Transformer un local commercial en logement en Espagne

Un local commercial fermé depuis plusieurs années, avec une vitrine condamnée et un loyer commercial devenu incertain pour le propriétaire, se négocie souvent à un prix inférieur à celui d'un logement comparable dans le même immeuble. Pour un acheteur qui cherche un projet de rénovation en Espagne, l'écart de prix fait partie de l'attrait.

Mais ce local reste, sur le plan juridique, un local : son usage est inscrit comme tel au cadastre et au Registre de la propriété. Le transformer en logement n'est pas une simple question de travaux intérieurs, c'est d'abord une démarche de changement d'usage auprès de la mairie, et cette démarche n'est pas automatique partout.

Le changement d'usage dépend du plan local d'urbanisme et, parfois, du règlement de copropriété de l'immeuble. Dans certaines communes, la transformation d'un rez-de-chaussée commercial en logement est courante et relativement fluide ; dans d'autres, les mairies limitent volontairement ce type de transformation pour préserver le commerce de proximité dans certaines rues.

C'est pourquoi la première vérification, avant toute négociation, consiste à consulter le service d'urbanisme de la mairie et à demander une note simple au Registre de la propriété confirmant l'usage actuellement inscrit. Un local qui semble parfait sur plan peut se révéler bloqué par une règle locale que seule la mairie connaît précisément.

Pour avancer sereinement, un acheteur résidant en France doit généralement réunir l'avis d'imposition des deux dernières années, sa dernière déclaration de revenus complète, des relevés bancaires des trois à six derniers mois, les justificatifs des crédits ou prêts en cours, et un passeport ou une carte nationale d'identité en cours de validité.

Il faut aussi obtenir un numéro fiscal espagnol (NIE) et, dans la plupart des cas, ouvrir un compte bancaire en Espagne, puisque la signature se fait devant notaire espagnol et l'inscription se fait ensuite au Registre de la propriété. En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

Un local commercial n'est, à l'origine, pas pensé pour l'habitation : il manque souvent de fenêtres suffisantes pour la lumière naturelle et la ventilation, les réseaux d'eau et d'électricité sont dimensionnés pour une activité commerciale, et l'isolation phonique ou thermique est rarement adaptée à un usage résidentiel. Ces travaux spécifiques s'ajoutent à la rénovation classique.

Notre groupe a acheté, rénové et revendu 19 logements pour ses projets d'investisseurs depuis 2022, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ce chiffre concerne des logements déjà existants : un projet de changement d'usage commercial-logement dépasse souvent cette médiane, en raison des travaux d'ouverture, de mise aux normes et du projet technique d'architecte exigé par la mairie. Ce sont des résultats passés, jamais une promesse, et les résultats varient d'un projet à l'autre.

Une fois le logement créé, le propriétaire non-résident doit déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210) en Espagne ; les loyers éventuels y sont imposés, et la taxe foncière locale (IBI) ainsi que les charges de copropriété s'ajoutent aux coûts annuels. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus dans votre pays de résidence.

Au moment d'une revente, l'acheteur retient 3 % du prix sur le compte du vendeur non-résident, au titre de l'impôt espagnol, et une taxe municipale sur la plus-value foncière (plusvalía) s'applique également. La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à cet achat.

Pour un achat classique en Espagne, notre équipe s'occupe de la recherche sur le marché et hors marché, des visites en personne ou par vidéo, de la négociation, des vérifications sur le bien, de la coordination avec l'avocat, le notaire et la banque, ainsi que de l'aide pour le NIE, l'ouverture d'un compte bancaire et les démarches après-vente. Tout est traité en anglais.

Pour une opération gérée de bout en bout, nous identifions un local ou un logement à fort potentiel de rénovation, vous l'achetez en votre nom propre, notre propre équipe de rénovation s'occupe des travaux, puis nous vendons ou louons le bien pour vous. Vous payez des honoraires convenus ; nous ne mutualisons jamais l'argent des investisseurs, ce n'est ni un fonds ni un dispositif collectif, et les résultats varient selon chaque projet, parfois en dessous des attentes.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.