Rendement locatif après rénovation à Valencia : ce que peuvent réellement attendre les investisseurs

À Valencia, comme ailleurs en Espagne, la rénovation d'un bien ancien peut transformer son attractivité locative, à condition que le projet soit mené avec rigueur et que les coûts soient maîtrisés dès l'achat. Dans le cadre de notre service d'investissement géré, vous achetez le bien en votre nom propre, notre équipe de rénovation s'occupe des travaux, puis nous le revendons ou le mettons en location pour votre compte.

Nous ne gérons jamais l'argent des investisseurs sous forme de fonds collectif : chaque projet est individuel, avec des honoraires convenus à l'avance. Les résultats que nous partageons ici sont issus de notre historique documenté depuis 2022, pas d'une projection ni d'une promesse.

La province de Valencia combine une grande ville dynamique, un littoral méditerranéen et un arrière-pays rural, offrant un choix entre vie urbaine et cadre balnéaire.

Elle attire des acheteurs internationaux en quête d'un cadre de vie agréable à coût maîtrisé, ainsi que des investisseurs urbains. L'aéroport de Valencia permet un accès rapide depuis l'Europe. Le marché propose des appartements en ville, ainsi que des villas et maisons de campagne dans les environs.

Qui habite Valencia (province), à quel prix les logements y sont proposés, comment on y accède et quel climat y règne : ces données datées, chacune sourcée, dressent un portrait fiable de la zone. Elles offrent à un investisseur basé à l'étranger une base concrète pour juger du projet avant de s'engager.

2 763 996 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Valencia au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. 439 728 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Valencia, soit environ 16 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Au 1er janvier 2025, l'INE ne recensait que 10 349 ressortissants français inscrits dans la province de Valencia, soit peu de compatriotes du lecteur. Le padrón ne comptabilise que les résidents installés la majeure partie de l'année, pas les propriétaires de résidences secondaires. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 8 449 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Parmi les données que l'INE publie commune par commune figurent les nationalités étrangères les plus présentes à Valencia (province) au 1er janvier 2025, détaillées ci-dessous.

Contrairement au tableau précédent, celui-ci repose sur la dernière édition détaillée de l'INE, millésime 2022, qui distingue des nationalités telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves dans la province de Valencia.

Dans notre base de prix, les 4 529 biens en vente dans la province de Valencia affichent un prix médian de 2 080 €/m² et un ticket médian de 231 000 €. Ce niveau reste en dessous de la référence de 3 210 €/m² calculée sur les 127 communes que nous suivons en Espagne. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 1 360 € à 2 970 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Pour un logement à Valencia (province) affiché au prix médian de 231 000 €, le taux régional de 9 % appliqué aux droits de mutation donne environ 20 800 €. Avec environ 2 800 € supplémentaires de notaire, registre et gestoría, le montant total à prévoir en dehors du prêt s'élève à environ 23 600 €. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Valencia: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

À Valencia (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 12 130 le nombre de logements touristiques (59 216 places) en 05/2026, soit environ 4 pour 1 000 habitants. Ce niveau bas dessine un marché essentiellement résidentiel, peu marqué par la location saisonnière. Selon le ministère du Logement, le loyer médian d'un appartement à Valencia (province) en location longue durée s'est établi à 570 € par mois en 2024, sur la base de 137 413 baux déclarés au fisc. Ce chiffre officiel décrit le passé et la location longue durée uniquement ; il n'indique ni tendance future ni revenu de location touristique. La moitié des loyers mensuels observés pour les appartements, hors location saisonnière, se situait entre 430 € et 750 €, selon ces données officielles.

Aeropuerto de Valencia (VLC) est le seul aéroport commercial de la province de Valencia. Il est conseillé de vérifier qu'il propose des vols depuis votre aéroport d'origine selon la saison, un aéroport voisin situé dans une autre province pouvant parfois être plus proche selon l'emplacement du bien. Ces chiffres climatiques proviennent de mesures effectuées à Valencia, capitale provinciale, alors que l'intérieur des terres, les zones d'altitude ou les autres îles peuvent connaître des conditions assez différentes. L'hiver y est tempéré: 11,8 °C de moyenne en janvier et 7,1 °C de minimum moyen, tandis qu'août affiche 26,1 °C avec un maximum moyen de 30,2 °C. Un système de chauffage adapté reste un point à contrôler avant l'achat. Les précipitations annuelles s'élèvent à environ 475 mm, réparties sur près de 46 jours de pluie mesurable: un niveau modéré. Ni sécheresse marquée ni excès d'humidité ne caractérisent particulièrement ce climat. La région bénéficie d'environ 2 696 heures d'ensoleillement par an. Les données proviennent des normales (1981-2010) établies par l'agence météorologique nationale AEMET à sa station, València, située à 1 km environ; un écart localisé est possible, surtout loin du littoral ou en altitude.

L'INE a comptabilisé 41 249 transactions immobilières dans la province, Valencia, sur les douze mois jusqu'à 06/2026. Ce volume traduit un marché dynamique, propice à la comparaison des prix et à un choix plus large de biens. À l'échelle de la province de Valencia, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Valencia, le taux général est de 9 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 logements pour des projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ces chiffres sont documentés dans les comptes du groupe et concernent des opérations réelles, pas des simulations.

Ils ne constituent toutefois ni une moyenne garantie ni un rendement attendu pour un futur projet à Valencia. L'état initial du bien, l'ampleur des travaux nécessaires, la demande locative du quartier et l'évolution du marché local influencent chaque opération de manière différente.

En tant que propriétaire non-résident, vous déclarez chaque année vos revenus locatifs espagnols via le Modelo 210, et vous payez la taxe foncière locale (IBI) ainsi que les charges de copropriété. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition : il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment ces revenus doivent être déclarés chez vous.

Comme la France utilise également l'euro, vos paiements et transferts liés à l'achat ou à la gestion locative ne présentent aucun risque de change. En revanche, les frais d'acquisition (droits de mutation ou TVA sur le neuf, notaire, registre foncier, gestoría) s'ajoutent toujours au prix affiché, et un avocat, bien que facultatif, est généralement conseillé pour un acheteur étranger.

Avant de viser la location touristique à Valencia, il faut vérifier si la région et la copropriété l'autorisent : de nombreuses zones en Espagne imposent une licence spécifique, et certains immeubles l'interdisent purement et simplement dans leur règlement intérieur.

Cette vérification fait partie des contrôles que nous effectuons avant de valider un projet géré, car elle conditionne directement la stratégie locative envisageable une fois la rénovation terminée.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.