Off-market renovatiekansen in Cádiz

Een aanzienlijk deel van de woningen met renovatiepotentieel in Cádiz verandert van eigenaar zonder ooit op een openbaar portaal te hebben gestaan. Eigenaren die snel willen verkopen, erfenissen die geregeld moeten worden, of makelaars die eerst hun eigen netwerk raadplegen: dat zijn de gangbare routes waarlangs zulk aanbod circuleert, lang voordat het een advertentie wordt.

Voor een belegger die vanuit Nederland investeert, is toegang tot dat netwerk vaak belangrijker dan de zoekmachine zelf. Wij werken samen met ongeveer 1.000 aangesloten kantoren door heel Spanje, wat betekent dat een deel van de panden ons bereikt vóórdat ze breed worden aangeboden, ook in Cádiz.

Cádiz is een provincie aan de Costa de la Luz in het zuiden van Spanje, met Atlantische stranden, wind die geschikt is voor watersport, en witte dorpen landinwaarts.

Kopers zijn vaak liefhebbers van een natuurlijke, minder drukke kust dan aan de Middellandse Zee, soms ook surfers of kitesurfers. Jerez en Sevilla bieden luchthaventoegang, en het aanbod bestaat uit huizen in kustdorpen en traditionele woningen in het binnenland; de zomer is het toeristische hoogseizoen.

In de provincie Cádiz ontstaan de interessantste renovatieprojecten zelden via een publieke advertentie. Aan de Costa de la Luz en in de witte dorpen landinwaarts wisselen huizen vaak van eigenaar via erfenis, familiale overdracht of persoonlijke contacten, lang voordat een makelaarsbord verschijnt. Een woning in een visserdorp aan de kust of een patiohuis in een binnenlands dorp blijft soms jarenlang binnen dezelfde familie, tot een verdeling van de erfenis de verkoop in gang zet. Wie op dat moment al een relatie heeft met de lokale eigenaar of met een kantoor ter plaatse, krijgt de kans eerder te horen dan het grote publiek.

Daarom werken wij in Cádiz met een netwerk van ongeveer duizend samenwerkende kantoren door heel Spanje, waarvan sommige lokaal actief zijn in de provincie zelf. Zij kennen de eigenaren, de staat van de gebouwen en de reden van verkoop, en zij brengen ons in contact voordat een pand breed wordt aangeboden. Voor een managed investment in Cádiz betekent dit dat wij als eerste kunnen beoordelen of een woning renovatiepotentieel heeft, terwijl u vanuit het buitenland niet zelf ter plaatse hoeft te zoeken.

De traditionele architectuur in Cádiz is gebouwd op de Atlantische wind en het zonlicht van het zuiden: dikke, gewitte muren, kleine ramen aan de winderige zijde, binnenplaatsen die verkoeling geven, en daken die bestand moeten zijn tegen zoute lucht en vochtige zeewind. Bij een fixer-upper in een kustdorp is de eerste vraag altijd hoe de constructie is omgegaan met vocht en zoutcorrosie, niet alleen hoe het pand er esthetisch bijstaat. Landinwaarts, in de witte dorpen, spelen andere zaken: oude leidingen, verzakte vloeren en pleisterwerk dat generaties lang is opgebouwd en vaak zorgvuldig hersteld moet worden in plaats van vervangen.

Ons eigen renovatieteam beoordeelt deze punten al voor de aankoop, zodat de investeerder een realistisch beeld heeft van het werk dat nodig is. Als achtergrond: sinds 2022 lag het mediane renovatiebudget van onze afgeronde projecten op 22% van de aankoopprijs, een cijfer uit het verleden en geen belofte voor een nieuw project in Cádiz. Voor een kustwoning met windbelasting of een binnenlands huis met een traditionele patio kan het aandeel hoger of lager uitvallen, afhankelijk van de staat van het dak, de leidingen en de fundering.

Cádiz heeft geen eigen grote internationale luchthaven, maar Jerez en Sevilla bieden vanuit het buitenland toegang tot de provincie, waarna de kustdorpen en de binnenlandse witte dorpen over de weg te bereiken zijn. Voor een managed investment betekent dit dat een eerste kennismaking met een pand vaak via video gebeurt, en dat een fysiek bezoek gepland wordt zodra een concrete kans zich aandient via ons netwerk. Zo hoeft u niet voortdurend heen en weer te reizen om off-market opties te beoordelen.

De zomer is in Cádiz het toeristische hoogseizoen, met drukte in de kustdorpen en hogere vraag naar lokale aannemers en materialen. Wie een renovatieproject plant, doet er goed aan de werkzaamheden buiten deze piekperiode te laten uitvoeren, wanneer ons eigen renovatieteam sneller kan schakelen en minder concurrentie ondervindt van andere bouwprojecten in de regio. Buiten de zomer trekt de wind aan de Atlantische kust surfers en kitesurfers aan, wat voor sommige investeerders juist interessant is voor verhuur buiten het hoogseizoen, al blijft ook dan een regionale verhuurvergunning noodzakelijk.

De kopers die zich tot Cádiz aangetrokken voelen, zoeken doorgaans een natuurlijke, minder drukke kust dan de Middellandse Zee, en zijn regelmatig liefhebbers van wind, surf of kitesurf, of van de rust van de witte dorpen landinwaarts. Dat profiel is anders dan aan de drukkere Spaanse kusten, en de concurrentie om off-market panden is er doorgaans kleiner, al groeit de belangstelling voor de regio geleidelijk. Wanneer via ons netwerk een pand met renovatiepotentieel naar boven komt, is snel kunnen reageren wel belangrijk, omdat lokale kopers en andere kantoren dezelfde route soms al kennen.

Bij de aankoop in de provincie Cádiz is het de Andalusische regionale overheid die de overdrachtsbelasting op bestaande woningen vaststelt; het toepasselijke tarief vindt u in de tabel op deze pagina. Voor nieuwbouw geldt in plaats daarvan 10% btw plus zegelrecht. Bij een latere verkoop als niet-ingezetene houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot op de Spaanse belasting, en komt daar de gemeentelijke meerwaardebelasting op de grondwaarde nog bij. De Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is sinds 3 april 2025 niet meer beschikbaar, dus verblijfsrecht moet via andere wegen geregeld worden.

Wat hier volgt zijn gemeten, gedateerde gegevens over Cádiz (provincie): bevolking, vraagprijzen, bereikbaarheid en klimaat, telkens met bron. Zo kan een investeerder vanuit het buitenland zich een realistisch beeld vormen van de lokale situatie in Cádiz (provincie) voordat er geïnvesteerd wordt.

De provincie Cádiz als geheel telde op 1 januari 2025 1.261.420 ingeschreven inwoners, zo blijkt uit de jaarlijkse bevolkingstelling van het INE. Alle cijfers in dit onderdeel hebben betrekking op de volledige provincie en niet alleen op de hoofdstad die vaak dezelfde naam draagt. In de provincie Cádiz beschikken 68.798 inwoners over een buitenlandse nationaliteit, zo'n 5 per honderd. Op provincieniveau is dit beperkt, maar sommige plaatsen binnen de provincie kennen een veel hoger aandeel.

Het INE telde op 1 januari 2022 slechts 573 Nederlanders ingeschreven in de provincie Cádiz. Het padrón registreert echter alleen wie er het grootste deel van het jaar woont, niet de eigenaars van een tweede woning. Onderstaand overzicht geeft de grootste groepen buitenlandse ingezetenen van Cádiz (provincie) op 1 januari 2025, zoals het INE die per gemeente bijhoudt.

Voor nationaliteiten die niet standaard apart worden gepubliceerd, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, gebruiken we de INE-telling van 1 januari 2022 voor de gehele provincie Cádiz, de laatste editie met die landspecifieke gegevens. Deze datum verschilt van die in de tabel hierboven.

Onze cijfers tonen 3.514 woningen te koop in de provincie Cádiz, met een mediane prijs van 2.220 €/m² en een mediaan bedrag van 224.000 €. Dat is lager dan de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we landelijk volgen, en behoort de provincie tot de meer betaalbare in ons overzicht. De prijzen lopen uiteen, maar de helft van de advertenties valt binnen de bandbreedte van 1.550 € tot 3.070 € per vierkante meter; zowel lagere als hogere prijzen komen voor.

Op de mediane vraagprijs in Cádiz (provincie) van 224.000 € bedraagt de overdrachtsbelasting tegen het regionale tarief van 7 % ongeveer 15.700 €, plus circa 2.700 € voor notaris, kadaster en gestoría. In totaal heeft de koper 18.400 € nodig bovenop de prijs, geld dat uit eigen middelen moet komen, niet uit de hypotheek. De genoemde bedragen zijn vraagprijzen van advertenties die op 2026-10-05 actief stonden, niet de prijs waarvoor uiteindelijk werd verkocht. Die prijs wordt bepaald in onderhandeling en hangt af van factoren als de staat, de precieze locatie en de oriëntatie van de woning.

Om te laten zien hoe uiteenlopend de provincie Cádiz is, geeft de tabel hieronder per gevolgde plaats het inwonertal, het aantal buitenlandse bewoners per honderd inwoners en de mediane vraagprijs per vierkante meter.

In 05/2026 telde Cádiz (provincie) volgens een experimentele INE-raming 15.116 woningen die als toeristische verhuur worden aangeboden, samen 73.667 slaapplaatsen, oftewel zo'n 12 per duizend inwoners. Die dichtheid is gematigd: toeristenverhuur is aanwezig zonder de markt te domineren, en is altijd gebonden aan een regionale vergunning. Op basis van 27.587 fiscaal aangegeven huurcontracten noteerde het referentiesysteem van het ministerie van Huisvesting voor 2024 een mediane huur van 530 € per maand voor appartementen in Cádiz (provincie) onder langetermijncontracten. Het betreft uitsluitend een officieel cijfer uit het verleden, geen prognose en geen vakantieverhuur; huren kunnen in beide richtingen bewegen. Uit diezelfde officiële bron blijkt dat appartementen doorgaans tussen 420 € en 660 € per maand aan langetermijnhuur kosten.

Aeropuerto de Jerez (XRY) is de enige commerciële luchthaven binnen de provincie Cádiz. Controleer voor vertrek of deze luchthaven in het gewenste reisseizoen wordt aangevlogen vanaf de eigen woonplaats, aangezien een luchthaven in een naburige provincie, afhankelijk van de locatie van de woning, soms praktischer kan zijn. Deze klimaatgegevens komen van metingen in of rond Cádiz, de provinciehoofdstad, terwijl andere delen van de provincie, landinwaarts, op hoogte of op andere eilanden, een ander klimaat kunnen kennen. Met een januarigemiddelde van 12,7 °C en een gemiddeld minimum van 9,4 °C blijft de winter hier mild, terwijl augustus oploopt tot gemiddeld 25,0 °C en een maximum van 27,9 °C. Wonen in de winterperiode voelt daardoor doorgaans aangenaam aan. De jaarlijkse neerslag ligt rond 523 mm, verdeeld over ongeveer 51 dagen met meetbare regen: een gematigd regenpatroon. Deze gegevens komen van AEMET, de Spaanse staatsweerdienst, en betreffen de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van station Cádiz op ongeveer 5 kilometer afstand; vooral landinwaarts of op hoogte kan de werkelijkheid ietwat afwijken.

Met 18.439 geregistreerde woningverkopen in de twaalf maanden tot 06/2026 is de provincie Cádiz, volgens het INE, een actief deel van de Spaanse woningmarkt. Meer transacties betekenen doorgaans ook meer vergelijkbare woningen om een aankoop op te baseren. De cijfers over de provincie Cádiz geven een gemiddeld beeld en wijken per plaats en per woning vaak sterk af. Deel met ons waar u naar op zoek bent, dan nemen we de details samen door.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Cádiz bedraagt het algemene tarief 7 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een managed investment koopt u de woning in Cádiz altijd op eigen naam; wij treden niet op als fondsbeheerder en poolen geen geld van beleggers. Ons team zoekt eerst geschikte panden met renovatiepotentieel, zowel via openbare als off-market kanalen, en beoordeelt bouwkundige staat, ligging en juridische status voordat u een bod overweegt.

Na aankoop verzorgt ons eigen renovatieteam de verbouwing, en vervolgens verkopen of verhuren wij de woning namens u, tegen vooraf afgesproken vergoedingen. Resultaten variëren per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en eerdere resultaten voorspellen nooit een toekomstig rendement.

Bovenop de aankoopprijs betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld voor bestaande woningen, of 10 % btw plus zegelrecht bij nieuwbouw. Daarnaast komen notariskosten, inschrijving in het kadaster en de gestoría erbij; een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers doorgaans wel aangeraden.

Als niet-ingezetene dient u jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, en betaalt u belasting over eventuele huurinkomsten in Spanje, plus de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en is er de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Voor een aankoop in Cádiz heeft u een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en meestal een Spaanse bankrekening; de akte wordt getekend voor een Spaanse notaris en ingeschreven in het kadaster. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw eigen aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop loopt u geen wisselkoersrisico. Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen bestaan, en onze partner Colibrí Finances begeleidt die aanvragen, zonder dat een percentage of uitkomst wordt beloofd.

De Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedbeleggers is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Voor niet-EU-burgers geldt de gangbare regel van 90 dagen op elke 180 dagen zonder visum binnen het Schengengebied; EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en registreren als resident bij langer verblijf.

Wilt u de woning na renovatie als toeristische verhuur exploiteren, dan is een regionale vergunning vereist, en veel regio's of gebouwen beperken of verbieden dit type verhuur. Elk project in Cádiz kent zijn eigen risico's: resultaten kunnen lager uitvallen dan verwacht, en eerdere projecten vormen geen garantie voor een toekomstig resultaat.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.