Combien coûte la rénovation d'un bien en Espagne, au m² ?

En Espagne, le coût d'une rénovation dépend avant tout de l'état du bien au départ : un appartement à rafraîchir n'a rien à voir avec une maison à restructurer entièrement, avec reprise des réseaux électriques, de la plomberie ou de la toiture. C'est pourquoi, plutôt que d'avancer un chiffre au m² qui n'aurait guère de sens à l'échelle du pays, nous préférons raisonner en proportion du prix d'achat, comme nous le faisons pour nos propres opérations.

Sur les 19 logements que notre groupe a achetés, rénovés et revendus depuis 2022 dans le cadre de ses projets d'investissement, le budget médian de travaux a représenté 22 % du prix d'acquisition. Ce chiffre est documenté dans les comptes du groupe ; il décrit des résultats passés, jamais une promesse, et ne permet pas de prédire le coût ou le résultat d'une opération future.

Un budget de rénovation s'exprime presque toujours comme un pourcentage du prix d'achat, car c'est la variable qui reste comparable d'une opération à l'autre, quelle que soit la région ou la surface du bien. Pour obtenir un coût au m², il suffit ensuite de diviser ce budget par la surface habitable : un même pourcentage donnera un chiffre au m² très différent selon que le bien se vend à un prix élevé ou modéré, et selon qu'il fait une petite ou une grande surface.

C'est pourquoi nous ne communiquons jamais de fourchette universelle en euros au m² : elle n'aurait guère de sens appliquée à l'ensemble de l'Espagne, où les écarts de prix d'achat et d'état des biens sont très marqués. Le repère le plus honnête reste la proportion du budget de travaux par rapport au prix payé, que chaque investisseur peut ensuite appliquer au bien précis qu'il envisage.

L'état initial du bien est le premier facteur : un logement habité et entretenu nécessite surtout des travaux esthétiques, tandis qu'un bien vacant depuis longtemps, ou acheté pour son potentiel, demande souvent une reprise des installations électriques, de la plomberie, parfois de la toiture ou de la structure. Plus l'intervention touche au clos et au couvert, plus la part du budget consacrée aux travaux augmente.

L'ancienneté de la construction, les matériaux d'origine, l'accès au chantier et les normes locales de sécurité ou d'efficacité énergétique pèsent aussi sur le budget. Deux biens de surface identique peuvent ainsi demander des budgets de rénovation très différents, ce qui explique pourquoi un pourcentage du prix d'achat reste plus parlant qu'un chiffre fixe au m².

Dans notre service d'investissement géré, nous recherchons un bien avec un potentiel de rénovation, sur le marché ou en avant-première grâce à notre réseau d'environ 1 000 agences partenaires en Espagne. Vous achetez ce bien en votre propre nom : il ne s'agit ni d'un fonds, ni d'un dispositif collectif, et nous ne mutualisons jamais l'argent des investisseurs.

C'est ensuite notre propre équipe de rénovation, et non un sous-traitant extérieur, qui réalise les travaux, avec un budget défini en amont en pourcentage du prix d'achat selon l'état réel du bien. Une fois la rénovation terminée, nous nous occupons de la revente ou de la mise en location, contre des honoraires convenus à l'avance ; les résultats varient selon chaque opération, peuvent être inférieurs aux attentes, et les résultats passés ne préjugent pas des résultats futurs.

Le budget de travaux n'est qu'une partie de l'opération. À l'achat s'ajoutent les frais habituels : le droit de mutation (ITP) fixé par chaque région pour les biens de seconde main, ou la TVA de 10 % plus les droits d'enregistrement pour un bien neuf, ainsi que les frais de notaire, de registre foncier et de gestoría. Un avocat n'est pas obligatoire mais reste conseillé pour un acheteur résidant hors d'Espagne.

Une fois propriétaire, un non-résident doit déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210), les loyers perçus étant imposés en Espagne ; la taxe foncière (IBI) et les charges de copropriété s'ajoutent chaque année. Lors d'une revente, l'acheteur retient 3 % du prix pour le compte de l'impôt du vendeur, et la plus-value municipale (plusvalía) sur la valeur du terrain reste due.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois ; le « golden visa », qui a pris fin le 3 avril 2025, n'a d'ailleurs jamais été nécessaire pour un citoyen européen. La France utilisant l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, aucun risque de change ne pèse sur vos paiements liés à l'achat ou à la rénovation.

L'Espagne et la France sont liées par une convention contre la double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour déterminer comment déclarer, dans votre pays de résidence, les revenus issus d'un bien situé en Espagne. Pour avancer sur un dossier, mieux vaut préparer à l'avance les documents habituels.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.