Acheter un bien loué à Girona : droits et continuité du bail

En Espagne, il n'est pas rare qu'un bien mis en vente soit déjà occupé par un locataire. Pour un acheteur résidant en France, cette situation soulève des questions légitimes : le bail reste-t-il valable, peut-on récupérer le logement, et que devient le dépôt de garantie déjà versé par le locataire ?

Ces questions ont des réponses précises dans le droit espagnol, mais elles dépendent de détails concrets du contrat et de son inscription éventuelle au Registre de la propriété. C'est pourquoi une vérification sérieuse avant l'achat est indispensable, avec l'appui d'un avocat et du gestor qui prépare le dossier.

La province de Girona associe la Costa Brava, ses criques et villages littoraux, à un arrière-pays vallonné proche des Pyrénées. Elle séduit particulièrement les acheteurs français et nord-européens en raison de sa proximité géographique et de son ambiance méditerranéenne préservée.

On y trouve aussi bien des maisons de village que des résidences secondaires en bord de mer. L'aéroport de Girona-Costa Brava et celui de Barcelone assurent un accès pratique, la saison estivale concentrant l'essentiel de l'activité touristique côtière.

Avant de vous décider pour Girona (province), voici des chiffres datés et sourcés : population, prix affichés des biens, accès et climat. Ils donnent une image concrète du lieu, utile que votre projet soit une résidence principale, une maison de vacances ou un bien à louer.

Le recensement annuel de l'INE recense 830 429 résidents inscrits dans la province de Girona au 1er janvier 2025. Il s'agit bien de la population de toute la province, et non de sa seule capitale administrative. 181 899 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Girona, soit environ 22 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Au 1er janvier 2025, la province de Girona comptait 6 603 ressortissants français selon l'INE. Une communauté bien présente sur le territoire provincial, mais qui reste loin des effectifs des nationalités les plus représentées. Le tableau suivant présente les principales nationalités étrangères enregistrées à Girona (province) au 1er janvier 2025, d'après le recensement officiel.

Contrairement au tableau précédent, celui-ci repose sur la dernière édition détaillée de l'INE, millésime 2022, qui distingue des nationalités telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves dans la province de Girona.

Sur les 5 315 annonces recensées dans la province de Girona, le prix médian de 2 840 €/m² et le ticket médian de 290 000 € se situent dans la moyenne. Ils restent proches de la référence de 3 135 €/m² observée sur les 130 communes suivies par notre base. Les annonces les plus représentatives se concentrent entre 1 930 € et 3 820 € au mètre carré, un intervalle qui regroupe la moitié du marché. Au-delà de ces bornes, des biens plus modestes ou plus haut de gamme existent également.

Le prix médian à Girona (province), 290 000 €, sert de base au calcul des frais : l'impôt de transmission, au taux régional de 10 %, représente environ 29 000 €. Notaire, registre et gestoría ajoutent environ 3 500 €, portant le total à environ 32 500 €, des fonds à réunir avant même le prêt. Il s'agit de prix demandés, relevés dans des annonces actives au 2026-11-01, et non de transactions effectives. Le prix final résulte toujours d'une négociation, selon l'état, la localisation exacte et l'orientation du logement.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Girona: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

En 05/2026, Girona (province) comptait 20 821 logements touristiques (116 320 places) selon une estimation expérimentale de l'INE fondée sur les annonces des plateformes de location, soit 25 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré va de pair avec l'obligation d'obtenir une licence régionale pour louer à des touristes. Pour 2024, les données du ministère du Logement, issues de 43 826 locations déclarées, indiquent un loyer médian de 550 € par mois pour un appartement à Girona (province) en longue durée. C'est un chiffre constaté, non une projection, étranger à la location saisonnière, et les loyers peuvent évoluer dans les deux sens. La moitié des loyers mensuels observés pour les appartements, hors location saisonnière, se situait entre 450 € et 680 €, selon ces données officielles.

Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) est le seul aéroport commercial de la province de Girona. Il est conseillé de vérifier qu'il propose des vols depuis votre aéroport d'origine selon la saison, un aéroport voisin situé dans une autre province pouvant parfois être plus proche selon l'emplacement du bien. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Girona, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. Avec 7,1 °C en janvier (minimum moyen 1,1 °C) et 23,4 °C en août (maximum moyen 29,8 °C), les hivers sont nettement plus rigoureux que sur la côte. Cela se traduit par des coûts de chauffage et d'isolation à anticiper sérieusement. Il tombe environ 728 mm d'eau par an, répartis sur 66 jours de pluie mesurable: un chiffre relativement élevé pour l'Espagne côtière ou intérieure. Cela justifie une attention particulière portée à l'humidité des murs et des sous-sols. Les données proviennent des normales (1981-2010) établies par l'agence météorologique nationale AEMET à sa station, Girona Aeropuerto, située à 9 km environ; un écart localisé est possible, surtout loin du littoral ou en altitude.

Girona (province) a enregistré 15 239 ventes de logements sur les douze mois précédant 07/2026 (INE). Plus le marché est actif, plus les acheteurs disposent de points de comparaison et d'options parmi lesquelles choisir. Ces données concernent la province de Girona dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Girona, le taux général est de 10 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

La règle générale en droit espagnol est que le changement de propriétaire ne met pas fin au contrat de location. Le nouvel acquéreur devient automatiquement le nouveau bailleur et doit respecter les conditions déjà convenues : durée, loyer, modalités de révision. Cette continuité est particulièrement solide lorsque le bail a été inscrit au Registre de la propriété, car l'inscription le rend opposable à tout futur propriétaire.

Lorsque le bail n'est pas inscrit, la situation demande une analyse plus fine, qui dépend notamment de l'ancienneté de la location et du fait qu'il s'agisse ou non de la résidence habituelle du locataire. C'est un point que votre avocat doit vérifier avant la signature, pièce en main.

Un bien occupé exige une vérification supplémentaire par rapport à un bien vide : il ne suffit pas de contrôler l'état du logement, il faut aussi examiner la relation locative elle-même. Le vendeur doit pouvoir fournir le contrat, ses avenants éventuels, et un historique récent des loyers perçus.

Cette vérification se fait en parallèle des démarches habituelles : coordination avec un avocat, consultation du Registre de la propriété pour Girona, et préparation du dossier avec le gestor avant le passage devant notaire.

Si votre objectif est d'habiter le bien vous-même, sachez que l'achat ne vous donne pas automatiquement le droit de récupérer le logement : le bail ne peut pas être rompu simplement parce que le bien change de propriétaire, sauf motif légal précis prévu au contrat ou accord du locataire.

Si vous souhaitez au contraire continuer la location, vous devenez le nouveau bailleur aux mêmes conditions. Les charges de copropriété et la taxe foncière (IBI) restent à votre charge en tant que propriétaire, et les loyers perçus doivent être déclarés via la déclaration annuelle des non-résidents (Modelo 210).

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour déterminer comment déclarer dans votre pays les revenus locatifs issus d'un bien situé à Girona, en plus de la déclaration espagnole annuelle.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si votre séjour dépasse trois mois. La France utilisant l'euro, il n'existe aucun risque de change dans vos paiements liés à l'achat.

Pour un achat classique, notre service de recherche inclut la vérification du bien, y compris sa situation locative, la coordination avec un avocat, le notaire et la banque, ainsi que l'aide pour le NIE et l'ouverture d'un compte. Tout est traité en anglais par notre équipe.

Si votre projet consiste à acquérir un bien avec potentiel de rénovation une fois le bail terminé, notre service d'investissement géré peut prendre en charge la recherche, les travaux avec notre propre équipe, puis la vente ou la mise en location. Les résultats varient selon chaque projet, peuvent être inférieurs aux attentes, et les performances passées ne préjugent jamais des suivantes.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.