Acheter un terrain et construire sa maison aux Îles Baléares

Construire sa propre maison aux Îles Baléares plutôt que d'acheter un bien déjà fini séduit de plus en plus d'acheteurs venus de France, attirés par la possibilité de concevoir un plan sur mesure. L'achat du terrain lui-même n'est soumis à aucune restriction liée à la nationalité, qu'il s'agisse de citoyens de l'Union européenne ou non.

Ce qui compte réellement, c'est la classification administrative de la parcelle et les délais d'obtention des permis avant de pouvoir poser la première pierre. Ce guide détaille ces points et la manière dont nous pouvons vous accompagner, en anglais, depuis la recherche du terrain jusqu'à la coordination avec notaire et banque.

Les Illes Balears, avec Majorque, Minorque et Ibiza, forment un archipel prisé pour son cadre insulaire et son littoral varié, entre criques et zones plus urbaines comme Palma.

Les acheteurs internationaux, souvent aisés, viennent d'Allemagne, du Royaume-Uni ou de France, recherchant une résidence secondaire ou un investissement locatif haut de gamme. L'aéroport de Palma assure une bonne connexion, avec une forte saisonnalité touristique en été. On trouve surtout des fincas rénovées et des villas.

Avant de vous décider pour Illes Balears (province), voici des chiffres datés et sourcés : population, prix affichés des biens, accès et climat. Ils donnent une image concrète du lieu, utile que votre projet soit une résidence principale, une maison de vacances ou un bien à louer.

1 249 844 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Illes Balears au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. 270 891 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Illes Balears, soit environ 22 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Au 1er janvier 2025, l'INE recensait 7 553 ressortissants français inscrits dans la province de Illes Balears. Une présence réelle, sans pour autant figurer parmi les communautés étrangères les plus nombreuses de la province. Le nombre de résidents de cette nationalité a augmenté de façon régulière depuis plusieurs années. En 2021, l'INE n'en recensait que 7 165, loin du niveau atteint aujourd'hui d'après les données les plus récentes. Voici les nationalités étrangères les plus représentées parmi les habitants inscrits à Illes Balears (province) au 1er janvier 2025, selon les données publiées par l'INE pour chaque commune.

Pour les nationalités que le recensement annuel ne détaille pas, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, il faut se référer à l'édition 2022 de l'INE, la dernière à ce niveau de détail, pour la province de Illes Balears, une année différente du tableau précédent.

Dans notre base de prix, les 4 468 biens actuellement en vente dans la province de Illes Balears affichent un prix médian de 4 660 €/m² et un ticket médian de 599 000 €. Ce niveau se situe au-dessus de la référence de 3 135 €/m² observée en moyenne sur les 130 communes que nous suivons en Espagne. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 3 400 € à 6 740 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Sur le prix médian de Illes Balears (province), 599 000 €, les droits de mutation sur un bien de revente, au taux régional de 8 %, représentent environ 47 900 €. Avec environ 7 200 € de notaire, registre et gestoría, le total atteint environ 55 100 €, une somme à sortir de l'épargne, hors prêt. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-11-01, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Une même province peut recouvrir des réalités très différentes. Ce tableau compare les communes observées dans la province de Illes Balears à travers leur population, leur taux de résidents étrangers pour 100 habitants et leur prix médian au mètre carré.

Une estimation expérimentale de l'INE, fondée sur les annonces des plateformes de location, recense 21 304 logements touristiques (134 282 places) à Illes Balears (province) en 05/2026, soit 17 pour 1 000 habitants. Cette présence modérée rappelle que la location touristique reste soumise à une licence régionale. En 2024, le loyer médian payé à Illes Balears (province) pour un appartement en location longue durée a été de 750 € par mois, selon le ministère du Logement, sur 67 764 locations déclarées. Ce chiffre officiel et passé ne concerne pas la location saisonnière, et les loyers peuvent aussi bien baisser que monter. Selon ces mêmes données officielles, la moitié des loyers mensuels des appartements loués à long terme se situait entre 600 € et 950 €.

On recense, dans la province, Illes Balears, les aéroports commerciaux suivants: Aeropuerto de Palma de Mallorca (PMI), Aeropuerto de Ibiza (IBZ), Aeropuerto de Menorca (MAH). Chacun dessert des destinations différentes selon la période, d'où l'intérêt de vérifier les vols disponibles au départ de chez vous. Mesurées à Palma de Mallorca, chef-lieu provincial, ces données climatiques peuvent s'écarter notablement de celles observées plus à l'intérieur des terres, en altitude ou sur d'autres îles de la province. Avec 9,5 °C en janvier (minimum moyen 3,8 °C) et 25,1 °C en août (maximum moyen 31,3 °C), le climat hivernal reste modéré. Le chauffage compte alors dans le confort quotidien, un critère à examiner lors des visites. Les précipitations annuelles s'élèvent à environ 411 mm, réparties sur près de 51 jours de pluie mesurable: un niveau modéré. Ni sécheresse marquée ni excès d'humidité ne caractérisent particulièrement ce climat. On compte en moyenne 2 756 heures de soleil chaque année. Source: les normales climatiques officielles (1981-2010) de l'AEMET, l'agence météorologique espagnole, enregistrées à la station, Palma de Mallorca, Aeropuerto, à environ 19 km de distance; le site exact peut connaître de légères variations, en particulier à l'intérieur ou en altitude.

Dans la province, Illes Balears, 13 774 ventes de logements ont été enregistrées sur les douze mois précédant 07/2026, selon l'INE. Un marché actif signifie généralement plus de biens comparables et davantage de choix pour les acheteurs. À l'échelle de la province de Illes Balears, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Aux Îles Baléares, le taux général est de 8 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

En Espagne, aucune loi ne réserve l'achat d'un terrain aux citoyens espagnols. Qu'il s'agisse d'une parcelle urbaine prête à bâtir ou d'un terrain rustique en périphérie des Îles Baléares, un acheteur venu de France peut signer l'acte devant notaire au même titre qu'un résident espagnol, à condition de disposer d'un numéro d'identification fiscale (NIE) et, le plus souvent, d'un compte bancaire ouvert en Espagne. La vente est ensuite inscrite au Registre de la propriété, ce qui sécurise juridiquement la transaction.

La vraie question n'est donc pas « qui peut acheter » mais « que peut-on construire ». Un terrain classé urbain dispose d'un droit à bâtir encadré par le plan d'urbanisme municipal, tandis qu'un terrain rustique est en principe protégé de toute construction résidentielle, sauf exceptions très limitées liées à une activité agricole. Avant toute offre, il est indispensable de demander à la mairie un certificat d'urbanisme précisant la classification exacte de la parcelle visée.

Une fois la parcelle acquise, la construction suit un parcours administratif propre à l'Espagne. Un architecte inscrit au collège professionnel compétent élabore le projet technique, qui est ensuite déposé en mairie pour obtenir la licence d'urbanisme. Selon la commune et la complexité du projet, l'instruction de ce dossier peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois ; mieux vaut intégrer cette marge dans le calendrier avant de s'engager sur une date d'emménagement.

Une fois la maison achevée, une déclaration de fin de travaux et une déclaration d'obra nueva sont signées devant notaire puis inscrites au Registre de la propriété, qui prend généralement quelques semaines supplémentaires pour traiter le dossier. C'est à ce stade seulement que le bien existe juridiquement comme construction neuve, avec son propre numéro de référence cadastrale, condition nécessaire pour les raccordements définitifs puis pour revendre ou louer le bien.

Notre équipe, qui travaille en anglais, peut rechercher un terrain correspondant à votre projet aux Îles Baléares via notre réseau d'environ 1 000 agences partenaires, organiser des visites en personne ou en vidéo, mener la négociation, vérifier le statut urbanistique de la parcelle et coordonner les échanges avec le notaire, l'avocat et la banque, en plus de vous accompagner pour le NIE et l'ouverture d'un compte en Espagne.

Ce service d'accompagnement à l'achat est distinct de notre offre d'investissement géré, qui concerne des biens déjà bâtis à rénover plutôt que des terrains à construire. Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 maisons pour ses projets d'investissement, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat : ce sont des résultats passés, qui ne constituent ni une promesse ni un rendement attendu.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.