résidence principale, une maison de vacances ou un bien à louer.

Le recensement annuel de l'INE recense 7 113 886 résidents inscrits dans la province de Madrid au 1er janvier 2025. Il s'agit bien de la population de toute la province, et non de sa seule capitale administrative. 1 181 319 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Madrid, soit environ 17 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Au 1er janvier 2025, la province de Madrid ne comptait que 18 108 ressortissants français inscrits auprès de l'INE, un effectif modeste. Le padrón mesure la résidence effective et non la simple propriété d'un bien, ce qui explique en partie ce faible chiffre. Cette communauté a connu une progression continue au fil des années. Elle ne comptait que 15 663 personnes en 2021, un chiffre nettement inférieur à celui enregistré aujourd'hui selon les derniers recensements officiels. Parmi les données que l'INE publie commune par commune figurent les nationalités étrangères les plus présentes à Madrid (province) au 1er janvier 2025, détaillées ci-dessous.

Contrairement au tableau précédent, celui-ci repose sur la dernière édition détaillée de l'INE, millésime 2022, qui distingue des nationalités telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves dans la province de Madrid.

Sur les 32 271 annonces recensées dans la province de Madrid, le prix médian atteint 3 920 €/m² pour un ticket médian de 360 000 €. Ce chiffre dépasse la référence de 3 135 €/m² calculée sur les 130 communes suivies par notre base à l'échelle de l'Espagne. La moitié des annonces se situent entre 2 820 €/m² et 6 030 €/m², ce qui correspond au cœur du marché local. De part et d'autre de cette fourchette, on trouve aussi bien des biens moins chers que des biens plus onéreux.

À Madrid (province), pour un prix médian de 360 000 €, l'impôt de transmission sur un bien ancien, au taux régional de 6 %, s'élève à environ 21 600 €. Ajoutez environ 4 300 € de frais de notaire, registre et gestoría : le total, environ 25 900 €, doit provenir de l'épargne, pas du prêt. Ces données reflètent des prix d'annonce en vigueur au 2026-11-01, pas des prix de vente réels. Chaque bien se négocie ensuite en fonction de son état, de son emplacement précis et de son orientation.

Voici un aperçu comparatif des villes suivies dans la province de Madrid: nombre d'habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour chacune d'elles.

À Madrid (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 13 431 le nombre de logements touristiques (51 387 places) en 05/2026, soit environ 2 pour 1 000 habitants. Ce niveau bas dessine un marché essentiellement résidentiel, peu marqué par la location saisonnière. Le ministère du Logement situe à 800 € par mois le loyer médian d'un appartement à Madrid (province) en 2024, pour des contrats de longue durée, sur la base de 474 935 locations déclarées. C'est une donnée officielle passée, qui exclut la location saisonnière et ne préjuge pas de l'évolution future des loyers. Selon ces mêmes données officielles, la moitié des loyers mensuels des appartements loués à long terme se situait entre 650 € et 1 050 €.

Dans la province de Madrid, le seul aéroport commercial en service est Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD). Il convient de vérifier s'il dessert votre aéroport de départ à la période souhaitée, sachant qu'un aéroport d'une province voisine peut parfois s'avérer plus proche selon la localisation du bien. Ces chiffres climatiques proviennent de mesures effectuées à Madrid, capitale provinciale, alors que l'intérieur des terres, les zones d'altitude ou les autres îles peuvent connaître des conditions assez différentes. Avec 6,3 °C en janvier (minimum moyen 2,7 °C) et 25,1 °C en août (maximum moyen 31,3 °C), les hivers sont nettement plus rigoureux que sur la côte. Cela se traduit par des coûts de chauffage et d'isolation à anticiper sérieusement. Il tombe environ 421 mm d'eau par an, répartis sur quelque 59 jours de pluie mesurable: un volume modéré, ni sec ni humide. Les besoins en irrigation restent raisonnables au fil des saisons. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Madrid, Retiro, à environ 2 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Dans la province, Madrid, 77 763 ventes de logements ont été enregistrées sur les douze mois précédant 07/2026, selon l'INE. Un marché actif signifie généralement plus de biens comparables et davantage de choix pour les acheteurs. Ces données concernent la province de Madrid dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Madrid, le taux général est de 6 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Lorsqu'un établissement bancaire reprend un logement à la suite d'une procédure d'impayés, son objectif n'est pas de réaliser une plus-value mais de sortir ce bien de son bilan le plus rapidement possible. Le prix est donc souvent fixé pour inciter à une vente rapide, sans les marges de négociation habituelles d'un vendeur particulier attaché à son logement.

Cette rapidité a un coût : la banque connaît rarement l'historique d'entretien du bien, ne réalise pas de travaux avant la vente et transmet le dossier tel qu'elle l'a reçu. À Madrid, comme ailleurs en Espagne, ces logements nécessitent presque toujours une inspection technique approfondie avant toute offre ferme.

La première étape consiste à demander une « nota simple » au Registre de la propriété pour vérifier qui est le titulaire actuel du bien, s'il existe encore une hypothèque inscrite et si d'autres charges pèsent sur le logement. En théorie, la banque doit solder l'hypothèque avant la vente, mais seule la nota simple le confirme avec certitude.

Il est également essentiel de demander un certificat de la communauté de propriétaires attestant du montant des charges impayées, ainsi qu'une vérification de l'état d'occupation du logement : certains biens « banco » restent habités par l'ancien propriétaire ou par des tiers, ce qui peut retarder la prise de possession réelle.

Un logement saisi peut avoir été habité par son ancien propriétaire jusqu'au jour de la saisie, voire être occupé sans droit ni titre. Avant de vous engager, demandez une visite en personne ou par vidéo, et faites vérifier par un professionnel local si le bien est réellement vacant. Un logement occupé n'est pas forcément exclu de l'achat, mais il implique des délais et des démarches juridiques spécifiques pour en récupérer la jouissance effective.

Sur le plan des dettes, les impôts fonciers municipaux et certaines charges de copropriété peuvent dans certains cas rester attachés au logement plutôt qu'à la personne de l'ancien propriétaire ; un certificat à jour de la communauté et de la mairie doit donc être exigé avant la signature, et non après.

Comme pour tout achat en Espagne, le prix d'un bien « banco » s'accompagne de frais additionnels : les droits de mutation (ITP), fixés par chaque région pour les logements de seconde main, ou la TVA à 10 % pour un bien neuf, auxquels s'ajoutent les frais de notaire, d'enregistrement au Registre de la propriété et de gestoría. Un avocat n'est pas obligatoire mais reste habituel pour un acheteur résidant hors d'Espagne.

Une fois propriétaire, vous devrez déclarer chaque année vos revenus en tant que non-résident (Modelo 210) et régler l'IBI ainsi que les charges de copropriété. Si vous revendez un jour en tant que non-résident, l'acheteur retiendra 3 % du prix au titre de votre impôt, auquel s'ajoute la plus-value municipale calculée sur la valeur du terrain. La convention franco-espagnole contre la double imposition encadre ensuite la manière dont ces revenus doivent être déclarés en France ; un conseiller fiscal en France saura vous orienter précisément.

Notre réseau d'environ 1 000 agences partenaires en Espagne nous permet souvent d'identifier des biens « banco » ou des opportunités hors marché à Madrid avant même leur publication. Nous vérifions la situation juridique du logement, coordonnons les échanges avec l'avocat, le notaire et la banque, et vous accompagnons pour le NIE et l'ouverture d'un compte bancaire espagnol.

Lorsque le logement nécessite des travaux, notre propre équipe de rénovation peut intervenir dans le cadre d'un investissement géré : vous achetez en votre nom, nous réalisons la rénovation, puis nous revendons ou louons le bien pour votre compte. Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 19 logements pour ses projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat — des résultats passés, qui ne constituent jamais une promesse ni un résultat futur assuré. Nos échanges avec vous se font en anglais.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.