Vérifier qu'un bien en Espagne est vide et sans squatters avant d'acheter

Les reportages sur les logements occupés illégalement en Espagne ont marqué les esprits en France, au point que beaucoup d'acheteurs hésitent avant même de visiter un bien en Espagne. Cette prudence est légitime, mais elle mérite d'être nuancée par une connaissance précise des vérifications réellement disponibles avant un achat.

Entre la consultation du Registre de la propriété, l'examen des consommations d'eau et d'électricité, et le rôle du notaire au moment de la signature, plusieurs garde-fous existent déjà dans le processus d'achat espagnol. Nous les détaillons ici, sans promettre un risque nul, mais avec la méthode que nous appliquons depuis plus de cinq ans pour nos clients acheteurs.

Les récits de maisons occupées illégalement circulent largement dans les médias français, et il est normal de se demander, avant d'investir dans la pierre en Espagne, si le logement convoité est réellement vide. La réalité du marché espagnol est plus nuancée que les titres alarmistes : les biens habités en permanence par leur propriétaire ou mis en vente avec un accompagnement professionnel sont rarement concernés, le risque touchant surtout des logements abandonnés depuis longtemps, sans surveillance ni entretien.

Avant de présenter un bien à un acheteur, notre équipe vérifie systématiquement son statut d'occupation, qu'il s'agisse d'un achat pour y vivre, pour les vacances ou pour le louer. Cette vérification fait partie du travail habituel de toute agence sérieuse en Espagne, au même titre que la vérification des charges de copropriété ou de la situation urbanistique du bien.

La première étape consiste en une visite physique du logement, en personne ou par vidéo lorsque l'acheteur ne peut se déplacer depuis France. Cette visite permet de constater l'état réel des lieux, la présence ou l'absence d'effets personnels, de courrier accumulé ou de signes d'occupation récente. Nous interrogeons également le voisinage ou l'administrateur de copropriété lorsqu'il existe, car ce sont souvent eux qui savent depuis combien de temps un logement est inhabité.

Nous demandons par ailleurs les relevés de consommation d'eau et d'électricité des derniers mois : une consommation nulle ou très faible pendant une longue période confirme généralement la vacance du bien, tandis qu'une consommation active doit être expliquée par le vendeur avant toute signature. Ces vérifications s'ajoutent à la consultation du Registre de la propriété, qui indique le propriétaire légal et d'éventuelles annotations sur le bien.

Le jour de la signature, le notaire espagnol vérifie l'identité des parties, la validité des pouvoirs si un représentant agit au nom du vendeur, et la situation juridique du bien au moment même de l'acte. C'est aussi à ce stade que l'acheteur doit disposer de son numéro d'identification fiscal, le NIE, indispensable pour signer et pour inscrire ensuite la propriété au Registre de la propriété à son nom.

Un avocat, bien que facultatif pour un acheteur étranger, est généralement recommandé : il peut demander en amont une nota simple actualisée, vérifier qu'aucune procédure n'est en cours sur le bien et s'assurer que le vendeur a bien la capacité de vendre un logement libre de toute occupation. L'Espagne et la France étant liées par une convention de non-double imposition, il reste utile de consulter aussi un conseiller fiscal en France pour la suite de votre projet.

La vigilance ne s'arrête pas à la signature. Un logement qui reste vide plusieurs mois après l'achat, le temps d'une rénovation par exemple, mérite une surveillance régulière : passages périodiques, boîte aux lettres relevée, voisinage informé. Notre équipe de rénovation, qui intervient sur l'ensemble des biens que nous gérons pour nos clients investisseurs, assure aussi ce suivi pendant les travaux, avec un budget de rénovation qui représente, sur les 19 logements achetés, rénovés et revendus par notre groupe depuis 2022, une médiane de 22 % du prix d'achat.

Si vous envisagez de louer le bien une fois libéré, à des touristes ou à l'année, sachez qu'une location touristique nécessite une licence régionale et que certaines zones ou copropriétés restreignent ce type d'usage. En tant que citoyen français, vous pourrez résider librement en Espagne, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si votre séjour dépasse trois mois, ce qui facilite d'ailleurs la surveillance directe d'un bien que vous venez d'acquérir.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.