Acheter un terrain et construire sa maison en Girona

Construire sa propre maison en Girona plutôt que d'acheter un bien déjà fini séduit de plus en plus d'acheteurs venus de France, attirés par la possibilité de concevoir un plan sur mesure. L'achat du terrain lui-même n'est soumis à aucune restriction liée à la nationalité, qu'il s'agisse de citoyens de l'Union européenne ou non.

Ce qui compte réellement, c'est la classification administrative de la parcelle et les délais d'obtention des permis avant de pouvoir poser la première pierre. Ce guide détaille ces points et la manière dont nous pouvons vous accompagner, en anglais, depuis la recherche du terrain jusqu'à la coordination avec notaire et banque.

La province de Girona associe la Costa Brava, ses criques et villages littoraux, à un arrière-pays vallonné proche des Pyrénées. Elle séduit particulièrement les acheteurs français et nord-européens en raison de sa proximité géographique et de son ambiance méditerranéenne préservée.

On y trouve aussi bien des maisons de village que des résidences secondaires en bord de mer. L'aéroport de Girona-Costa Brava et celui de Barcelone assurent un accès pratique, la saison estivale concentrant l'essentiel de l'activité touristique côtière.

Avant de vous décider pour Girona (province), voici des chiffres datés et sourcés : population, prix affichés des biens, accès et climat. Ils donnent une image concrète du lieu, utile que votre projet soit une résidence principale, une maison de vacances ou un bien à louer.

Le recensement annuel de l'INE recense 830 429 résidents inscrits dans la province de Girona au 1er janvier 2025. Il s'agit bien de la population de toute la province, et non de sa seule capitale administrative. La province de Girona recense 181 899 résidents étrangers, soit près de 22 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

Selon l'INE, 6 603 ressortissants français étaient inscrits dans la province de Girona au 1er janvier 2025. Ce chiffre marque une présence concrète, sans atteindre le niveau des plus grandes communautés étrangères de la province. Le classement ci-dessous indique les nationalités étrangères les mieux représentées à Girona (province) au 1er janvier 2025, selon le recensement annuel de l'INE.

Ce second tableau présente, pour la province de Girona, des nationalités absentes du détail annuel de l'INE, telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, selon le recensement du 1er janvier 2022, millésime différent de celui du tableau précédent.

Notre base de prix recense 5 315 biens dans la province de Girona, avec un prix médian de 2 840 €/m² et un ticket médian de 290 000 €. Ces niveaux se situent au milieu de l'éventail des 130 communes que nous suivons en Espagne, proche de 3 135 €/m². La moitié des annonces se situent entre 1 930 €/m² et 3 820 €/m², ce qui correspond au cœur du marché local. De part et d'autre de cette fourchette, on trouve aussi bien des biens moins chers que des biens plus onéreux.

À Girona (province), pour un prix médian de 290 000 €, l'impôt de transmission sur un bien ancien, au taux régional de 10 %, s'élève à environ 29 000 €. Ajoutez environ 3 500 € de frais de notaire, registre et gestoría : le total, environ 32 500 €, doit provenir de l'épargne, pas du prêt. Ces données reflètent des prix d'annonce en vigueur au 2026-11-01, pas des prix de vente réels. Chaque bien se négocie ensuite en fonction de son état, de son emplacement précis et de son orientation.

Voici un aperçu comparatif des villes suivies dans la province de Girona: nombre d'habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour chacune d'elles.

À Girona (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 20 821 le nombre de logements touristiques (116 320 places) en 05/2026, soit environ 25 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré s'accompagne d'une location touristique qui demeure soumise à une licence régionale. En 2024, le loyer médian payé à Girona (province) pour un appartement en location longue durée a été de 550 € par mois, selon le ministère du Logement, sur 43 826 locations déclarées. Ce chiffre officiel et passé ne concerne pas la location saisonnière, et les loyers peuvent aussi bien baisser que monter. Pour la location longue durée d'appartements, le loyer mensuel central s'établissait entre 450 € et 680 € dans ces mêmes statistiques.

Dans la province de Girona, Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) reste le seul aéroport commercial disponible. Nous conseillons de vérifier, selon la saison, l'existence de vols depuis votre aéroport de départ, un aéroport d'une province voisine pouvant parfois être plus proche selon la localisation du bien. Les relevés météorologiques cités ici concernent Girona, siège administratif de la province, et ne reflètent pas nécessairement le climat des communes intérieures, situées en altitude ou localisées sur d'autres îles. Les moyennes de janvier (7,1 °C, minimum moyen 1,1 °C) et d'août (23,4 °C, maximum moyen 29,8 °C) indiquent un hiver froid pour les standards espagnols. Le chauffage et l'isolation deviennent des critères déterminants dans le choix du logement. Les précipitations annuelles atteignent environ 728 mm, réparties sur près de 66 jours de pluie mesurable: un niveau comparativement élevé pour le littoral ou le centre de l'Espagne. L'humidité est alors un point à vérifier dans tout logement, notamment en rez-de-chaussée. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Girona Aeropuerto, à environ 9 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 07/2026, 15 239 ventes de logements ont été recensées dans la province, Girona, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. À l'échelle de la province de Girona, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Girona, le taux général est de 10 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

En Espagne, aucune loi ne réserve l'achat d'un terrain aux citoyens espagnols. Qu'il s'agisse d'une parcelle urbaine prête à bâtir ou d'un terrain rustique en périphérie de Girona, un acheteur venu de France peut signer l'acte devant notaire au même titre qu'un résident espagnol, à condition de disposer d'un numéro d'identification fiscale (NIE) et, le plus souvent, d'un compte bancaire ouvert en Espagne. La vente est ensuite inscrite au Registre de la propriété, ce qui sécurise juridiquement la transaction.

La vraie question n'est donc pas « qui peut acheter » mais « que peut-on construire ». Un terrain classé urbain dispose d'un droit à bâtir encadré par le plan d'urbanisme municipal, tandis qu'un terrain rustique est en principe protégé de toute construction résidentielle, sauf exceptions très limitées liées à une activité agricole. Avant toute offre, il est indispensable de demander à la mairie un certificat d'urbanisme précisant la classification exacte de la parcelle visée.

Une fois la parcelle acquise, la construction suit un parcours administratif propre à l'Espagne. Un architecte inscrit au collège professionnel compétent élabore le projet technique, qui est ensuite déposé en mairie pour obtenir la licence d'urbanisme. Selon la commune et la complexité du projet, l'instruction de ce dossier peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois ; mieux vaut intégrer cette marge dans le calendrier avant de s'engager sur une date d'emménagement.

Une fois la maison achevée, une déclaration de fin de travaux et une déclaration d'obra nueva sont signées devant notaire puis inscrites au Registre de la propriété, qui prend généralement quelques semaines supplémentaires pour traiter le dossier. C'est à ce stade seulement que le bien existe juridiquement comme construction neuve, avec son propre numéro de référence cadastrale, condition nécessaire pour les raccordements définitifs puis pour revendre ou louer le bien.

Notre équipe, qui travaille en anglais, peut rechercher un terrain correspondant à votre projet en Girona via notre réseau d'environ 1 000 agences partenaires, organiser des visites en personne ou en vidéo, mener la négociation, vérifier le statut urbanistique de la parcelle et coordonner les échanges avec le notaire, l'avocat et la banque, en plus de vous accompagner pour le NIE et l'ouverture d'un compte en Espagne.

Ce service d'accompagnement à l'achat est distinct de notre offre d'investissement géré, qui concerne des biens déjà bâtis à rénover plutôt que des terrains à construire. Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 maisons pour ses projets d'investissement, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat : ce sont des résultats passés, qui ne constituent ni une promesse ni un rendement attendu.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.