Due diligence vóór de ondertekening: een juridische checklist voor kopers uit het buitenland
Voordat u in Spanje een koopakte tekent, moet iemand de juridische status van de woning grondig controleren: eigendom, schulden, vergunningen en registratie. Deze checklist laat zien wat een advocaat of gestoría precies moet nazoeken, en waarom deze stap voor kopers uit Nederland net zo belangrijk is als de keuze van de woning zelf.
Wie er achter deze pagina staat. Sókerim is een Spaans vastgoedkantoor (Lyrio Home Solutions, S.L.) met kantoren in de regio Madrid en in Alicante, en een netwerk van zo'n 1.000 samenwerkende kantoren door heel Spanje. Wij helpen mensen die in het buitenland wonen bij het vinden, kopen en beheren van vastgoed in Spanje, in het Engels, van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht.
Wat due diligence in de praktijk betekent
Een woning in Spanje kopen vanuit Nederland verschilt op één belangrijk punt van een aankoop thuis: u kunt niet zelf even bij het kadaster of de gemeente langsgaan om iets na te vragen. Daarom is het gebruikelijk, en voor buitenlandse kopers bijna altijd verstandig, een lokale advocaat in te schakelen naast de gestoría die administratieve zaken regelt.
Deze pagina beschrijft wat die controle concreet inhoudt: van de nota simple tot vergunningen, van schulden bij de vereniging van eigenaars tot de registratie van de eigendomsoverdracht. Het is geen formaliteit die u kunt overslaan om tijd te besparen.
Een nota simple die ouder is dan enkele weken, moet u vóór de ondertekening altijd opnieuw laten opvragen.
Waarom deze controles onmisbaar zijn
Wanneer u een woning in Spanje koopt, ondertekent u de koopakte uiteindelijk voor een Spaanse notaris. Die notaris controleert of de identiteit van de partijen klopt en of de akte correct is opgesteld, maar hij gaat niet op zoek naar verborgen schulden, illegale aanbouw of een vergunning die ontbreekt. Die controle is aan u, en in de praktijk aan de advocaat of gestoría die u inschakelt vóórdat u iets ondertekent.
Voor kopers die buiten Spanje wonen is dit extra belangrijk: u kunt niet eenvoudig zelf langsgaan bij het kadaster of de gemeente, en de taal en procedures zijn onbekend. Een grondige controle vooraf voorkomt dat u na de aankoop wordt geconfronteerd met schulden, beperkingen of een woning die niet legaal verhuurd mag worden.
Een goede due diligence kost tijd vóór de ondertekening, maar bespaart u problemen die achteraf veel moeilijker en duurder op te lossen zijn.
Wat een advocaat of gestoría precies nazoekt
Het startpunt is de nota simple, een uittreksel uit het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad) dat toont wie eigenaar is, of er een hypotheek op rust, of er beslagen zijn gelegd en of er erfdienstbaarheden gelden. Deze nota simple moet recent zijn: de situatie kan tussen het eerste bezoek en de ondertekening veranderen.
Daarnaast wordt gecontroleerd of de gemeentelijke belasting IBI is betaald, of er geen openstaande schulden bij de vereniging van eigenaars zijn, en of de woning overeenkomt met wat er op papier staat: oppervlakte, bijgebouwen, zwembad of terrassen die soms zonder vergunning zijn aangebouwd. Bij een appartement wordt ook nagegaan of de gemeenschap van eigenaars financieel gezond is.
NIE
Uw fiscaal identificatienummer
Zonder een Spaans NIE-nummer kunt u geen koopakte ondertekenen, geen Spaanse bankrekening openen en geen belastingaangifte doen. Dit nummer vraagt u vóór of tijdens het aankoopproces aan, los van de controles op de woning zelf.
| Controle | Typische doorlooptijd | Wie voert dit uit |
|---|---|---|
| Nota simple opvragen | enkele dagen | advocaat of gestoría |
| Controle op schulden, hypotheken en beslagen | enkele dagen | advocaat |
| Vergunningen en bestemmingsplan | enkele weken | gestoría of gemeente |
| Betaling gemeentelijke belasting (IBI) | enkele dagen | gestoría |
Vergunningen, bestemming en registratie
Wilt u de woning verhuren aan toeristen, dan is een regionale vergunning nodig en leggen veel regio's en gebouwen beperkingen op. Controleer dit vóór de aankoop, niet erna: een woning zonder de juiste vergunning mag u niet als toeristenverblijf aanbieden, ongeacht wat de verkoper beweert.
Ook de inschrijving in het Registro de la Propiedad verdient aandacht: na de ondertekening bij de notaris duurt het meestal enkele weken voordat de eigendomsoverdracht daadwerkelijk is geregistreerd. Tot die registratie is afgerond, is uw positie als eigenaar nog niet volledig beschermd tegenover derden.
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Na de controle: belasting en verkoop later
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt. Als niet-ingezetene doet u bovendien jaarlijks aangifte in Spanje (Modelo 210) over huurinkomsten en betaalt u jaarlijks IBI en gemeenschapskosten.
Verkoopt u de woning later als niet-ingezetene, dan houdt de koper 3% van de prijs in voor de Spaanse belasting, en is er een gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía) op de grondwaarde verschuldigd. Een deel van deze zaken wordt al bij de due diligence zichtbaar, bijvoorbeeld of eerdere eigenaars hun belastingen correct hebben afgedragen.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Wat is een nota simple en waarom is die zo belangrijk?
De nota simple is een officieel uittreksel uit het Spaanse kadaster. Het toont wie de wettelijke eigenaar is, of er een hypotheek of beslag op de woning rust en of er erfdienstbaarheden gelden. Zonder een recente nota simple weet u niet zeker of de verkoper wel het volledige recht heeft om de woning te verkopen, of dat er nog schulden aan verbonden zijn.
Is een advocaat verplicht, of volstaat de gestoría?
Een advocaat is in Spanje niet wettelijk verplicht bij een woningaankoop, maar voor kopers die buiten Spanje wonen is het gebruikelijk om er een in te schakelen naast de gestoría. De gestoría regelt administratieve zaken zoals belastingen en inschrijvingen, terwijl een advocaat de juridische controle op eigendom, schulden en contracten namens u uitvoert.
Wat als er nog een hypotheek op de woning blijkt te staan?
Dat komt vaker voor dan u denkt en is niet per se een probleem, zolang de hypotheek bij de notaris wordt afgelost uit de verkoopopbrengst vóór of tijdens de ondertekening. Uw advocaat moet dit expliciet laten vastleggen in de akte, zodat u niet als nieuwe eigenaar met de schuld van de vorige eigenaar blijft zitten.
Mag ik als Nederlander zonder beperking in de gekochte woning wonen?
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Dit staat los van de juridische controle op de woning zelf, die u sowieso vóór de ondertekening moet laten uitvoeren.
Wat moet ik regelen voor mijn belastingaangifte in Nederland?
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar hoe u inkomsten of een eventuele verkoop van Spaans vastgoed in uw Nederlandse aangifte moet verwerken, hangt af van uw persoonlijke situatie. Laat dit vóór de aankoop checken door een Nederlandse belastingadviseur, naast de juridische controle in Spanje zelf.