Off-market renovatiekansen in Alicante

Een aanzienlijk deel van de woningen met renovatiepotentieel in Alicante verandert van eigenaar zonder ooit op een openbaar portaal te hebben gestaan. Eigenaren die snel willen verkopen, erfenissen die geregeld moeten worden, of makelaars die eerst hun eigen netwerk raadplegen: dat zijn de gangbare routes waarlangs zulk aanbod circuleert, lang voordat het een advertentie wordt.

Voor een belegger die vanuit Nederland investeert, is toegang tot dat netwerk vaak belangrijker dan de zoekmachine zelf. Wij werken samen met ongeveer 1.000 aangesloten kantoren door heel Spanje, wat betekent dat een deel van de panden ons bereikt vóórdat ze breed worden aangeboden, ook in Alicante.

Alicante is een provincie aan de Costa Blanca, met een mix van kustplaatsen zoals Benidorm, Torrevieja en Denia en meer landelijke gebieden in het achterland. Het aanbod varieert van moderne appartementen aan zee tot villa's in de heuvels.

De regio trekt vooral Noord-Europese kopers, waaronder Belgen, Nederlanders en Britten, die op zoek zijn naar een vakantiewoning of een permanente verblijfplaats na pensionering. De nabijheid van de luchthaven Alicante-Elche maakt de streek goed bereikbaar, met vluchten naar veel Europese steden, vooral in het hoogseizoen.

De provincie Alicante is geen enkele markt, maar een verzameling van heel verschillende deelmarkten die elk hun eigen ritme en eigen type verkoper kennen. Benidorm draait om hoogbouw uit de decennia van de grote toeristische groei: appartementen met zeezicht waarvan de constructie stevig is, maar waarvan keuken, badkamer en elektra vaak dateren van de oorspronkelijke oplevering. Torrevieja kent veel kleinere woningen en rijtjeshuizen die oorspronkelijk werden gekocht door gepensioneerden uit Noord-Europa en nu, bij overlijden of verhuizing van de eigenaar, via de familie of een lokale tussenpersoon van de hand worden gedaan voordat ze ooit op een portaal verschijnen. Denia zit daar tussenin: villa's en herenhuizen met een iets kapitaalkrachtiger publiek, waar eigenaren liever discreet verkopen dan hun woning maandenlang online te zien staan.

Het achterland van Alicante, met zijn kleinere dorpen landinwaarts, kent weer een heel ander aanbod: fincas en dorpswoningen die soms al generaties in dezelfde familie zijn en pas te koop komen wanneer erfgenamen het onderling eens worden. Juist daar, ver van de kustlijn en de grote portalen, liggen renovatiekansen die nooit een makelaarsbord krijgen. Voor een managed investment in Alicante betekent dit dat de zoektocht per deelgebied verschilt: aan de kust gaat het om timing bij eigenaren die willen verkopen vóór het hoogseizoen, in het achterland om geduldig netwerken met notarissen, gestorías en dorpsbewoners die weten wie wil verkopen.

Met een netwerk van ongeveer duizend samenwerkende kantoren door heel Spanje, waarvan een flink deel actief is langs de hele Costa Blanca, horen wij regelmatig over woningen nog voordat een verkoopbord wordt geplaatst. In een provincie met zoveel buitenlandse eigenaren — Belgen, Nederlanders en Britten die er een vakantiewoning of pensioenwoning kochten — komt een aanzienlijk deel van het aanbod juist via persoonlijke kanalen: een erfgenaam die snel en discreet wil verkopen, een eigenaar die terugverhuist naar het land van herkomst, of een lokaal kantoor dat een woning liever eerst aan een vaste partner aanbiedt dan aan het brede publiek.

Voor kopers die vanuit het buitenland investeren, organiseren wij bezichtigingen zowel fysiek als via video, zodat een eerste selectie kan gebeuren zonder dat u meteen naar Alicante hoeft te reizen. Pas wanneer een pand echt interessant lijkt, plannen we een bezoek ter plaatse, gecombineerd met de eerste controles op het pand en overleg met de lokale gestoría.

De renovatieopgave verschilt sterk tussen kust en binnenland. Aan de kust, in plaatsen als Benidorm en Torrevieja, gaat het meestal om interne vernieuwing: keukens, badkamers, elektrische installaties en soms de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, terwijl de draagstructuur doorgaans in orde is. In het achterland en rond Denia gaat het vaker om een grotere ingreep: dak, leidingwerk, soms de fundering, en bij fincas ook het omliggende terrein. Ons eigen renovatieteam is ingericht op beide profielen, van een compacte opknapbeurt in een kustappartement tot een volledige verbouwing van een landelijke finca.

Bij de achttien woningen die onze groep sinds 2022 heeft aangekocht, gerenoveerd en verkocht voor investeringsprojecten, lag de mediane renovatiebegroting op 22% van de aankoopprijs. Dit is een cijfer uit het verleden, gedocumenteerd in de rekeningen van de groep, en geen voorspelling voor een specifiek project in Alicante, waar de omvang van de renovatie sterk kan verschillen tussen een appartement en een finca.

Het hoogseizoen aan de Costa Blanca draait om de zomermaanden, wanneer eigenaren hun woning liever niet laten zien of verbouwen. Buiten dat seizoen, in het najaar en de winter, zijn eigenaren toegankelijker voor bezichtigingen en zijn aannemers vrijer om snel te starten met de renovatie. Voor kopers die vanuit het buitenland komen, maakt de luchthaven Alicante-Elche het mogelijk om een bezichtiging of een controlebezoek te combineren met een korte reis, met verbindingen naar veel Europese steden, vooral in het hoogseizoen iets ruimer dan daarbuiten.

De overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande woning in Alicante wordt vastgesteld door de regionale overheid van de Comunitat Valenciana; het geldende tarief staat in de tabel die na deze tekst volgt. Wie zelf ter plaatse wil zijn tijdens de renovatie en geen EU-burger is, houdt rekening met de gewone regel van maximaal negentig dagen per periode van honderdtachtig dagen zonder visum; de vroegere route via vastgoedinvestering, het zogenoemde gouden visum, bestaat sinds 3 april 2025 niet meer. Bij verkoop van de gerenoveerde woning door een niet-ingezeten eigenaar houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot op de belasting van de verkoper, naast de gemeentelijke plusvalía op de grondwaarde.

Wat hier volgt zijn gemeten, gedateerde gegevens over Alicante (provincie): bevolking, vraagprijzen, bereikbaarheid en klimaat, telkens met bron. Zo kan een investeerder vanuit het buitenland zich een realistisch beeld vormen van de lokale situatie in Alicante (provincie) voordat er geïnvesteerd wordt.

Op 1 januari 2025 telde de provincie Alicante in haar geheel 2.033.566 geregistreerde inwoners, blijkt uit INE-cijfers. De gegevens in deze sectie slaan steeds op de hele provincie, en niet alleen op de hoofdstad. In de provincie Alicante hebben 497.387 inwoners een buitenlandse nationaliteit, ongeveer 24 op elke honderd. Dat is een aanzienlijk maar niet dominant aandeel, dat van plaats tot plaats sterk kan verschillen.

Op 1 januari 2022 registreerde het INE 14.004 Nederlanders in de provincie Alicante. Daarmee is deze gemeenschap stevig aanwezig, zonder dat ze tot de grootste buitenlandse groepen binnen de provincie gerekend wordt. Hieronder de grootste buitenlandse nationaliteiten die op 1 januari 2025 in Alicante (provincie) geregistreerd stonden, volgens de cijfers die het INE voor elke gemeente publiceert.

Deze tweede tabel geeft nationaliteiten weer die het INE niet los vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geteld in de volledige provincie Alicante op 1 januari 2022. Dit is de laatste editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

In onze prijsdatabank tellen we 24.863 woningen te koop in de provincie Alicante, met een mediane prijs van 2.710 €/m² en een mediaan bedrag van 269.000 €. Daarmee zit de provincie in het midden van de markt, dicht bij de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we landelijk volgen. De helft van alle advertenties ligt tussen 1.860 € en 3.630 € per vierkante meter; aan weerszijden van deze middenmoot staan zowel goedkopere als duurdere woningen te koop.

In Alicante (provincie) bedraagt de mediane vraagprijs 269.000 €; daarover is 9 % overdrachtsbelasting verschuldigd, ongeveer 24.200 €. Samen met circa 3.200 € voor notaris, kadaster en gestoría loopt het totaal op tot 27.400 €, een bedrag dat de koper uit eigen middelen moet voorschieten naast de hypotheek. Het gaat hier om vraagprijzen zoals geadverteerd op 2026-10-05, niet om gerealiseerde verkoopprijzen. Wat uiteindelijk wordt betaald, is onderhandelbaar en verschilt per woning naargelang de staat, de ligging en de oriëntatie.

Binnen één provincie kunnen de verschillen groot zijn: deze tabel zet de door ons gevolgde plaatsen in Alicante naast elkaar, met inwoners, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter.

INE schat op basis van platformaanbiedingen dat Alicante (provincie) in 05/2026 32.148 toeristische verhuurwoningen telde (164.954 slaapplaatsen), ongeveer 16 per duizend inwoners. Dat is een gematigd niveau: toeristische verhuur komt voor maar overheerst niet, en wie zijn woning zo wil verhuren heeft altijd een regionale vergunning nodig. Op basis van 76.825 fiscaal aangegeven huurcontracten noteerde het referentiesysteem van het ministerie van Huisvesting voor 2024 een mediane huur van 500 € per maand voor appartementen in Alicante (provincie) onder langetermijncontracten. Het betreft uitsluitend een officieel cijfer uit het verleden, geen prognose en geen vakantieverhuur; huren kunnen in beide richtingen bewegen. De officiële data laten zien dat de helft van de langetermijnhuren voor appartementen tussen 400 € en 650 € per maand ligt.

De provincie Alicante telt maar één commerciële luchthaven, namelijk Aeropuerto de Alicante-Elche (ALC). Controleer of er in het reisseizoen vluchten zijn vanaf de eigen luchthaven, want een luchthaven in een naburige provincie kan, afhankelijk van de locatie binnen de provincie, dichterbij liggen. Omdat deze klimaatcijfers gemeten zijn in of bij Alicante, de provinciehoofdstad, kunnen andere delen van de provincie, zoals het achterland, gebieden op hoogte of andere eilanden, duidelijk afwijkende omstandigheden kennen. De wintertemperaturen, met 11,7 °C gemiddeld en een minimum van 6,3 °C in januari tegenover 26,0 °C en een maximum van 30,8 °C in augustus, wijzen op een koel-mild klimaat. Een goed functionerend verwarmingssysteem is dan ook geen overbodige luxe. Ongeveer 311 mm regen per jaar, op slechts 38 dagen met meetbare neerslag, maakt dit een droog gebied. De zonneschijn bedraagt gemiddeld circa 2.851 uur per jaar. Dit zijn de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van het Spaanse weerinstituut AEMET voor het station Alacant/Alicante, op ongeveer 3 kilometer afstand; de exacte locatie kan iets afwijken, vooral landinwaarts of op hoogte.

Volgens cijfers van het INE vonden er in de provincie Alicante 52.262 woningverkopen plaats in de twaalf maanden tot 06/2026. Een dergelijke activiteit zorgt doorgaans voor meer keuze en meer vergelijkingsmateriaal voor potentiële kopers. De cijfers over de provincie Alicante geven een gemiddeld beeld en wijken per plaats en per woning vaak sterk af. Deel met ons waar u naar op zoek bent, dan nemen we de details samen door.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Alicante bedraagt het algemene tarief 9 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een managed investment koopt u de woning in Alicante altijd op eigen naam; wij treden niet op als fondsbeheerder en poolen geen geld van beleggers. Ons team zoekt eerst geschikte panden met renovatiepotentieel, zowel via openbare als off-market kanalen, en beoordeelt bouwkundige staat, ligging en juridische status voordat u een bod overweegt.

Na aankoop verzorgt ons eigen renovatieteam de verbouwing, en vervolgens verkopen of verhuren wij de woning namens u, tegen vooraf afgesproken vergoedingen. Resultaten variëren per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en eerdere resultaten voorspellen nooit een toekomstig rendement.

Bovenop de aankoopprijs betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld voor bestaande woningen, of 10 % btw plus zegelrecht bij nieuwbouw. Daarnaast komen notariskosten, inschrijving in het kadaster en de gestoría erbij; een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers doorgaans wel aangeraden.

Als niet-ingezetene dient u jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, en betaalt u belasting over eventuele huurinkomsten in Spanje, plus de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en is er de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Voor een aankoop in Alicante heeft u een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en meestal een Spaanse bankrekening; de akte wordt getekend voor een Spaanse notaris en ingeschreven in het kadaster. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw eigen aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop loopt u geen wisselkoersrisico. Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen bestaan, en onze partner Colibrí Finances begeleidt die aanvragen, zonder dat een percentage of uitkomst wordt beloofd.

De Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedbeleggers is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Voor niet-EU-burgers geldt de gangbare regel van 90 dagen op elke 180 dagen zonder visum binnen het Schengengebied; EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en registreren als resident bij langer verblijf.

Wilt u de woning na renovatie als toeristische verhuur exploiteren, dan is een regionale vergunning vereist, en veel regio's of gebouwen beperken of verbieden dit type verhuur. Elk project in Alicante kent zijn eigen risico's: resultaten kunnen lager uitvallen dan verwacht, en eerdere projecten vormen geen garantie voor een toekomstig resultaat.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.