Acheter un bien loué à Castellón : droits et continuité du bail

En Espagne, il n'est pas rare qu'un bien mis en vente soit déjà occupé par un locataire. Pour un acheteur résidant en France, cette situation soulève des questions légitimes : le bail reste-t-il valable, peut-on récupérer le logement, et que devient le dépôt de garantie déjà versé par le locataire ?

Ces questions ont des réponses précises dans le droit espagnol, mais elles dépendent de détails concrets du contrat et de son inscription éventuelle au Registre de la propriété. C'est pourquoi une vérification sérieuse avant l'achat est indispensable, avec l'appui d'un avocat et du gestor qui prépare le dossier.

La province de Castellón, sur la Costa del Azahar, présente un littoral plus tranquille que ses voisines du sud, avec des stations comme Peñíscola ou Benicàssim.

Elle attire principalement des acheteurs espagnols et quelques Français ou Belges cherchant un cadre paisible en bord de mer. L'accès se fait via les aéroports de Valencia ou Castellón. Le marché comprend des appartements en front de mer et des villas dans des zones résidentielles plus calmes.

Qui habite Castellón (province), à quel prix les logements y sont proposés, comment on y accède et quel climat y règne : ces données datées, chacune sourcée, dressent un portrait fiable de la zone. Elles aident à décider sereinement d'acheter, pour y vivre, en profiter en vacances ou le louer.

627 620 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Castellón au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. Sur l'ensemble de la province de Castellón, 118 810 personnes déclarent une nationalité étrangère, ce qui correspond à environ 19 pour 100 habitants. Cette proportion reste intermédiaire, avec de fortes disparités d'une commune à l'autre.

Selon l'INE, à peine 2 021 ressortissants français figuraient au padrón de la province de Castellón au 1er janvier 2025. Cette inscription ne concerne que les résidents à l'année, et laisse donc de côté les propriétaires de maisons de vacances. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 1 706 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Parmi les données que l'INE publie commune par commune figurent les nationalités étrangères les plus présentes à Castellón (province) au 1er janvier 2025, détaillées ci-dessous.

Ce second tableau présente, pour la province de Castellón, des nationalités absentes du détail annuel de l'INE, telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, selon le recensement du 1er janvier 2022, millésime différent de celui du tableau précédent.

Dans notre base de prix, les 3 955 biens en vente dans la province de Castellón affichent un prix médian de 1 740 €/m² et un ticket médian de 179 000 €. Ce niveau reste en dessous de la référence de 3 135 €/m² calculée sur les 130 communes que nous suivons en Espagne. Les annonces les plus représentatives se concentrent entre 1 230 € et 2 370 € au mètre carré, un intervalle qui regroupe la moitié du marché. Au-delà de ces bornes, des biens plus modestes ou plus haut de gamme existent également.

Sur le prix médian de Castellón (province), 179 000 €, les droits de mutation sur un bien de revente, au taux régional de 9 %, représentent environ 16 100 €. Avec environ 2 100 € de notaire, registre et gestoría, le total atteint environ 18 300 €, une somme à sortir de l'épargne, hors prêt. Il s'agit de prix demandés, relevés dans des annonces actives au 2026-11-01, et non de transactions effectives. Le prix final résulte toujours d'une négociation, selon l'état, la localisation exacte et l'orientation du logement.

Une même province peut recouvrir des réalités très différentes. Ce tableau compare les communes observées dans la province de Castellón à travers leur population, leur taux de résidents étrangers pour 100 habitants et leur prix médian au mètre carré.

À Castellón (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 6 990 le nombre de logements touristiques (37 362 places) en 05/2026, soit environ 11 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré s'accompagne d'une location touristique qui demeure soumise à une licence régionale. En 2024, le loyer médian payé à Castellón (province) pour un appartement en location longue durée a été de 440 € par mois, selon le ministère du Logement, sur 29 530 locations déclarées. Ce chiffre officiel et passé ne concerne pas la location saisonnière, et les loyers peuvent aussi bien baisser que monter. Selon ces mêmes données officielles, la moitié des loyers mensuels des appartements loués à long terme se situait entre 350 € et 550 €.

Dans la province de Castellón, le seul aéroport commercial en service est Aeropuerto de Castellón (CDT). Il convient de vérifier s'il dessert votre aéroport de départ à la période souhaitée, sachant qu'un aéroport d'une province voisine peut parfois s'avérer plus proche selon la localisation du bien. Ces chiffres climatiques proviennent de mesures effectuées à Castellón de la Plana, capitale provinciale, alors que l'intérieur des terres, les zones d'altitude ou les autres îles peuvent connaître des conditions assez différentes. L'hiver y est tempéré: 10,6 °C de moyenne en janvier et 5,8 °C de minimum moyen, tandis qu'août affiche 25,6 °C avec un maximum moyen de 30,3 °C. Un système de chauffage adapté reste un point à contrôler avant l'achat. Il tombe environ 467 mm d'eau par an, répartis sur quelque 46 jours de pluie mesurable: un volume modéré, ni sec ni humide. Les besoins en irrigation restent raisonnables au fil des saisons. La région bénéficie d'environ 2 755 heures d'ensoleillement par an. Les données proviennent des normales (1981-2010) établies par l'agence météorologique nationale AEMET à sa station, Castelló - Almassora, située à 4 km environ; un écart localisé est possible, surtout loin du littoral ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 07/2026, 14 098 ventes de logements ont été recensées dans la province, Castellón, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. À l'échelle de la province de Castellón, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Castellón, le taux général est de 9 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

La règle générale en droit espagnol est que le changement de propriétaire ne met pas fin au contrat de location. Le nouvel acquéreur devient automatiquement le nouveau bailleur et doit respecter les conditions déjà convenues : durée, loyer, modalités de révision. Cette continuité est particulièrement solide lorsque le bail a été inscrit au Registre de la propriété, car l'inscription le rend opposable à tout futur propriétaire.

Lorsque le bail n'est pas inscrit, la situation demande une analyse plus fine, qui dépend notamment de l'ancienneté de la location et du fait qu'il s'agisse ou non de la résidence habituelle du locataire. C'est un point que votre avocat doit vérifier avant la signature, pièce en main.

Un bien occupé exige une vérification supplémentaire par rapport à un bien vide : il ne suffit pas de contrôler l'état du logement, il faut aussi examiner la relation locative elle-même. Le vendeur doit pouvoir fournir le contrat, ses avenants éventuels, et un historique récent des loyers perçus.

Cette vérification se fait en parallèle des démarches habituelles : coordination avec un avocat, consultation du Registre de la propriété pour Castellón, et préparation du dossier avec le gestor avant le passage devant notaire.

Si votre objectif est d'habiter le bien vous-même, sachez que l'achat ne vous donne pas automatiquement le droit de récupérer le logement : le bail ne peut pas être rompu simplement parce que le bien change de propriétaire, sauf motif légal précis prévu au contrat ou accord du locataire.

Si vous souhaitez au contraire continuer la location, vous devenez le nouveau bailleur aux mêmes conditions. Les charges de copropriété et la taxe foncière (IBI) restent à votre charge en tant que propriétaire, et les loyers perçus doivent être déclarés via la déclaration annuelle des non-résidents (Modelo 210).

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour déterminer comment déclarer dans votre pays les revenus locatifs issus d'un bien situé à Castellón, en plus de la déclaration espagnole annuelle.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si votre séjour dépasse trois mois. La France utilisant l'euro, il n'existe aucun risque de change dans vos paiements liés à l'achat.

Pour un achat classique, notre service de recherche inclut la vérification du bien, y compris sa situation locative, la coordination avec un avocat, le notaire et la banque, ainsi que l'aide pour le NIE et l'ouverture d'un compte. Tout est traité en anglais par notre équipe.

Si votre projet consiste à acquérir un bien avec potentiel de rénovation une fois le bail terminé, notre service d'investissement géré peut prendre en charge la recherche, les travaux avec notre propre équipe, puis la vente ou la mise en location. Les résultats varient selon chaque projet, peuvent être inférieurs aux attentes, et les performances passées ne préjugent jamais des suivantes.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.