ITP à Girona : combien paient réellement les acheteurs étrangers

L'impôt sur les transmissions patrimoniales, plus connu sous son sigle ITP, est le prélèvement qui s'applique lors de l'achat d'un bien de revente à Girona. Son taux n'est pas national : chaque communauté autonome fixe le sien, et il évolue parfois d'une année sur l'autre. C'est pourquoi nous recommandons toujours de faire confirmer le taux en vigueur par le notaire ou la gestoría avant de signer un compromis, plutôt que de se fier à un chiffre trouvé en ligne.

Pour un acquéreur résidant en France, cet impôt s'ajoute au prix convenu, aux frais de notaire, d'inscription au registre foncier et de gestoría, ainsi qu'aux honoraires d'un avocat, souvent utile pour un acheteur étranger. Si vous achetez un bien neuf plutôt qu'une revente, l'ITP est remplacé par la TVA à 10 % et par le droit de timbre. Dans les deux cas, obtenir un numéro d'identification fiscale (NIE) et ouvrir un compte bancaire espagnol reste une étape préalable incontournable.

La province de Girona associe la Costa Brava, ses criques et villages littoraux, à un arrière-pays vallonné proche des Pyrénées. Elle séduit particulièrement les acheteurs français et nord-européens en raison de sa proximité géographique et de son ambiance méditerranéenne préservée.

On y trouve aussi bien des maisons de village que des résidences secondaires en bord de mer. L'aéroport de Girona-Costa Brava et celui de Barcelone assurent un accès pratique, la saison estivale concentrant l'essentiel de l'activité touristique côtière.

Qui habite Girona (province), à quel prix les logements y sont proposés, comment on y accède et quel climat y règne : ces données datées, chacune sourcée, dressent un portrait fiable de la zone. Elles aident à décider sereinement d'acheter, pour y vivre, en profiter en vacances ou le louer.

Le recensement annuel de l'INE recense 830 429 résidents inscrits dans la province de Girona au 1er janvier 2025. Il s'agit bien de la population de toute la province, et non de sa seule capitale administrative. Dans la province de Girona, 181 899 habitants sont de nationalité étrangère, soit environ 22 pour 100 résidents. Cette part reste significative sans être dominante, et elle varie fortement d'une commune à l'autre au sein de la province.

Selon l'INE, 6 603 ressortissants français étaient inscrits dans la province de Girona au 1er janvier 2025. Ce chiffre marque une présence concrète, sans atteindre le niveau des plus grandes communautés étrangères de la province. Voici les nationalités étrangères les plus représentées parmi les habitants inscrits à Girona (province) au 1er janvier 2025, selon les données publiées par l'INE pour chaque commune.

Ce second tableau, consacré à la province de Girona, détaille des nationalités absentes du recensement annuel, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, d'après la dernière édition détaillée de l'INE, en 2022, une année différente de celle du tableau précédent.

Notre base de prix recense 5 315 biens dans la province de Girona, avec un prix médian de 2 840 €/m² et un ticket médian de 290 000 €. Ces niveaux se situent au milieu de l'éventail des 130 communes que nous suivons en Espagne, proche de 3 135 €/m². Les annonces les plus représentatives se concentrent entre 1 930 € et 3 820 € au mètre carré, un intervalle qui regroupe la moitié du marché. Au-delà de ces bornes, des biens plus modestes ou plus haut de gamme existent également.

Sur un bien à Girona (province) au prix médian de 290 000 €, l'impôt de transmission au taux régional de 10 % représente environ 29 000 €, et les frais annexes environ 3 500 €. Au total, environ 32 500 € s'ajoutent au prix et doivent venir de l'apport personnel, non du prêt bancaire. Il s'agit de prix demandés, relevés dans des annonces actives au 2026-11-01, et non de transactions effectives. Le prix final résulte toujours d'une négociation, selon l'état, la localisation exacte et l'orientation du logement.

Pour mesurer les écarts au sein d'un même territoire, nous comparons ici les villes suivies dans la province de Girona selon trois critères: habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré.

L'INE, à partir des annonces publiées sur les plateformes de location, estime à 20 821 le nombre de logements touristiques (116 320 places) en 05/2026 à Girona (province), soit 25 pour 1 000 habitants. Cette proportion modérée n'exonère pas les propriétaires d'obtenir la licence régionale requise pour ce type de location. Pour 2024, les données du ministère du Logement, issues de 43 826 locations déclarées, indiquent un loyer médian de 550 € par mois pour un appartement à Girona (province) en longue durée. C'est un chiffre constaté, non une projection, étranger à la location saisonnière, et les loyers peuvent évoluer dans les deux sens. Pour la location longue durée d'appartements, le loyer mensuel central s'établissait entre 450 € et 680 € dans ces mêmes statistiques.

Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) est le seul aéroport commercial de la province de Girona. Il est conseillé de vérifier qu'il propose des vols depuis votre aéroport d'origine selon la saison, un aéroport voisin situé dans une autre province pouvant parfois être plus proche selon l'emplacement du bien. Ces chiffres climatiques proviennent de mesures effectuées à Girona, capitale provinciale, alors que l'intérieur des terres, les zones d'altitude ou les autres îles peuvent connaître des conditions assez différentes. Avec 7,1 °C en janvier (minimum moyen 1,1 °C) et 23,4 °C en août (maximum moyen 29,8 °C), les hivers sont nettement plus rigoureux que sur la côte. Cela se traduit par des coûts de chauffage et d'isolation à anticiper sérieusement. Le cumul annuel avoisine 728 mm sur environ 66 jours de pluie: une pluviométrie plutôt généreuse pour le pays. Mieux vaut inspecter l'isolation et la ventilation du bien pour écarter tout problème d'humidité. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Girona Aeropuerto, à environ 9 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

L'INE a comptabilisé 15 239 transactions immobilières dans la province, Girona, sur les douze mois jusqu'à 07/2026. Ce volume traduit un marché dynamique, propice à la comparaison des prix et à un choix plus large de biens. Ces chiffres portent sur l'ensemble de la province de Girona et ne reflètent pas toujours la réalité d'une commune ou d'un bien en particulier. Faites-nous part de votre recherche, nous examinerons les données correspondant à votre cas.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Girona, le taux général est de 10 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

L'ITP se calcule sur le prix d'achat déclaré dans l'acte, ou sur la valeur de référence si celle-ci est supérieure, une règle appliquée dans toute l'Espagne. C'est la gestoría ou le notaire qui prépare l'autoliquidation de cet impôt, généralement dans le mois qui suit la signature devant notaire.

Certaines communautés autonomes appliquent des taux réduits pour l'achat d'une résidence principale ou pour les jeunes acheteurs, mais ces avantages concernent rarement les non-résidents. Pour un acheteur vivant en France, il convient donc de considérer le taux général appliqué aux acquéreurs non-résidents, confirmé au cas par cas par un professionnel local.

Au-delà de l'ITP ou de la TVA, le budget d'achat doit intégrer les honoraires de notaire, l'inscription au registre foncier et les frais de gestoría, ainsi que, le plus souvent, les honoraires d'un avocat qui vérifie la situation juridique du bien pour un acheteur étranger. Ces postes sont distincts de l'ITP et s'additionnent à lui.

Une fois propriétaire, d'autres obligations apparaissent chaque année : la taxe foncière locale (IBI), les charges de copropriété si le bien est en immeuble, et la déclaration annuelle des non-résidents (modèle 210), qui concerne aussi bien un revenu locatif qu'un bien laissé vide. La convention fiscale entre l'Espagne et la France évite la double imposition, mais ne dispense pas de déclarer ces revenus dans les deux pays.

Pour un citoyen français, l'achat à Girona suit une logique administrative précise, de l'obtention du NIE jusqu'à l'inscription au registre foncier. Préparer les documents en amont accélère le dossier, notamment auprès de la banque et du notaire.

Comme vous résidez dans l'Union européenne, vous pouvez séjourner en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le paiement en euros élimine aussi tout risque de change lors des virements liés à l'achat.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.