ITP à Málaga : combien paient réellement les acheteurs étrangers

L'impôt sur les transmissions patrimoniales, plus connu sous son sigle ITP, est le prélèvement qui s'applique lors de l'achat d'un bien de revente à Málaga. Son taux n'est pas national : chaque communauté autonome fixe le sien, et il évolue parfois d'une année sur l'autre. C'est pourquoi nous recommandons toujours de faire confirmer le taux en vigueur par le notaire ou la gestoría avant de signer un compromis, plutôt que de se fier à un chiffre trouvé en ligne.

Pour un acquéreur résidant en France, cet impôt s'ajoute au prix convenu, aux frais de notaire, d'inscription au registre foncier et de gestoría, ainsi qu'aux honoraires d'un avocat, souvent utile pour un acheteur étranger. Si vous achetez un bien neuf plutôt qu'une revente, l'ITP est remplacé par la TVA à 10 % et par le droit de timbre. Dans les deux cas, obtenir un numéro d'identification fiscale (NIE) et ouvrir un compte bancaire espagnol reste une étape préalable incontournable.

La province de Málaga, cœur de la Costa del Sol, mêle littoral animé, golfs et villes comme Marbella ou Estepona, avec un arrière-pays montagneux plus authentique.

Elle séduit des retraités et des acheteurs internationaux, notamment britanniques, nordiques et allemands, attirés par le climat doux et les infrastructures touristiques. L'aéroport de Málaga-Costa del Sol assure une excellente desserte toute l'année. Les biens typiques incluent villas avec piscine, appartements en résidence et propriétés liées au golf.

Les données qui suivent sur Málaga (province) sont mesurées et datées : population, prix affichés des logements, accès et climat, chaque chiffre avec sa source. Elles vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant d'acheter, pour y vivre, y passer des vacances ou le mettre en location.

Au 1er janvier 2025, la province de Málaga comptait 1 791 183 habitants inscrits, selon le recensement annuel de l'INE. Ce chiffre englobe l'ensemble du territoire provincial, bien au-delà de la seule ville qui porte souvent le même nom. Sur l'ensemble de la province de Málaga, 341 229 personnes déclarent une nationalité étrangère, ce qui correspond à environ 19 pour 100 habitants. Cette proportion reste intermédiaire, avec de fortes disparités d'une commune à l'autre.

Au 1er janvier 2025, la province de Málaga ne comptait que 8 574 ressortissants français inscrits auprès de l'INE, un effectif modeste. Le padrón mesure la résidence effective et non la simple propriété d'un bien, ce qui explique en partie ce faible chiffre. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 7 119 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Le classement ci-dessous indique les nationalités étrangères les mieux représentées à Málaga (province) au 1er janvier 2025, selon le recensement annuel de l'INE.

Contrairement au tableau précédent, celui-ci repose sur la dernière édition détaillée de l'INE, millésime 2022, qui distingue des nationalités telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves dans la province de Málaga.

Dans notre base de prix, les 6 252 biens actuellement en vente dans la province de Málaga affichent un prix médian de 3 750 €/m² et un ticket médian de 399 000 €. Ce niveau se situe au-dessus de la référence de 3 210 €/m² observée en moyenne sur les 127 communes que nous suivons en Espagne. Les annonces les plus représentatives se concentrent entre 2 750 € et 4 990 € au mètre carré, un intervalle qui regroupe la moitié du marché. Au-delà de ces bornes, des biens plus modestes ou plus haut de gamme existent également.

Sur le prix médian de Málaga (province), 399 000 €, les droits de mutation sur un bien de revente, au taux régional de 7 %, représentent environ 27 900 €. Avec environ 4 800 € de notaire, registre et gestoría, le total atteint environ 32 700 €, une somme à sortir de l'épargne, hors prêt. Il s'agit de prix demandés, relevés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non de transactions effectives. Le prix final résulte toujours d'une négociation, selon l'état, la localisation exacte et l'orientation du logement.

Une même province peut recouvrir des réalités très différentes. Ce tableau compare les communes observées dans la province de Málaga à travers leur population, leur taux de résidents étrangers pour 100 habitants et leur prix médian au mètre carré.

En 05/2026, Málaga (province) comptait 45 176 logements touristiques (213 006 places) selon une estimation expérimentale de l'INE fondée sur les annonces des plateformes de location, soit 25 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré va de pair avec l'obligation d'obtenir une licence régionale pour louer à des touristes. Le ministère du Logement situe à 680 € par mois le loyer médian d'un appartement à Málaga (province) en 2024, pour des contrats de longue durée, sur la base de 63 272 locations déclarées. C'est une donnée officielle passée, qui exclut la location saisonnière et ne préjuge pas de l'évolution future des loyers. La moitié des loyers mensuels observés pour les appartements, hors location saisonnière, se situait entre 530 € et 870 €, selon ces données officielles.

Dans la province de Málaga, Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol (AGP) reste le seul aéroport commercial disponible. Nous conseillons de vérifier, selon la saison, l'existence de vols depuis votre aéroport de départ, un aéroport d'une province voisine pouvant parfois être plus proche selon la localisation du bien. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Málaga, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. Avec 12,1 °C de moyenne en janvier (minimum moyen 7,4 °C) et 26,0 °C en août (maximum moyen 30,8 °C), les hivers restent cléments. Les habitants profitent généralement d'un confort thermique appréciable sans grand recours au chauffage. Avec environ 534 mm de pluie par an sur 42 jours mesurables, la pluviométrie reste dans la moyenne. Ce régime modéré convient généralement à la plupart des usages du jardin comme du logement. Le total annuel d'ensoleillement avoisine 2 905 heures. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Málaga Aeropuerto, à environ 12 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Málaga (province) a enregistré 35 701 ventes de logements sur les douze mois précédant 06/2026 (INE). Plus le marché est actif, plus les acheteurs disposent de points de comparaison et d'options parmi lesquelles choisir. Ces données concernent la province de Málaga dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Málaga, le taux général est de 7 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

L'ITP se calcule sur le prix d'achat déclaré dans l'acte, ou sur la valeur de référence si celle-ci est supérieure, une règle appliquée dans toute l'Espagne. C'est la gestoría ou le notaire qui prépare l'autoliquidation de cet impôt, généralement dans le mois qui suit la signature devant notaire.

Certaines communautés autonomes appliquent des taux réduits pour l'achat d'une résidence principale ou pour les jeunes acheteurs, mais ces avantages concernent rarement les non-résidents. Pour un acheteur vivant en France, il convient donc de considérer le taux général appliqué aux acquéreurs non-résidents, confirmé au cas par cas par un professionnel local.

Au-delà de l'ITP ou de la TVA, le budget d'achat doit intégrer les honoraires de notaire, l'inscription au registre foncier et les frais de gestoría, ainsi que, le plus souvent, les honoraires d'un avocat qui vérifie la situation juridique du bien pour un acheteur étranger. Ces postes sont distincts de l'ITP et s'additionnent à lui.

Une fois propriétaire, d'autres obligations apparaissent chaque année : la taxe foncière locale (IBI), les charges de copropriété si le bien est en immeuble, et la déclaration annuelle des non-résidents (modèle 210), qui concerne aussi bien un revenu locatif qu'un bien laissé vide. La convention fiscale entre l'Espagne et la France évite la double imposition, mais ne dispense pas de déclarer ces revenus dans les deux pays.

Pour un citoyen français, l'achat à Málaga suit une logique administrative précise, de l'obtention du NIE jusqu'à l'inscription au registre foncier. Préparer les documents en amont accélère le dossier, notamment auprès de la banque et du notaire.

Comme vous résidez dans l'Union européenne, vous pouvez séjourner en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le paiement en euros élimine aussi tout risque de change lors des virements liés à l'achat.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.