Acheter pour investir à Madrid : ce que doit vérifier un investisseur étranger

Investir dans la pierre en Espagne séduit de plus en plus de Français, attirés par la proximité, la même monnaie et un marché encore accessible dans certaines zones. Mais acheter à Madrid pour louer, rénover ou revendre suppose de comprendre quelques règles précises avant de s'engager.

Ce guide reprend les points concrets à vérifier : le type de bien qui convient à votre projet, les licences éventuellement nécessaires pour louer, le détail des frais d'achat, et la manière de mener toute l'opération depuis la France, en votre nom propre.

La province de Madrid correspond à la capitale espagnole et à ses environs, un territoire intérieur sans littoral mais au dynamisme économique important. Elle attire des professionnels, des investisseurs et des acheteurs internationaux liés à l'activité des affaires.

Le marché propose surtout des appartements en ville et des maisons dans les zones résidentielles périphériques. L'aéroport de Madrid-Barajas, l'un des plus grands d'Europe, assure des liaisons directes avec de nombreuses destinations tout au long de l'année.

Contrairement aux zones côtières espagnoles, la province de Madrid ne vit pas au rythme des saisons touristiques. C'est un territoire intérieur où la demande locative repose avant tout sur l'activité économique de la capitale : sièges d'entreprises, administrations, universités, congrès et déplacements professionnels. Pour un investisseur étranger, cela change la logique d'achat : on ne cherche pas un bien de vacances à louer quelques semaines par an, mais plutôt un logement capable d'accueillir des locataires à l'année, qu'il s'agisse de salariés en mobilité, d'étudiants ou de familles qui s'installent durablement dans la région.

Le parc immobilier reflète cette réalité. En ville, dominent les appartements, souvent dans des immeubles anciens qui se prêtent bien à une rénovation complète avant mise en location ou revente. Dans les communes périphériques, on trouve davantage de maisons individuelles ou mitoyennes, recherchées par des familles qui privilégient l'espace et préfèrent s'éloigner du centre tout en restant connectées à la capitale. Un investisseur qui achète à Madrid doit donc d'abord se demander à quel profil de locataire ou d'acheteur final il s'adresse, car le centre-ville et la périphérie ne répondent pas aux mêmes attentes.

La ville de Madrid applique des règles spécifiques à la location touristique de courte durée, distinctes de celles d'autres municipalités de la province. Une licence est nécessaire pour exploiter légalement un logement en location touristique, et son obtention dépend de la localisation précise du bien : certains quartiers centraux limitent fortement, voire excluent, les nouvelles autorisations, notamment dans les immeubles à usage principalement résidentiel. Avant tout achat avec l'idée de louer à des voyageurs de passage, il faut vérifier la situation exacte de l'adresse, car deux immeubles voisins peuvent relever de règles différentes selon le zonage retenu par la mairie.

Au-delà de la licence municipale, la copropriété joue un rôle décisif : de nombreuses communautés de propriétaires à Madrid ont inscrit dans leurs statuts des restrictions, voire des interdictions, à l'usage touristique des logements, indépendamment de ce qu'autorise la mairie. Un investisseur étranger doit donc croiser deux niveaux de règles, celui de la ville et celui de l'immeuble, avant de fonder son projet sur une location de courte durée. En dehors de la capitale, dans les autres communes de la province, les règles varient également et doivent être vérifiées au cas par cas, car il n'existe pas de régime unique pour l'ensemble du territoire madrilène.

En Espagne, l'impôt de transfert patrimonial (ITP) qui s'applique à l'achat d'un bien de seconde main est fixé par chaque communauté autonome, et non au niveau national. Dans la province de Madrid, c'est donc la Communauté de Madrid qui détermine le taux applicable aux reventes ; le tableau qui accompagne cette page indique ce taux en vigueur. Pour un logement neuf, la TVA de 10 % s'applique comme partout en Espagne, à laquelle s'ajoute le droit de timbre régional. À ces impôts s'ajoutent les frais habituels de notaire, de Registre de la propriété et de gestoría, ainsi que, pour la plupart des acheteurs étrangers, les honoraires d'un avocat qui sécurise les vérifications sur le bien.

Contrairement à certaines zones côtières où les prix varient fortement entre front de mer et arrière-pays, la province de Madrid présente surtout des écarts liés au type de bien et à la localisation dans le tissu urbain ou périurbain. Le centre-ville, les barrios historiques et les communes résidentielles de la périphérie n'ont pas les mêmes dynamiques, mais le cadre fiscal et administratif reste le même pour tout achat dans la province, ce qui simplifie la préparation du budget global d'un projet d'investissement.

L'aéroport de Madrid-Barajas, l'un des plus grands hubs d'Europe, assure des liaisons directes avec un grand nombre de destinations tout au long de l'année, sans forte interruption saisonnière contrairement à certains aéroports régionaux plus tournés vers le tourisme estival. Pour un investisseur qui vit à l'étranger, cela facilite concrètement le projet : organiser un déplacement pour visiter un bien, rencontrer le notaire ou suivre l'avancement d'une rénovation reste possible presque toute l'année, sans dépendre d'une fenêtre touristique limitée.

Cette connectivité n'empêche pas de structurer l'achat pour qu'il soit possible sans présence physique constante : obtention du NIE, ouverture d'un compte bancaire espagnol, signature par procuration devant notaire et coordination à distance avec un avocat restent les étapes centrales, que l'acheteur se déplace une fois ou plusieurs fois. La province de Madrid, étant un territoire intérieur sans contrainte liée à un port ou à une marina, pose aussi moins de questions pratiques d'accès que certaines zones littorales ou insulaires, ce qui simplifie le suivi d'un bien en location ou en rénovation piloté depuis l'étranger.

Les données qui suivent sur Madrid (province) sont mesurées et datées : population, prix affichés des logements, accès et climat, chaque chiffre avec sa source. Elles vous aident, en tant qu'investisseur résidant à l'étranger, à vous faire une idée réaliste de la zone avant de décider.

Le recensement annuel de l'INE recense 7 113 886 résidents inscrits dans la province de Madrid au 1er janvier 2025. Il s'agit bien de la population de toute la province, et non de sa seule capitale administrative. Dans la province de Madrid, 1 181 319 habitants sont de nationalité étrangère, soit environ 17 pour 100 résidents. Cette part reste significative sans être dominante, et elle varie fortement d'une commune à l'autre au sein de la province.

Au 1er janvier 2025, l'INE ne recensait que 18 108 ressortissants français inscrits dans la province de Madrid, soit peu de compatriotes du lecteur. Le padrón ne comptabilise que les résidents installés la majeure partie de l'année, pas les propriétaires de résidences secondaires. Le nombre de résidents de cette nationalité a augmenté de façon régulière depuis plusieurs années. En 2021, l'INE n'en recensait que 15 663, loin du niveau atteint aujourd'hui d'après les données les plus récentes. Le tableau suivant présente les principales nationalités étrangères enregistrées à Madrid (province) au 1er janvier 2025, d'après le recensement officiel.

Ce second tableau, consacré à la province de Madrid, détaille des nationalités absentes du recensement annuel, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, d'après la dernière édition détaillée de l'INE, en 2022, une année différente de celle du tableau précédent.

Dans notre base de prix, les 32 271 biens actuellement en vente dans la province de Madrid affichent un prix médian de 3 920 €/m² et un ticket médian de 360 000 €. Ce niveau se situe au-dessus de la référence de 3 135 €/m² observée en moyenne sur les 130 communes que nous suivons en Espagne. Dans cette zone, la moitié des annonces affichent un prix au mètre carré compris entre 2 820 € et 6 030 €. Certains logements se négocient en dessous, d'autres nettement au-dessus de cet intervalle.

Sur le prix médian affiché à Madrid (province), soit 360 000 €, les droits de mutation applicables à un bien de revente au taux régional de 6 % représentent environ 21 600 €, auxquels s'ajoutent environ 4 300 € de notaire, registre foncier et gestoría. Au total, il faut compter environ 25 900 € que l'acheteur doit réunir en plus du prix, une somme qui doit provenir de l'épargne, et non du prêt. Les montants indiqués sont des prix demandés par les vendeurs dans des annonces actives au 2026-11-01, non des prix conclus. Le prix effectivement payé dépend ensuite de l'état du logement, de sa localisation précise et de son orientation.

Une même province peut recouvrir des réalités très différentes. Ce tableau compare les communes observées dans la province de Madrid à travers leur population, leur taux de résidents étrangers pour 100 habitants et leur prix médian au mètre carré.

À Madrid (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 13 431 le nombre de logements touristiques (51 387 places) en 05/2026, soit environ 2 pour 1 000 habitants. Ce niveau bas dessine un marché essentiellement résidentiel, peu marqué par la location saisonnière. Le système de référence du ministère du Logement situe à 800 € par mois le loyer médian effectivement payé à Madrid (province) en 2024, pour un appartement en bail de longue durée, à partir de 474 935 locations déclarées. Ce n'est ni une projection ni un revenu issu de la location saisonnière, et les loyers varient à la hausse comme à la baisse. D'après la même source officielle, pour la moitié des cas, un appartement loué à l'année affichait un loyer mensuel compris entre 650 € et 1 050 €.

Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD) est le seul aéroport commercial de la province de Madrid. Il est conseillé de vérifier qu'il propose des vols depuis votre aéroport d'origine selon la saison, un aéroport voisin situé dans une autre province pouvant parfois être plus proche selon l'emplacement du bien. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Madrid, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. Les moyennes de janvier (6,3 °C, minimum moyen 2,7 °C) et d'août (25,1 °C, maximum moyen 31,3 °C) indiquent un hiver froid pour les standards espagnols. Le chauffage et l'isolation deviennent des critères déterminants dans le choix du logement. Avec environ 421 mm de pluie par an sur 59 jours mesurables, la pluviométrie reste dans la moyenne. Ce régime modéré convient généralement à la plupart des usages du jardin comme du logement. Ces valeurs sont issues des normales (1981-2010) de l'AEMET relevées à la station, Madrid, Retiro, à 2 km environ; le climat local peut varier légèrement, notamment dans les terres ou en altitude.

L'INE a comptabilisé 77 763 transactions immobilières dans la province, Madrid, sur les douze mois jusqu'à 07/2026. Ce volume traduit un marché dynamique, propice à la comparaison des prix et à un choix plus large de biens. Ces chiffres décrivent l'ensemble de la province de Madrid et varient beaucoup d'une commune à l'autre, et d'un bien à l'autre. Dites-nous ce que vous recherchez et nous reprendrons les données avec vous.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Madrid, le taux général est de 6 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

À Madrid, comme dans la plupart des zones attractives d'Espagne, les biens qui se prêtent le mieux à un projet d'investisseur sont les appartements anciens du centre-ville, les maisons de village à rénover et, selon les secteurs, les biens proches du littoral destinés à la location saisonnière. Chacun répond à une logique différente : le bien ancien du centre convient souvent à la location longue durée, tandis qu'une maison avec du cachet, une fois rénovée, peut viser la location de vacances si la réglementation locale le permet.

Avant de vous attacher à un bien, il faut examiner l'état réel de la structure, de la toiture et des installations électriques et de plomberie, car ce sont ces postes qui déterminent le budget de rénovation. Un bien qui semble bon marché à l'achat peut se révéler coûteux à remettre aux normes ; une visite en personne, ou a minima une visite filmée détaillée avec un professionnel local, reste indispensable avant toute décision.

Si votre projet inclut la location saisonnière, sachez que la location touristique est encadrée par chaque région d'Espagne, et parfois par la commune ou même le règlement de copropriété. Une licence est généralement nécessaire, et certains immeubles ou secteurs de Madrid peuvent tout simplement interdire ce type de location. Ce point doit être vérifié avant l'achat, pas après.

Pour un investisseur qui vit en France, cette vérification se fait le plus souvent avec l'aide d'un professionnel local ou d'un avocat, qui consulte le règlement de copropriété et les règles municipales en vigueur au moment de l'achat. Si la location touristique n'est pas autorisée, la location longue durée reste une alternative solide, avec une fiscalité et des démarches différentes.

Au prix d'achat s'ajoutent plusieurs postes de dépenses obligatoires ou usuels, dont le montant exact dépend de la région et du type de bien. Le tableau suivant résume les principaux postes à anticiper dans votre budget avant de vous engager à Madrid.

Rien n'empêche un acheteur résidant en France d'acquérir un bien à Madrid en son nom propre, à distance, avec des visites organisées en personne ou par vidéo selon vos disponibilités. La signature de l'acte se fait devant un notaire espagnol, et le bien est ensuite inscrit au registre foncier, une étape qui prend généralement quelques semaines.

Pour mener ce processus depuis la France, il faut réunir quelques documents avant de commencer les démarches, obtenir un NIE, ouvrir un compte bancaire espagnol, et coordonner notaire, banque et éventuellement avocat. Comme vous réglez en euros, la même monnaie qu'en Espagne, aucun risque de change ne s'ajoute à l'opération.

Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 biens dans le cadre de projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ce sont des résultats passés, documentés dans les comptes du groupe, et non une promesse : chaque projet a sa propre issue, qui peut être inférieure aux attentes ou négative, et les résultats passés ne préjugent jamais des résultats futurs.

Pour les investisseurs qui préfèrent déléguer l'ensemble du processus, la formule d'investissement géré consiste à identifier un bien à potentiel à Madrid, que vous achetez en votre nom, avant que notre équipe de rénovation s'en charge ; nous nous occupons ensuite de la revente ou de la mise en location. Vous réglez des honoraires convenus à l'avance ; nous ne mutualisons jamais l'argent des investisseurs, et il ne s'agit ni d'un fonds ni d'un schéma collectif.

En tant que non-résident, vous devrez déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, le modèle 210, y compris si le bien est simplement mis en location. Les revenus locatifs sont imposés en Espagne, et la taxe foncière municipale ainsi que les charges de copropriété s'ajoutent chaque année aux frais de possession.

L'Espagne et la France sont liées par une convention destinée à éviter la double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus espagnols dans votre propre pays. Enfin, sachez que le « visa doré » pour investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut donc plus être présenté comme une option.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.