Acheter un bien déjà loué en courte durée en Espagne

Un vendeur qui présente son bien comme déjà exploité en location saisonnière met en avant un argument séduisant : l'activité tourne, les réservations existent, le mobilier est en place. Mais ce qui fonctionne pour le vendeur ne devient pas automatiquement vôtre à la signature : la licence, l'historique des séjours et l'inventaire doivent être examinés comme n'importe quel autre élément du bien, pas pris pour acquis.

Depuis la France, cette vérification se fait à distance mais ne doit rien perdre en rigueur. Notre équipe accompagne les acheteurs en anglais, s'occupe des visites en personne ou par vidéo, des vérifications sur le bien, et de la coordination avec l'avocat, le notaire et la banque, ainsi que des démarches de NIE et d'ouverture de compte.

En Espagne, la location de courte durée exige une licence régionale dont les règles varient selon la communauté autonome, voire selon la commune. Certaines copropriétés interdisent ou encadrent strictement cette activité dans leurs statuts. Avant de formuler une offre, demandez au vendeur le numéro de licence et vérifiez auprès de la mairie ou du registre régional qu'il est actif et correspond bien à l'adresse exacte du logement.

Il faut aussi savoir si la licence est attachée au bien ou à la personne du propriétaire actuel. Un avocat peut demander un certificat officiel confirmant sa validité et l'absence de restriction, ainsi que consulter les statuts de la copropriété. Cette vérification doit intervenir avant la signature de tout contrat de réservation, pas après.

Demandez au vendeur les exports des plateformes de réservation sur les deux ou trois dernières années : dates, taux d'occupation, échanges avec les voyageurs. Comparez ces données avec les factures d'eau et d'électricité des mêmes périodes pour voir si l'activité annoncée correspond à une consommation cohérente.

Si le vendeur est non-résident fiscal en Espagne, ses revenus locatifs apparaissent normalement dans sa déclaration Modelo 210. Recouper l'historique de réservations avec cette déclaration permet de comprendre si l'activité était gérée dans les règles. Vous héritez de l'historique administratif du bien, jamais d'une garantie sur sa rentabilité future.

Un bien déjà loué en courte durée se vend souvent meublé et équipé : literie, cuisine, électroménager, parfois décoration complète. Demandez une liste d'inventaire détaillée et vérifiez chaque élément lors d'une visite, idéalement accompagné de votre avocat ou d'une personne de confiance sur place.

Certaines régions imposent des équipements minimums pour la licence touristique : extincteur, feuille de réclamations, panneau d'information aux voyageurs. Vérifiez leur présence et leur validité, et précisez par écrit ce qui reste dans le bien et ce que le vendeur compte emporter.

Dans de nombreuses communes, la licence touristique est liée à la personne du propriétaire, pas seulement au bien : le nouvel acquéreur doit parfois déposer une nouvelle demande plutôt que de simplement hériter de l'ancienne. Cela peut créer un écart entre la date de signature et la réouverture effective aux réservations.

Demandez à votre avocat de se renseigner auprès de la mairie sur les délais habituels de renouvellement dans cette commune précise, et sur l'existence éventuelle de plaintes ou d'inspections en cours sur le bien, car un dossier non résolu peut retarder ou bloquer une nouvelle licence.

Un propriétaire non-résident qui loue un bien en Espagne doit déposer chaque année le Modelo 210, car les revenus locatifs y sont imposés localement ; s'y ajoutent la taxe foncière (IBI) et les charges de copropriété. L'Espagne et la France étant liées par une convention de non-double imposition, il est recommandé de consulter aussi un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus chez vous.

Le jour d'une éventuelle revente, l'acheteur retiendra 3 % du prix pour le compte de l'impôt du vendeur non-résident, et la plus-value municipale (plusvalía) s'appliquera sur la valeur du terrain. Ces règles concernent tout bien, qu'il ait été loué aux touristes ou non.

Pour un achat destiné à la location, notre accompagnement comprend la recherche du bien, les visites en personne ou par vidéo, la négociation, des vérifications sur le bien lui-même, et la coordination avec l'avocat, le notaire et la banque, ainsi que l'aide pour le NIE et l'ouverture d'un compte. Lorsqu'un bien est déjà loué, cette vérification porte spécifiquement sur la licence, l'historique des réservations et l'inventaire, avant tout engagement.

Notre équipe échange avec vous en anglais, et aussi en espagnol avec les interlocuteurs locaux. Depuis 2022, le groupe a acheté, rénové et revendu 19 logements pour ses projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat : ce sont des résultats passés, jamais une promesse, et ils ne préjugent en rien des performances futures.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.