Acheter pour investir à Las Palmas : ce que doit vérifier un investisseur étranger

Investir dans la pierre en Espagne séduit de plus en plus de Français, attirés par la proximité, la même monnaie et un marché encore accessible dans certaines zones. Mais acheter à Las Palmas pour louer, rénover ou revendre suppose de comprendre quelques règles précises avant de s'engager.

Ce guide reprend les points concrets à vérifier : le type de bien qui convient à votre projet, les licences éventuellement nécessaires pour louer, le détail des frais d'achat, et la manière de mener toute l'opération depuis la France, en votre nom propre.

La province de Las Palmas regroupe des îles comme Gran Canaria, Lanzarote et Fuerteventura, offrant un climat insulaire doux toute l'année et des paysages volcaniques variés.

Elle attire des retraités et des acheteurs internationaux, notamment scandinaves et allemands, séduits par la douceur du climat hors saison touristique classique. L'aéroport de Gran Canaria assure de bonnes liaisons internationales. Les biens courants incluent appartements en résidence touristique et villas avec vue sur mer.

La province de Las Palmas ne forme pas un marché unique mais trois systèmes insulaires distincts, Gran Canaria, Lanzarote et Fuerteventura, chacun avec sa propre dynamique d'achat, son propre type de bien dominant et son propre profil d'acheteur. Un investisseur qui compare « Las Palmas » à une ville continentale se trompe de méthode : il faut choisir une île avant de choisir un bien, car les conditions administratives et les marges de rénovation ne sont pas les mêmes d'une île à l'autre.

Gran Canaria concentre à la fois une capitale urbaine dense, où l'on trouve des appartements anciens à rénover proches de la vie de quartier, et une façade sud tournée vers le tourisme balnéaire, avec des résidences construites il y a plusieurs décennies dont beaucoup ont besoin d'une remise à niveau complète. Lanzarote impose des règles urbanistiques très strictes héritées de sa protection paysagère volcanique, qui limitent la hauteur des constructions et encadrent fortement les extensions ; cela favorise les projets de rénovation plutôt que de construction neuve. Fuerteventura reste plus rural, tourné vers le surf et les longues plages, avec un parc de villas isolées où l'accès à l'eau et à l'électricité mérite d'être vérifié avant tout achat.

La location touristique dans la province de Las Palmas est encadrée par la réglementation propre à la Communauté autonome des Canaries, mais chaque cabildo insulaire et chaque commune peuvent ajouter leurs propres restrictions de zonage, en particulier dans les secteurs touristiques les plus fréquentés du sud de Gran Canaria et des côtes de Lanzarote. Avant d'acheter dans l'intention de louer à la semaine, il faut vérifier si la commune concernée accepte encore de nouvelles licences ou si elle a instauré une limitation dans certains quartiers.

Les règlements de copropriété pèsent aussi lourd que la licence elle-même : beaucoup de résidences touristiques historiques de la province interdisent ou encadrent la location courte durée dans leurs statuts, indépendamment de ce qu'autorise la mairie. Un bien qui semble idéal sur le papier peut donc se révéler inutilisable pour ce type de location si la copropriété s'y oppose, d'où l'intérêt de lire les statuts avant de s'engager.

Les Canaries disposent d'un régime fiscal particulier au sein de l'Espagne : c'est le gouvernement régional des Canaries qui fixe le taux de l'impôt de transfert applicable à l'achat d'un bien ancien dans la province de Las Palmas, le tableau de ce taux figurant plus bas sur cette page, et c'est aussi la région qui applique son propre impôt indirect, l'IGIC, à la place de la TVA nationale pour les biens neufs. Ces règles insulaires modifient le calcul du coût total d'acquisition par rapport à une opération sur le continent.

À ces différences fiscales s'ajoute une réalité pratique propre aux îles : le transport de matériaux et la disponibilité des artisans spécialisés peuvent faire varier le budget de rénovation d'un projet à l'autre, surtout sur les biens situés loin des zones urbaines de Gran Canaria. C'est pourquoi, sur ses projets aux Canaries, notre équipe de rénovation intègre ces contraintes logistiques dès le chiffrage initial. Pour rappel, sur l'ensemble de nos opérations de rénovation-revente menées depuis 2022, le budget médian de travaux a représenté 22 % du prix d'achat, un résultat passé qui ne constitue ni une promesse ni un rendement attendu pour un projet insulaire.

Investir dans la province de Las Palmas depuis un autre pays suppose d'organiser à distance ce qui, sur le continent, se ferait parfois plus facilement en personne : obtenir son numéro d'identification fiscale, ouvrir un compte bancaire espagnol, signer l'acte devant notaire et faire enregistrer le bien au registre de la propriété. L'aéroport de Gran Canaria assure de bonnes liaisons internationales, ce qui facilite les allers-retours pour les visites en personne, mais de nombreux acheteurs scandinaves et allemands, habitués à acheter sans se déplacer à chaque étape, préfèrent organiser les visites par vidéo et ne se déplacer physiquement qu'au moment clé de la signature.

Acheter en son nom propre reste la règle, y compris dans le cadre d'une opération d'investissement clé en main : vous restez titulaire du bien, notre équipe coordonne la rénovation et la mise en location ou la revente, et vous réglez des honoraires convenus à l'avance, sans jamais mutualiser votre argent avec celui d'autres investisseurs. Le réseau d'agences qui collaborent avec nous à travers l'Espagne, y compris sur les îles, permet souvent de repérer des biens avant leur mise sur le marché ouvert, un atout particulier dans un archipel où l'offre locale est plus restreinte qu'en Espagne continentale.

Qui habite Las Palmas (province), à quel prix les logements y sont proposés, comment on y accède et quel climat y règne : ces données datées, chacune sourcée, dressent un portrait fiable de la zone. Elles offrent à un investisseur basé à l'étranger une base concrète pour juger du projet avant de s'engager.

1 171 547 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Las Palmas au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. Sur l'ensemble de la province de Las Palmas, 171 235 personnes déclarent une nationalité étrangère, ce qui correspond à environ 15 pour 100 habitants. Cette proportion reste intermédiaire, avec de fortes disparités d'une commune à l'autre.

L'INE dénombrait seulement 3 106 ressortissants français au 1er janvier 2025 dans l'ensemble de la province de Las Palmas. Ce chiffre ne reflète que les personnes inscrites au padrón, et exclut donc les propriétaires de résidences secondaires qui ne vivent pas sur place à l'année. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 2 693 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Parmi les données que l'INE publie commune par commune figurent les nationalités étrangères les plus présentes à Las Palmas (province) au 1er janvier 2025, détaillées ci-dessous.

Contrairement au tableau précédent, celui-ci repose sur la dernière édition détaillée de l'INE, millésime 2022, qui distingue des nationalités telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves dans la province de Las Palmas.

Sur les 4 501 annonces recensées dans la province de Las Palmas, le prix médian de 2 750 €/m² et le ticket médian de 250 000 € se situent dans la moyenne. Ils restent proches de la référence de 3 135 €/m² observée sur les 130 communes suivies par notre base. Dans cette zone, la moitié des annonces affichent un prix au mètre carré compris entre 1 840 € et 4 020 €. Certains logements se négocient en dessous, d'autres nettement au-dessus de cet intervalle.

À Las Palmas (province), pour un prix médian de 250 000 €, l'impôt de transmission sur un logement d'occasion, calculé au taux régional de 6,5 %, s'élève à environ 16 200 €. En y ajoutant environ 3 000 € de frais de notaire, de registre et de gestoría, le total à prévoir hors financement atteint environ 19 200 €. Les montants indiqués sont des prix demandés par les vendeurs dans des annonces actives au 2026-11-01, non des prix conclus. Le prix effectivement payé dépend ensuite de l'état du logement, de sa localisation précise et de son orientation.

Voici un aperçu comparatif des villes suivies dans la province de Las Palmas: nombre d'habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour chacune d'elles.

En 05/2026, Las Palmas (province) comptait 26 998 logements touristiques (115 284 places) selon une estimation expérimentale de l'INE fondée sur les annonces des plateformes de location, soit 23 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré va de pair avec l'obligation d'obtenir une licence régionale pour louer à des touristes. En 2024, le loyer médian réellement payé pour un appartement à Las Palmas (province) sous contrat de longue durée s'élevait à 550 € par mois, selon le système de référence du ministère du Logement, établi à partir de 48 341 locations déclarées fiscalement. Il s'agit d'un chiffre officiel passé portant sur la location longue durée, non d'une prévision ni d'un revenu de location saisonnière, et les loyers peuvent aussi bien baisser qu'augmenter. Selon ces mêmes données officielles, la moitié des loyers mensuels des appartements loués à long terme se situait entre 450 € et 690 €.

Las Palmas (province) dispose des aéroports commerciaux suivants: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Avant de réserver, il convient de vérifier lequel relie votre aéroport de départ, les liaisons pouvant varier selon la saison. Ces chiffres climatiques proviennent de mesures effectuées à Las Palmas de Gran Canaria, capitale provinciale, alors que l'intérieur des terres, les zones d'altitude ou les autres îles peuvent connaître des conditions assez différentes. Les moyennes de janvier (17,9 °C, minimum moyen 15,0 °C) et d'août (24,6 °C, maximum moyen 27,5 °C) dessinent un climat hivernal doux. Cela se traduit par des besoins de chauffage limités et une vie extérieure possible presque toute l'année. Le cumul annuel de précipitations tourne autour de 151 mm, sur environ 22 jours de pluie: un climat nettement sec. Les problèmes liés à l'humidité y sont rares, contrairement à la question de l'eau disponible. Ces valeurs sont issues des normales (1981-2010) de l'AEMET relevées à la station, Gran Canaria Aeropuerto, à 24 km environ; le climat local peut varier légèrement, notamment dans les terres ou en altitude.

Las Palmas (province) a enregistré 13 337 ventes de logements sur les douze mois précédant 07/2026 (INE). Plus le marché est actif, plus les acheteurs disposent de points de comparaison et d'options parmi lesquelles choisir. À l'échelle de la province de Las Palmas, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Las Palmas, le taux général est de 6,5 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

À Las Palmas, comme dans la plupart des zones attractives d'Espagne, les biens qui se prêtent le mieux à un projet d'investisseur sont les appartements anciens du centre-ville, les maisons de village à rénover et, selon les secteurs, les biens proches du littoral destinés à la location saisonnière. Chacun répond à une logique différente : le bien ancien du centre convient souvent à la location longue durée, tandis qu'une maison avec du cachet, une fois rénovée, peut viser la location de vacances si la réglementation locale le permet.

Avant de vous attacher à un bien, il faut examiner l'état réel de la structure, de la toiture et des installations électriques et de plomberie, car ce sont ces postes qui déterminent le budget de rénovation. Un bien qui semble bon marché à l'achat peut se révéler coûteux à remettre aux normes ; une visite en personne, ou a minima une visite filmée détaillée avec un professionnel local, reste indispensable avant toute décision.

Si votre projet inclut la location saisonnière, sachez que la location touristique est encadrée par chaque région d'Espagne, et parfois par la commune ou même le règlement de copropriété. Une licence est généralement nécessaire, et certains immeubles ou secteurs de Las Palmas peuvent tout simplement interdire ce type de location. Ce point doit être vérifié avant l'achat, pas après.

Pour un investisseur qui vit en France, cette vérification se fait le plus souvent avec l'aide d'un professionnel local ou d'un avocat, qui consulte le règlement de copropriété et les règles municipales en vigueur au moment de l'achat. Si la location touristique n'est pas autorisée, la location longue durée reste une alternative solide, avec une fiscalité et des démarches différentes.

Au prix d'achat s'ajoutent plusieurs postes de dépenses obligatoires ou usuels, dont le montant exact dépend de la région et du type de bien. Le tableau suivant résume les principaux postes à anticiper dans votre budget avant de vous engager à Las Palmas.

Rien n'empêche un acheteur résidant en France d'acquérir un bien à Las Palmas en son nom propre, à distance, avec des visites organisées en personne ou par vidéo selon vos disponibilités. La signature de l'acte se fait devant un notaire espagnol, et le bien est ensuite inscrit au registre foncier, une étape qui prend généralement quelques semaines.

Pour mener ce processus depuis la France, il faut réunir quelques documents avant de commencer les démarches, obtenir un NIE, ouvrir un compte bancaire espagnol, et coordonner notaire, banque et éventuellement avocat. Comme vous réglez en euros, la même monnaie qu'en Espagne, aucun risque de change ne s'ajoute à l'opération.

Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 biens dans le cadre de projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ce sont des résultats passés, documentés dans les comptes du groupe, et non une promesse : chaque projet a sa propre issue, qui peut être inférieure aux attentes ou négative, et les résultats passés ne préjugent jamais des résultats futurs.

Pour les investisseurs qui préfèrent déléguer l'ensemble du processus, la formule d'investissement géré consiste à identifier un bien à potentiel à Las Palmas, que vous achetez en votre nom, avant que notre équipe de rénovation s'en charge ; nous nous occupons ensuite de la revente ou de la mise en location. Vous réglez des honoraires convenus à l'avance ; nous ne mutualisons jamais l'argent des investisseurs, et il ne s'agit ni d'un fonds ni d'un schéma collectif.

En tant que non-résident, vous devrez déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, le modèle 210, y compris si le bien est simplement mis en location. Les revenus locatifs sont imposés en Espagne, et la taxe foncière municipale ainsi que les charges de copropriété s'ajoutent chaque année aux frais de possession.

L'Espagne et la France sont liées par une convention destinée à éviter la double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus espagnols dans votre propre pays. Enfin, sachez que le « visa doré » pour investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut donc plus être présenté comme une option.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.