Acheter pour investir à Girona : ce que doit vérifier un investisseur étranger

Investir dans la pierre en Espagne séduit de plus en plus de Français, attirés par la proximité, la même monnaie et un marché encore accessible dans certaines zones. Mais acheter à Girona pour louer, rénover ou revendre suppose de comprendre quelques règles précises avant de s'engager.

Ce guide reprend les points concrets à vérifier : le type de bien qui convient à votre projet, les licences éventuellement nécessaires pour louer, le détail des frais d'achat, et la manière de mener toute l'opération depuis la France, en votre nom propre.

La province de Girona associe la Costa Brava, ses criques et villages littoraux, à un arrière-pays vallonné proche des Pyrénées. Elle séduit particulièrement les acheteurs français et nord-européens en raison de sa proximité géographique et de son ambiance méditerranéenne préservée.

On y trouve aussi bien des maisons de village que des résidences secondaires en bord de mer. L'aéroport de Girona-Costa Brava et celui de Barcelone assurent un accès pratique, la saison estivale concentrant l'essentiel de l'activité touristique côtière.

La province de Girona ne forme pas un marché homogène. Sur la Costa Brava, les villages comme Begur, Calella de Palafrugell ou Cadaqués concentrent résidences secondaires et biens destinés à la location saisonnière, avec des criques et un littoral protégé qui limitent fortement les nouvelles constructions. Plus à l'intérieur, vers Besalú, Olot ou les premiers contreforts pyrénéens, on trouve des maisons de village en pierre et des mas à rénover, à des conditions d'achat souvent plus accessibles, pour un usage résidentiel, rural ou de tourisme vert plutôt que de location estivale intensive.

Pour un investisseur qui achète depuis l'étranger, ce choix de secteur détermine la stratégie : un appartement ou une villa proche de la mer vise avant tout la location touristique courte durée pendant la haute saison, tandis qu'une maison de village dans l'arrière-pays se prête davantage à une rénovation complète suivie d'une revente ou d'une location longue durée. Les biens proches des espaces protégés, comme le parc naturel du Cap de Creus ou la zone volcanique de la Garrotxa, sont soumis à des règles d'urbanisme plus strictes qu'il faut vérifier avant tout achat.

Girona appartient à la Catalogne, et c'est le gouvernement catalan, non l'État espagnol, qui fixe le taux de l'impôt de transfert (ITP) applicable aux reventes dans la province ; ce taux figure dans le tableau ci-dessous et s'ajoute systématiquement au prix d'achat, aux côtés des frais de notaire, de registre foncier et de gestoría. Pour un bien neuf, en revanche, s'appliquent la TVA à 10% et les droits d'enregistrement, selon les règles générales valables dans toute l'Espagne.

La proximité de Girona avec la frontière rend les comparaisons tentantes, mais l'achat reste entièrement soumis au droit espagnol, avec un NIE, un compte bancaire espagnol et une signature devant notaire local. La convention de double imposition entre l'Espagne et le pays de résidence de l'acheteur évite une taxation sur les mêmes revenus des deux côtés, sans dispenser d'aucune démarche fiscale espagnole.

En Catalogne, toute location touristique de courte durée nécessite une inscription au registre HUTG (habitatge d'ús turístic), gérée au niveau communal. Sur la Costa Brava, plusieurs villages très demandés en été ont suspendu ou plafonné la délivrance de nouvelles licences pour limiter la pression touristique sur un littoral déjà dense en haute saison ; il est donc indispensable de vérifier, commune par commune, la disponibilité réelle d'une licence avant d'acheter un bien avec un projet de location saisonnière.

Dans l'arrière-pays, la logique est différente : les maisons rurales se louent davantage sous un statut de tourisme rural, avec une clientèle plus étalée sur l'année mais des volumes plus modestes que sur la côte. La saison estivale reste, dans les deux cas, le moteur principal de l'activité touristique de la province, ce qui implique d'anticiper des périodes creuses en automne et en hiver dans tout projet locatif.

La province de Girona est desservie par l'aéroport de Girona-Costa Brava et par celui de Barcelone, ce qui facilite les déplacements pour une visite en personne, sans que cela soit indispensable : les visites vidéo, courantes pour les acheteurs installés à l'étranger, permettent d'avancer le dossier avant un éventuel déplacement pour la signature. Une procuration notariée permet aussi de signer l'acte sans se déplacer, le mandataire agissant en votre nom devant le notaire espagnol.

En pratique, l'achat se prépare en parallèle sur plusieurs fronts : obtention du NIE, ouverture d'un compte bancaire espagnol, choix d'un avocat pour vérifier la situation juridique du bien (particulièrement utile pour les mas et maisons rurales anciennes), et coordination avec la gestoría pour les démarches administratives courantes. Cette organisation à distance est la même, que le bien se trouve sur la côte ou dans l'arrière-pays pyrénéen.

Les données qui suivent sur Girona (province) sont mesurées et datées : population, prix affichés des logements, accès et climat, chaque chiffre avec sa source. Elles vous aident, en tant qu'investisseur résidant à l'étranger, à vous faire une idée réaliste de la zone avant de décider.

830 429 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Girona au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. 181 899 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Girona, soit environ 22 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Selon l'INE, 6 603 ressortissants français étaient inscrits dans la province de Girona au 1er janvier 2025. Ce chiffre marque une présence concrète, sans atteindre le niveau des plus grandes communautés étrangères de la province. Parmi les données que l'INE publie commune par commune figurent les nationalités étrangères les plus présentes à Girona (province) au 1er janvier 2025, détaillées ci-dessous.

Pour les nationalités que le recensement annuel ne détaille pas, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, il faut se référer à l'édition 2022 de l'INE, la dernière à ce niveau de détail, pour la province de Girona, une année différente du tableau précédent.

Notre base de prix recense 5 315 biens dans la province de Girona, avec un prix médian de 2 840 €/m² et un ticket médian de 290 000 €. Ces niveaux se situent au milieu de l'éventail des 130 communes que nous suivons en Espagne, proche de 3 135 €/m². Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 1 930 € à 3 820 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Le calcul part du prix médian observé à Girona (province), 290 000 € : au taux régional de 10 %, les droits de mutation d'un bien de seconde main reviennent à environ 29 000 €. S'y ajoutent environ 3 500 € pour le notaire, le registre foncier et la gestoría, portant le total à environ 32 500 €, une somme que le prêt ne couvre pas et qui doit venir de l'épargne. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-11-01, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Girona: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

Une estimation expérimentale de l'INE, fondée sur les annonces des plateformes de location, recense 20 821 logements touristiques (116 320 places) à Girona (province) en 05/2026, soit 25 pour 1 000 habitants. Cette présence modérée rappelle que la location touristique reste soumise à une licence régionale. Le système de référence du ministère du Logement situe à 550 € par mois le loyer médian effectivement payé à Girona (province) en 2024, pour un appartement en bail de longue durée, à partir de 43 826 locations déclarées. Ce n'est ni une projection ni un revenu issu de la location saisonnière, et les loyers varient à la hausse comme à la baisse. Pour la location longue durée d'appartements, le loyer mensuel central s'établissait entre 450 € et 680 € dans ces mêmes statistiques.

Dans la province de Girona, le seul aéroport commercial en service est Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO). Il convient de vérifier s'il dessert votre aéroport de départ à la période souhaitée, sachant qu'un aéroport d'une province voisine peut parfois s'avérer plus proche selon la localisation du bien. Ces chiffres climatiques proviennent de mesures effectuées à Girona, capitale provinciale, alors que l'intérieur des terres, les zones d'altitude ou les autres îles peuvent connaître des conditions assez différentes. En janvier, la moyenne descend à 7,1 °C, avec un minimum moyen de 1,1 °C, contre 23,4 °C en août et un maximum moyen de 29,8 °C. L'hiver y est froid pour l'Espagne, et le chauffage comme l'isolation représentent un vrai poste de dépense. Le cumul annuel avoisine 728 mm sur environ 66 jours de pluie: une pluviométrie plutôt généreuse pour le pays. Mieux vaut inspecter l'isolation et la ventilation du bien pour écarter tout problème d'humidité. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Girona Aeropuerto, à environ 9 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Dans la province, Girona, 15 239 ventes de logements ont été enregistrées sur les douze mois précédant 07/2026, selon l'INE. Un marché actif signifie généralement plus de biens comparables et davantage de choix pour les acheteurs. Ces chiffres décrivent l'ensemble de la province de Girona et varient beaucoup d'une commune à l'autre, et d'un bien à l'autre. Dites-nous ce que vous recherchez et nous reprendrons les données avec vous.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Girona, le taux général est de 10 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

À Girona, comme dans la plupart des zones attractives d'Espagne, les biens qui se prêtent le mieux à un projet d'investisseur sont les appartements anciens du centre-ville, les maisons de village à rénover et, selon les secteurs, les biens proches du littoral destinés à la location saisonnière. Chacun répond à une logique différente : le bien ancien du centre convient souvent à la location longue durée, tandis qu'une maison avec du cachet, une fois rénovée, peut viser la location de vacances si la réglementation locale le permet.

Avant de vous attacher à un bien, il faut examiner l'état réel de la structure, de la toiture et des installations électriques et de plomberie, car ce sont ces postes qui déterminent le budget de rénovation. Un bien qui semble bon marché à l'achat peut se révéler coûteux à remettre aux normes ; une visite en personne, ou a minima une visite filmée détaillée avec un professionnel local, reste indispensable avant toute décision.

Si votre projet inclut la location saisonnière, sachez que la location touristique est encadrée par chaque région d'Espagne, et parfois par la commune ou même le règlement de copropriété. Une licence est généralement nécessaire, et certains immeubles ou secteurs de Girona peuvent tout simplement interdire ce type de location. Ce point doit être vérifié avant l'achat, pas après.

Pour un investisseur qui vit en France, cette vérification se fait le plus souvent avec l'aide d'un professionnel local ou d'un avocat, qui consulte le règlement de copropriété et les règles municipales en vigueur au moment de l'achat. Si la location touristique n'est pas autorisée, la location longue durée reste une alternative solide, avec une fiscalité et des démarches différentes.

Au prix d'achat s'ajoutent plusieurs postes de dépenses obligatoires ou usuels, dont le montant exact dépend de la région et du type de bien. Le tableau suivant résume les principaux postes à anticiper dans votre budget avant de vous engager à Girona.

Rien n'empêche un acheteur résidant en France d'acquérir un bien à Girona en son nom propre, à distance, avec des visites organisées en personne ou par vidéo selon vos disponibilités. La signature de l'acte se fait devant un notaire espagnol, et le bien est ensuite inscrit au registre foncier, une étape qui prend généralement quelques semaines.

Pour mener ce processus depuis la France, il faut réunir quelques documents avant de commencer les démarches, obtenir un NIE, ouvrir un compte bancaire espagnol, et coordonner notaire, banque et éventuellement avocat. Comme vous réglez en euros, la même monnaie qu'en Espagne, aucun risque de change ne s'ajoute à l'opération.

Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 biens dans le cadre de projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ce sont des résultats passés, documentés dans les comptes du groupe, et non une promesse : chaque projet a sa propre issue, qui peut être inférieure aux attentes ou négative, et les résultats passés ne préjugent jamais des résultats futurs.

Pour les investisseurs qui préfèrent déléguer l'ensemble du processus, la formule d'investissement géré consiste à identifier un bien à potentiel à Girona, que vous achetez en votre nom, avant que notre équipe de rénovation s'en charge ; nous nous occupons ensuite de la revente ou de la mise en location. Vous réglez des honoraires convenus à l'avance ; nous ne mutualisons jamais l'argent des investisseurs, et il ne s'agit ni d'un fonds ni d'un schéma collectif.

En tant que non-résident, vous devrez déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, le modèle 210, y compris si le bien est simplement mis en location. Les revenus locatifs sont imposés en Espagne, et la taxe foncière municipale ainsi que les charges de copropriété s'ajoutent chaque année aux frais de possession.

L'Espagne et la France sont liées par une convention destinée à éviter la double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus espagnols dans votre propre pays. Enfin, sachez que le « visa doré » pour investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut donc plus être présenté comme une option.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.