Valeur cadastrale et valeur de marché : ce qui détermine vos impôts en Espagne

Quand un acheteur venant de France découvre son premier avis d'imposition espagnol, il est fréquent qu'il s'étonne : le montant indiqué comme « valeur cadastrale » (valor catastral) ne correspond presque jamais au prix qu'il a payé pour le bien. Cette valeur, fixée par le cadastre espagnol, sert de référence administrative et n'a pas vocation à refléter le marché.

Pourtant, c'est elle qui détermine une partie non négligeable de la fiscalité du bien : l'impôt foncier annuel (IBI), certains calculs liés à l'impôt de transfert (ITP) lors de l'achat, et la base de l'impôt municipal sur la plus-value lors d'une revente future. Mieux vaut donc la connaître avant de signer, pas après.

Le cadastre espagnol attribue à chaque bien une valeur cadastrale calculée à partir de critères administratifs : surface, usage, ancienneté, localisation dans la commune et valeur du sol. Cette valeur est révisée par les mairies, parfois rarement, et peut rester inchangée pendant plusieurs années même si le marché local évolue fortement.

Elle ne doit jamais être confondue avec la valeur de marché, c'est-à-dire ce qu'un acheteur est prêt à payer aujourd'hui, ni avec le prix effectivement inscrit dans l'acte notarié. Ces trois chiffres coexistent légalement et chacun a sa propre fonction fiscale, sans lien automatique entre eux.

Depuis que l'administration espagnole utilise une valeur de référence rattachée au cadastre pour calculer l'ITP, il arrive qu'un acheteur négocie un prix inférieur à cette valeur de référence. Dans ce cas, l'impôt de transfert se calcule sur la valeur de référence, et non sur le prix réellement payé, ce qui peut surprendre un acheteur venant de France habitué à un système où le prix contractuel fait foi.

Sur les logements neufs, c'est un régime différent qui s'applique : la TVA à 10 % s'ajoute au prix, accompagnée d'un droit de timbre régional. Dans les deux cas, mieux vaut demander la valeur cadastrale et, si elle existe, la valeur de référence du bien avant de signer un compromis, afin d'estimer correctement le coût total de l'achat.

Lorsqu'un propriétaire non-résident revend son bien en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix de vente, versé à l'administration fiscale espagnole au titre de l'impôt du vendeur. Ce montant n'est pas définitif : il s'ajuste ensuite selon la plus-value réellement réalisée, calculée sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente déclarés.

Séparément, la mairie applique un impôt sur la plus-value municipale, assis uniquement sur l'évolution de la valeur cadastrale du sol pendant la période de détention, sans lien avec le prix de vente. Ces deux prélèvements coexistent et doivent tous deux être anticipés, notamment grâce à la convention de non-double imposition entre l'Espagne et France, qui permet d'éviter d'être imposé deux fois sur le même revenu, sous réserve de consulter un conseiller fiscal dans votre pays de résidence.

Dans notre service d'accompagnement à l'achat, nous vérifions la valeur cadastrale et, lorsqu'elle existe, la valeur de référence du bien avant la signature, et nous coordonnons ces informations avec votre avocat, le notaire et la gestoría chargée de vos démarches fiscales. L'ensemble de nos échanges se fait en anglais.

Pour les projets d'investissement géré, où notre propre équipe de rénovation intervient sur un bien acheté en votre nom, une révision de la valeur cadastrale après travaux fait partie des éléments que nous anticipons avec vous, sans jamais promettre de résultat chiffré : depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 19 logements pour ses projets d'investissement, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat — des résultats passés, qui ne préjugent en rien des performances futures.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.