Bankwoning kopen in Spanje: wat buitenlandse kopers moeten weten

Advertenties met het label 'banco' verwijzen naar woningen die eigendom zijn geworden van een Spaanse bank, meestal na een gedwongen procedure of een vrijwillige overdracht door de vorige eigenaar. Voor kopers uit Nederland is dit aanbod aantrekkelijk omdat de vraagprijs vaak lager ligt dan bij een vergelijkbare woning van een particuliere verkoper.

Die lagere prijs zegt echter niets over de juridische en bouwkundige staat van het pand. Wie overweegt te bieden op een bankwoning in Spanje, doet er goed aan om vooraf te laten uitzoeken welke lasten, bewoners of gebreken schuilgaan achter de aantrekkelijke vraagprijs.

Een woning krijgt het label 'banco' wanneer de vorige eigenaar de hypotheek niet meer kon betalen en de bank het pand via een gedwongen procedure heeft overgenomen, of wanneer de eigenaar de sleutels vrijwillig heeft ingeleverd om een executieveiling te voorkomen.

In beide gevallen wordt de woning onderdeel van de vastgoedportefeuille van de bank, die geen belang heeft bij langdurig bezit en meestal sneller wil verkopen dan een particuliere eigenaar. Die snelheid verklaart voor een deel de lagere vraagprijs, maar betekent niet dat de woning zonder problemen is: achterstallig onderhoud, openstaande gemeenschapskosten of zelfs bewoners die nog in het pand wonen, komen geregeld voor bij dit type aanbod in Spanje.

Laat voordat u iets biedt een advocaat de eigendomstitel, de zogenoemde nota simple, opvragen bij het Spaanse kadaster. Dit document toont of er nog hypotheken, beslagen of andere lasten op de woning rusten die niet automatisch verdwijnen zodra de bank eigenaar wordt. Vraag ook na of er een schuld loopt bij de gemeenschap van eigenaren, want die kan in sommige gevallen gedeeltelijk overgaan op de nieuwe eigenaar.

Controleer daarnaast of het pand daadwerkelijk leegstaat. In Spanje komt het voor dat voormalige eigenaren of huurders zonder titel in de woning blijven wonen nadat de bank formeel eigenaar is geworden; het ontruimen van zo'n situatie kan maanden duren en vraagt een aparte juridische procedure. Tot slot is een bouwkundige inspectie onmisbaar, want bankwoningen staan soms lange tijd leeg, met vochtschade, verouderde installaties of onvoltooide verbouwingen als gevolg.

Banken verkopen woningen doorgaans 'zoals ze zijn', wat betekent dat gebreken of lasten die later aan het licht komen voor rekening van de koper kunnen komen als deze niet vooraf zijn uitgesloten in het koopcontract. Laat daarom expliciet in de arras-overeenkomst opnemen dat de woning vrij van lasten en bewoners wordt geleverd, en vraag een recent uittreksel van de gemeenschap van eigenaren op over eventuele achterstanden.

Bij twijfel over de juridische status is het verstandig om de notaris en een onafhankelijke advocaat gezamenlijk de volledige geschiedenis van de woning te laten natrekken, inclusief eerdere executieprocedures. Dit kost tijd, maar voorkomt dat u na de ondertekening geconfronteerd wordt met een onverwachte schuld of een bewoner die niet vrijwillig vertrekt.

Naast de koopprijs van de bankwoning komt een reeks vaste kosten die door de koper worden gedragen. Voor een bestaande woning geldt de overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld; bij nieuwbouw gaat het om 10 % btw plus zegelrecht. Daarnaast betaalt u notaris-, registratie- en gestoría-kosten, en is een advocaat weliswaar niet verplicht maar voor buitenlandse kopers wel gebruikelijk.

Deze kosten komen bovenop eventuele achterstallige lasten die bij de controle van de nota simple aan het licht komen. Reken dus niet alleen met de vraagprijs van de bankwoning, maar ook met de volledige optelsom van belastingen, kosten en eventuele schuldsanering voordat u een definitief bod doet.

Overweegt u de aankoop deels met een Spaanse hypotheek te financieren, bijvoorbeeld via een partner zoals Colibrí Finances, houd dan rekening met een uitgebreide documentatie-eis. Onderstaande stukken worden doorgaans als eerste gevraagd, los van de eventuele extra voorwaarden die gelden voor een bankwoning.

Als niet-ingezeten eigenaar dient u jaarlijks de Modelo 210 in, ook wanneer de woning leeg staat of enkel voor eigen gebruik dient. Verhuurt u de woning, dan wordt die huurinkomst in Spanje belast en blijft u daarnaast de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IBI) en de gemeenschapskosten verschuldigd. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe deze inkomsten in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Wilt u de woning later als toeristische verhuur aanbieden, controleer dan eerst of Spanje of het gebouw zelf een regionale vergunning en eventuele beperkingen daarvoor kent, want niet elke bankwoning komt daarvoor in aanmerking. Verkoopt u de woning ooit weer door als niet-ingezetene, dan houdt de koper 3 % van de prijs in als voorschot op uw Spaanse belasting, naast de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.