Assurance habitation pour propriétaires non-résidents à Girona

En Espagne, une assurance habitation classique part du principe que le logement est occupé presque toute l'année par son propriétaire. Or, pour un acheteur résidant en France, le bien de Girona reste souvent vide plusieurs mois, ou au contraire change d'occupants à chaque location saisonnière. Ces deux situations exposent à des risques différents : dégâts des eaux non détectés pendant l'absence, cambriolage d'un logement visiblement inoccupé, ou dommages causés par un locataire de passage.

Déclarer le véritable usage du bien dès la souscription n'est pas une formalité administrative : c'est la condition pour que l'assureur indemnise réellement un sinistre. Un contrat pensé pour une résidence occupée à l'année, appliqué à un logement vacant ou loué sans le signaler, peut donner lieu à un refus d'indemnisation au moment où l'on en a le plus besoin.

La province de Girona associe la Costa Brava, ses criques et villages littoraux, à un arrière-pays vallonné proche des Pyrénées. Elle séduit particulièrement les acheteurs français et nord-européens en raison de sa proximité géographique et de son ambiance méditerranéenne préservée.

On y trouve aussi bien des maisons de village que des résidences secondaires en bord de mer. L'aéroport de Girona-Costa Brava et celui de Barcelone assurent un accès pratique, la saison estivale concentrant l'essentiel de l'activité touristique côtière.

Les données qui suivent sur Girona (province) sont mesurées et datées : population, prix affichés des logements, accès et climat, chaque chiffre avec sa source. Elles vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant d'acheter, pour y vivre, y passer des vacances ou le mettre en location.

Au 1er janvier 2025, la province de Girona comptait 830 429 habitants inscrits, selon le recensement annuel de l'INE. Ce chiffre englobe l'ensemble du territoire provincial, bien au-delà de la seule ville qui porte souvent le même nom. La province de Girona recense 181 899 résidents étrangers, soit près de 22 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

Au 1er janvier 2025, la province de Girona comptait 6 603 ressortissants français selon l'INE. Une communauté bien présente sur le territoire provincial, mais qui reste loin des effectifs des nationalités les plus représentées. Voici les nationalités étrangères les plus représentées parmi les habitants inscrits à Girona (province) au 1er janvier 2025, selon les données publiées par l'INE pour chaque commune.

Ce second tableau, consacré à la province de Girona, détaille des nationalités absentes du recensement annuel, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, d'après la dernière édition détaillée de l'INE, en 2022, une année différente de celle du tableau précédent.

Sur les 5 315 annonces recensées dans la province de Girona, le prix médian de 2 840 €/m² et le ticket médian de 290 000 € se situent dans la moyenne. Ils restent proches de la référence de 3 135 €/m² observée sur les 130 communes suivies par notre base. Dans cette zone, la moitié des annonces affichent un prix au mètre carré compris entre 1 930 € et 3 820 €. Certains logements se négocient en dessous, d'autres nettement au-dessus de cet intervalle.

Sur un bien à Girona (province) au prix médian de 290 000 €, l'impôt de transmission au taux régional de 10 % représente environ 29 000 €, et les frais annexes environ 3 500 €. Au total, environ 32 500 € s'ajoutent au prix et doivent venir de l'apport personnel, non du prêt bancaire. Les montants indiqués sont des prix demandés par les vendeurs dans des annonces actives au 2026-11-01, non des prix conclus. Le prix effectivement payé dépend ensuite de l'état du logement, de sa localisation précise et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Girona: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

L'INE, à partir des annonces publiées sur les plateformes de location, estime à 20 821 le nombre de logements touristiques (116 320 places) en 05/2026 à Girona (province), soit 25 pour 1 000 habitants. Cette proportion modérée n'exonère pas les propriétaires d'obtenir la licence régionale requise pour ce type de location. Le ministère du Logement situe à 550 € par mois le loyer médian d'un appartement à Girona (province) en 2024, pour des contrats de longue durée, sur la base de 43 826 locations déclarées. C'est une donnée officielle passée, qui exclut la location saisonnière et ne préjuge pas de l'évolution future des loyers. D'après la même source officielle, pour la moitié des cas, un appartement loué à l'année affichait un loyer mensuel compris entre 450 € et 680 €.

Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) constitue l'unique infrastructure aéroportuaire commerciale de la province de Girona. Avant de réserver, mieux vaut confirmer l'existence de vols depuis votre aéroport habituel selon la saison, car un aéroport situé dans une province limitrophe peut être plus pratique selon l'emplacement exact du bien. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Girona, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. L'hiver est marqué ici: 7,1 °C de moyenne en janvier et 1,1 °C de minimum moyen, contre 23,4 °C en août avec un maximum moyen de 29,8 °C. Mieux vaut prévoir un budget chauffage et une bonne isolation thermique. Il tombe environ 728 mm d'eau par an, répartis sur 66 jours de pluie mesurable: un chiffre relativement élevé pour l'Espagne côtière ou intérieure. Cela justifie une attention particulière portée à l'humidité des murs et des sous-sols. Source: les normales climatiques officielles (1981-2010) de l'AEMET, l'agence météorologique espagnole, enregistrées à la station, Girona Aeropuerto, à environ 9 km de distance; le site exact peut connaître de légères variations, en particulier à l'intérieur ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 07/2026, 15 239 ventes de logements ont été recensées dans la province, Girona, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. À l'échelle de la province de Girona, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Girona, le taux général est de 10 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Pour une résidence secondaire utilisée seulement quelques semaines par an, l'enjeu principal est la détection tardive des sinistres : une fuite d'eau, un court-circuit ou une infiltration peuvent progresser pendant des mois sans que personne ne s'en aperçoive. Les contrats adaptés à ce profil incluent généralement une option "logement non occupé", qui maintient les garanties incendie, dégât des eaux et vol même lorsque personne n'y réside de façon continue.

Le vol mérite une attention particulière : un logement visiblement vide attire davantage les cambriolages, et certains assureurs demandent des mesures minimales (alarme, volets fermés, visites régulières d'un voisin ou d'un gestionnaire) pour maintenir la garantie vol à son niveau normal. Il est utile de vérifier ces conditions avant de signer, plutôt que de les découvrir après un sinistre.

Dès lors que le bien est loué, que ce soit en location saisonnière ou longue durée, l'assurance doit intégrer la responsabilité civile liée à l'occupation par des tiers : dommages causés par un locataire, accident dans les parties communes, ou dégât affectant un voisin. C'est ce que les assureurs espagnols appellent généralement une assurance "propriétaire non occupant" (PNO), distincte de l'assurance multirisque classique du résident.

Pour la location touristique, il faut aussi se souvenir qu'une licence régionale est obligatoire et que de nombreuses copropriétés ou zones restreignent ce type de location : l'assurance ne remplace jamais cette autorisation administrative, elle s'y ajoute. Les revenus tirés de la location restent par ailleurs imposables en Espagne, avec une déclaration annuelle à produire même en l'absence de résidence fiscale dans le pays.

Comme pour un prêt ou une ouverture de compte, l'assureur espagnol demande un minimum de justificatifs avant d'émettre une police, surtout lorsque le souscripteur réside à l'étranger. Préparer ces documents en amont accélère la souscription et évite des allers-retours une fois l'achat conclu.

À cela s'ajoute, pour un propriétaire non-résident, l'intérêt de vérifier avec un conseiller fiscal en France comment les éventuels revenus locatifs du bien espagnol doivent être déclarés dans son pays de résidence, l'Espagne et la France étant liées par une convention de non-double imposition.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.