Rendement locatif après rénovation à Alicante : ce que peuvent réellement attendre les investisseurs

À Alicante, comme ailleurs en Espagne, la rénovation d'un bien ancien peut transformer son attractivité locative, à condition que le projet soit mené avec rigueur et que les coûts soient maîtrisés dès l'achat. Dans le cadre de notre service d'investissement géré, vous achetez le bien en votre nom propre, notre équipe de rénovation s'occupe des travaux, puis nous le revendons ou le mettons en location pour votre compte.

Nous ne gérons jamais l'argent des investisseurs sous forme de fonds collectif : chaque projet est individuel, avec des honoraires convenus à l'avance. Les résultats que nous partageons ici sont issus de notre historique documenté depuis 2022, pas d'une projection ni d'une promesse.

La province d'Alicante, sur la Costa Blanca, offre un littoral méditerranéen très urbanisé, avec des villes comme Benidorm, Torrevieja ou Altea, mais aussi un arrière-pays plus calme.

Elle attire surtout des retraités et des acheteurs de résidence secondaire, britanniques, belges ou scandinaves, séduits par le climat et la vie facile. L'aéroport d'Alicante-Elche facilite l'accès toute l'année. Les biens vont de l'appartement en bord de mer à la villa avec piscine dans une urbanisation.

Avant d'investir à Alicante (province), voici des chiffres datés et sourcés individuellement : population, prix affichés des biens, accès et climat. Ils donnent une image concrète du marché local, utile pour évaluer le projet sans se fier aux seules impressions.

Au 1er janvier 2025, la province de Alicante comptait 2 033 566 habitants inscrits, selon le recensement annuel de l'INE. Ce chiffre englobe l'ensemble du territoire provincial, bien au-delà de la seule ville qui porte souvent le même nom. Sur l'ensemble de la province de Alicante, 497 387 personnes déclarent une nationalité étrangère, ce qui correspond à environ 24 pour 100 habitants. Cette proportion reste intermédiaire, avec de fortes disparités d'une commune à l'autre.

Au 1er janvier 2025, la province de Alicante comptait 11 277 ressortissants français selon l'INE. Une communauté bien présente sur le territoire provincial, mais qui reste loin des effectifs des nationalités les plus représentées. Cette communauté a connu une progression continue au fil des années. Elle ne comptait que 9 594 personnes en 2021, un chiffre nettement inférieur à celui enregistré aujourd'hui selon les derniers recensements officiels. Voici les nationalités étrangères les plus représentées parmi les habitants inscrits à Alicante (province) au 1er janvier 2025, selon les données publiées par l'INE pour chaque commune.

Pour les nationalités que le recensement annuel ne détaille pas, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, il faut se référer à l'édition 2022 de l'INE, la dernière à ce niveau de détail, pour la province de Alicante, une année différente du tableau précédent.

Dans notre base de prix, les 24 863 biens en vente dans la province de Alicante affichent un prix médian de 2 710 €/m² et un ticket médian de 269 000 €. Ce niveau reste proche de la référence de 3 210 €/m² calculée sur les 127 communes que nous suivons en Espagne. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 1 860 € à 3 630 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Sur le prix médian affiché à Alicante (province), soit 269 000 €, les droits de mutation applicables à un bien de revente au taux régional de 9 % représentent environ 24 200 €, auxquels s'ajoutent environ 3 200 € de notaire, registre foncier et gestoría. Au total, il faut compter environ 27 400 € que l'acheteur doit réunir en plus du prix, une somme qui doit provenir de l'épargne, et non du prêt. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Pour mesurer les écarts au sein d'un même territoire, nous comparons ici les villes suivies dans la province de Alicante selon trois critères: habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré.

Une estimation expérimentale de l'INE, fondée sur les annonces des plateformes de location, recense 32 148 logements touristiques (164 954 places) à Alicante (province) en 05/2026, soit 16 pour 1 000 habitants. Cette présence modérée rappelle que la location touristique reste soumise à une licence régionale. En 2024, le loyer médian réellement payé pour un appartement à Alicante (province) sous contrat de longue durée s'élevait à 500 € par mois, selon le système de référence du ministère du Logement, établi à partir de 76 825 locations déclarées fiscalement. Il s'agit d'un chiffre officiel passé portant sur la location longue durée, non d'une prévision ni d'un revenu de location saisonnière, et les loyers peuvent aussi bien baisser qu'augmenter. D'après la même source officielle, pour la moitié des cas, un appartement loué à l'année affichait un loyer mensuel compris entre 400 € et 650 €.

Aeropuerto de Alicante-Elche (ALC) constitue l'unique infrastructure aéroportuaire commerciale de la province de Alicante. Avant de réserver, mieux vaut confirmer l'existence de vols depuis votre aéroport habituel selon la saison, car un aéroport situé dans une province limitrophe peut être plus pratique selon l'emplacement exact du bien. Mesurées à Alicante, chef-lieu provincial, ces données climatiques peuvent s'écarter notablement de celles observées plus à l'intérieur des terres, en altitude ou sur d'autres îles de la province. Les moyennes de janvier (11,7 °C, minimum moyen 6,3 °C) et d'août (26,0 °C, maximum moyen 30,8 °C) traduisent un hiver frais mais pas sévère. Il est utile de vérifier la qualité du chauffage et de l'isolation dans tout bien visité. Les précipitations annuelles avoisinent 311 mm, réparties sur environ 38 jours de pluie mesurable: un climat très sec. L'arrosage des jardins et le choix des plantations s'en trouvent directement influencés. Environ 2 851 heures de soleil sont enregistrées ici chaque année. Les données proviennent des normales (1981-2010) établies par l'agence météorologique nationale AEMET à sa station, Alacant/Alicante, située à 3 km environ; un écart localisé est possible, surtout loin du littoral ou en altitude.

Dans la province, Alicante, 52 262 ventes de logements ont été enregistrées sur les douze mois précédant 06/2026, selon l'INE. Un marché actif signifie généralement plus de biens comparables et davantage de choix pour les acheteurs. Ces données concernent la province de Alicante dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province d'Alicante, le taux général est de 9 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 logements pour des projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ces chiffres sont documentés dans les comptes du groupe et concernent des opérations réelles, pas des simulations.

Ils ne constituent toutefois ni une moyenne garantie ni un rendement attendu pour un futur projet à Alicante. L'état initial du bien, l'ampleur des travaux nécessaires, la demande locative du quartier et l'évolution du marché local influencent chaque opération de manière différente.

En tant que propriétaire non-résident, vous déclarez chaque année vos revenus locatifs espagnols via le Modelo 210, et vous payez la taxe foncière locale (IBI) ainsi que les charges de copropriété. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition : il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment ces revenus doivent être déclarés chez vous.

Comme la France utilise également l'euro, vos paiements et transferts liés à l'achat ou à la gestion locative ne présentent aucun risque de change. En revanche, les frais d'acquisition (droits de mutation ou TVA sur le neuf, notaire, registre foncier, gestoría) s'ajoutent toujours au prix affiché, et un avocat, bien que facultatif, est généralement conseillé pour un acheteur étranger.

Avant de viser la location touristique à Alicante, il faut vérifier si la région et la copropriété l'autorisent : de nombreuses zones en Espagne imposent une licence spécifique, et certains immeubles l'interdisent purement et simplement dans leur règlement intérieur.

Cette vérification fait partie des contrôles que nous effectuons avant de valider un projet géré, car elle conditionne directement la stratégie locative envisageable une fois la rénovation terminée.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.