Acheter pour investir à Castellón : ce que doit vérifier un investisseur étranger

Investir dans la pierre en Espagne séduit de plus en plus de Français, attirés par la proximité, la même monnaie et un marché encore accessible dans certaines zones. Mais acheter à Castellón pour louer, rénover ou revendre suppose de comprendre quelques règles précises avant de s'engager.

Ce guide reprend les points concrets à vérifier : le type de bien qui convient à votre projet, les licences éventuellement nécessaires pour louer, le détail des frais d'achat, et la manière de mener toute l'opération depuis la France, en votre nom propre.

La province de Castellón, sur la Costa del Azahar, présente un littoral plus tranquille que ses voisines du sud, avec des stations comme Peñíscola ou Benicàssim.

Elle attire principalement des acheteurs espagnols et quelques Français ou Belges cherchant un cadre paisible en bord de mer. L'accès se fait via les aéroports de Valencia ou Castellón. Le marché comprend des appartements en front de mer et des villas dans des zones résidentielles plus calmes.

Sur la Costa del Azahar, le marché de Castellón se partage entre deux réalités bien différentes. D'un côté, les appartements en front de mer de Peñíscola ou de Benicàssim, construits pour beaucoup durant les décennies d'essor touristique et aujourd'hui souvent datés : cuisines et salles de bains à refaire, façades et parties communes à moderniser. De l'autre, des villas situées dans des lotissements résidentiels plus calmes, à l'écart de l'animation estivale, qui séduisent une clientèle cherchant un cadre paisible plutôt qu'une adresse de bord de plage. Pour un investisseur, ces deux profils n'appellent pas la même stratégie : l'appartement ancien en bord de mer offre un potentiel locatif plus immédiat une fois rénové, tandis que la villa résidentielle convient davantage à un usage mixte, entre séjours personnels et location longue durée.

La province attirant surtout des acheteurs espagnols, avec un nombre plus restreint de Français ou de Belges en quête de tranquillité, le marché reste moins tendu que sur d'autres portions du littoral valencien, ce qui laisse de la place à la négociation sur des biens nécessitant des travaux. Les maisons de village dans l'arrière-pays, moins visibles depuis l'étranger, constituent souvent les meilleures opportunités de rénovation car elles passent par le réseau d'agences partenaires avant d'être largement diffusées.

En Communauté valencienne, c'est la Generalitat Valenciana qui fixe les conditions d'obtention de la licence de location touristique et gère le registre correspondant. À Castellón, les communes littorales comme Peñíscola ou Benicàssim peuvent ajouter leurs propres contraintes d'urbanisme ou de zonage, en particulier dans les immeubles anciens du front de mer où la destination touristique n'a pas toujours été prévue à l'origine. Avant tout achat destiné à la location courte durée, il faut vérifier que le bien se trouve bien dans une zone où la licence peut être délivrée, et que l'immeuble ne l'interdit pas par ses propres statuts de copropriété.

Cette vérification est d'autant plus importante pour les appartements en front de mer, où plusieurs copropriétés ont restreint ou interdit la location saisonnière pour préserver la tranquillité des résidents à l'année. Une villa dans un lotissement résidentiel, en revanche, pose généralement moins de contraintes de copropriété, mais peut relever d'un règlement municipal distinct selon la commune. Dans tous les cas, la distinction entre location saisonnière soumise à licence et location longue durée classique change radicalement le projet d'investissement, et doit être tranchée avant la signature, pas après.

Comme dans toute la Communauté valencienne, c'est le gouvernement régional qui fixe le taux de l'impôt de transmission (ITP) applicable aux biens de seconde main à Castellón ; le taux en vigueur figure dans le tableau qui accompagne cette page. À ces frais s'ajoutent, comme partout en Espagne, les honoraires de notaire, les frais d'inscription au Registre de la propriété et la gestoría chargée des démarches administratives. Pour un bien neuf, c'est la TVA de 10 % qui s'applique à la place de l'ITP, accompagnée du droit de timbre régional.

Une fois propriétaire, le non-résident doit déposer chaque année la déclaration Modelo 210 sur ses revenus de source espagnole, et s'acquitter de la taxe foncière municipale (IBI) ainsi que des charges de copropriété pour les appartements en front de mer ou les villas en lotissement fermé. Au moment de la revente, l'acheteur retient 3 % du prix pour le compte de l'administration fiscale, et la plus-value municipale (plusvalía) s'applique séparément sur la valeur du terrain, un point particulièrement sensible pour les biens avec jardin ou grand terrain dans l'arrière-pays de Castellón.

Pour un investisseur basé hors d'Espagne, l'accès à la province se fait principalement par les aéroports de Valencia ou de Castellón, ce qui permet d'organiser des visites en personne pour les biens les plus intéressants, tout en gardant la visite par vidéo comme première étape de présélection, notamment pour les maisons de village ou les biens encore peu diffusés sortis du réseau d'agences partenaires. L'achat se fait toujours en votre nom propre : il faut d'abord obtenir un NIE et, dans la plupart des cas, ouvrir un compte bancaire espagnol, deux démarches que nous accompagnons avant même la signature.

La signature de l'acte a lieu devant un notaire espagnol, avec inscription ensuite au Registre de la propriété ; le recours à un avocat reste facultatif mais courant pour les acheteurs étrangers, en particulier lorsque le bien à Castellón nécessite des vérifications supplémentaires, par exemple sur une villa ancienne avec extension non déclarée ou un appartement front de mer dont la copropriété limite la location touristique. Pour le financement, notre partenaire Colibrí Finances peut étudier des solutions de prêt pour non-résidents, sans qu'aucun pourcentage ni aucune approbation ne puisse être annoncé à l'avance.

Avant d'investir à Castellón (province), voici des chiffres datés et sourcés individuellement : population, prix affichés des biens, accès et climat. Ils donnent une image concrète du marché local, utile pour évaluer le projet sans se fier aux seules impressions.

Selon le recensement officiel de l'INE, la province de Castellón totalisait 627 620 habitants au 1er janvier 2025. Ce total correspond à l'ensemble des communes de la province, et non au seul chef-lieu qui porte souvent un nom identique. Sur l'ensemble de la province de Castellón, 118 810 personnes déclarent une nationalité étrangère, ce qui correspond à environ 19 pour 100 habitants. Cette proportion reste intermédiaire, avec de fortes disparités d'une commune à l'autre.

Selon l'INE, à peine 2 021 ressortissants français figuraient au padrón de la province de Castellón au 1er janvier 2025. Cette inscription ne concerne que les résidents à l'année, et laisse donc de côté les propriétaires de maisons de vacances. Les chiffres montrent une croissance constante de cette communauté au fil des recensements. En 2021, elle rassemblait 1 706 personnes, un nombre sensiblement inférieur à celui constaté aujourd'hui dans les données officielles. Le classement ci-dessous indique les nationalités étrangères les mieux représentées à Castellón (province) au 1er janvier 2025, selon le recensement annuel de l'INE.

Ce second tableau, consacré à la province de Castellón, détaille des nationalités absentes du recensement annuel, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, d'après la dernière édition détaillée de l'INE, en 2022, une année différente de celle du tableau précédent.

Avec 3 955 annonces actives, la province de Castellón affiche un prix médian de 1 740 €/m² et un ticket médian de 179 000 €, inférieur à la médiane de 3 135 €/m² relevée sur les 130 communes suivies. C'est l'une des provinces les plus accessibles de notre suivi. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 1 230 € à 2 370 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Sur le prix médian affiché à Castellón (province), soit 179 000 €, les droits de mutation applicables à un bien de revente au taux régional de 9 % représentent environ 16 100 €, auxquels s'ajoutent environ 2 100 € de notaire, registre foncier et gestoría. Au total, il faut compter environ 18 300 € que l'acheteur doit réunir en plus du prix, une somme qui doit provenir de l'épargne, et non du prêt. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-11-01, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Une même province peut recouvrir des réalités très différentes. Ce tableau compare les communes observées dans la province de Castellón à travers leur population, leur taux de résidents étrangers pour 100 habitants et leur prix médian au mètre carré.

L'INE, à partir des annonces publiées sur les plateformes de location, estime à 6 990 le nombre de logements touristiques (37 362 places) en 05/2026 à Castellón (province), soit 11 pour 1 000 habitants. Cette proportion modérée n'exonère pas les propriétaires d'obtenir la licence régionale requise pour ce type de location. À Castellón (province), le loyer médian d'un appartement loué en longue durée atteignait 440 € par mois en 2024, selon le ministère du Logement, à partir d'un échantillon de 29 530 contrats déclarés fiscalement. Ce chiffre officiel appartient au passé et ne concerne pas la location de courte durée ; les loyers peuvent évoluer dans les deux sens. D'après la même source officielle, pour la moitié des cas, un appartement loué à l'année affichait un loyer mensuel compris entre 350 € et 550 €.

Aeropuerto de Castellón (CDT) constitue l'unique infrastructure aéroportuaire commerciale de la province de Castellón. Avant de réserver, mieux vaut confirmer l'existence de vols depuis votre aéroport habituel selon la saison, car un aéroport situé dans une province limitrophe peut être plus pratique selon l'emplacement exact du bien. Les relevés météorologiques cités ici concernent Castellón de la Plana, siège administratif de la province, et ne reflètent pas nécessairement le climat des communes intérieures, situées en altitude ou localisées sur d'autres îles. Les moyennes de janvier (10,6 °C, minimum moyen 5,8 °C) et d'août (25,6 °C, maximum moyen 30,3 °C) traduisent un hiver frais mais pas sévère. Il est utile de vérifier la qualité du chauffage et de l'isolation dans tout bien visité. Le cumul annuel atteint environ 467 mm sur près de 46 jours de pluie: une pluviométrie modérée. Elle n'impose ni contraintes particulières d'humidité ni de sécheresse extrême. Environ 2 755 heures de soleil sont enregistrées ici chaque année. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Castelló - Almassora, à environ 4 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Castellón (province) a enregistré 14 098 ventes de logements sur les douze mois précédant 07/2026 (INE). Plus le marché est actif, plus les acheteurs disposent de points de comparaison et d'options parmi lesquelles choisir. Ces données concernent la province de Castellón dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Castellón, le taux général est de 9 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

À Castellón, comme dans la plupart des zones attractives d'Espagne, les biens qui se prêtent le mieux à un projet d'investisseur sont les appartements anciens du centre-ville, les maisons de village à rénover et, selon les secteurs, les biens proches du littoral destinés à la location saisonnière. Chacun répond à une logique différente : le bien ancien du centre convient souvent à la location longue durée, tandis qu'une maison avec du cachet, une fois rénovée, peut viser la location de vacances si la réglementation locale le permet.

Avant de vous attacher à un bien, il faut examiner l'état réel de la structure, de la toiture et des installations électriques et de plomberie, car ce sont ces postes qui déterminent le budget de rénovation. Un bien qui semble bon marché à l'achat peut se révéler coûteux à remettre aux normes ; une visite en personne, ou a minima une visite filmée détaillée avec un professionnel local, reste indispensable avant toute décision.

Si votre projet inclut la location saisonnière, sachez que la location touristique est encadrée par chaque région d'Espagne, et parfois par la commune ou même le règlement de copropriété. Une licence est généralement nécessaire, et certains immeubles ou secteurs de Castellón peuvent tout simplement interdire ce type de location. Ce point doit être vérifié avant l'achat, pas après.

Pour un investisseur qui vit en France, cette vérification se fait le plus souvent avec l'aide d'un professionnel local ou d'un avocat, qui consulte le règlement de copropriété et les règles municipales en vigueur au moment de l'achat. Si la location touristique n'est pas autorisée, la location longue durée reste une alternative solide, avec une fiscalité et des démarches différentes.

Au prix d'achat s'ajoutent plusieurs postes de dépenses obligatoires ou usuels, dont le montant exact dépend de la région et du type de bien. Le tableau suivant résume les principaux postes à anticiper dans votre budget avant de vous engager à Castellón.

Rien n'empêche un acheteur résidant en France d'acquérir un bien à Castellón en son nom propre, à distance, avec des visites organisées en personne ou par vidéo selon vos disponibilités. La signature de l'acte se fait devant un notaire espagnol, et le bien est ensuite inscrit au registre foncier, une étape qui prend généralement quelques semaines.

Pour mener ce processus depuis la France, il faut réunir quelques documents avant de commencer les démarches, obtenir un NIE, ouvrir un compte bancaire espagnol, et coordonner notaire, banque et éventuellement avocat. Comme vous réglez en euros, la même monnaie qu'en Espagne, aucun risque de change ne s'ajoute à l'opération.

Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 biens dans le cadre de projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ce sont des résultats passés, documentés dans les comptes du groupe, et non une promesse : chaque projet a sa propre issue, qui peut être inférieure aux attentes ou négative, et les résultats passés ne préjugent jamais des résultats futurs.

Pour les investisseurs qui préfèrent déléguer l'ensemble du processus, la formule d'investissement géré consiste à identifier un bien à potentiel à Castellón, que vous achetez en votre nom, avant que notre équipe de rénovation s'en charge ; nous nous occupons ensuite de la revente ou de la mise en location. Vous réglez des honoraires convenus à l'avance ; nous ne mutualisons jamais l'argent des investisseurs, et il ne s'agit ni d'un fonds ni d'un schéma collectif.

En tant que non-résident, vous devrez déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, le modèle 210, y compris si le bien est simplement mis en location. Les revenus locatifs sont imposés en Espagne, et la taxe foncière municipale ainsi que les charges de copropriété s'ajoutent chaque année aux frais de possession.

L'Espagne et la France sont liées par une convention destinée à éviter la double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus espagnols dans votre propre pays. Enfin, sachez que le « visa doré » pour investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut donc plus être présenté comme une option.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.