Welke vergunningen heeft een renovatieproject in Spanje nodig?

In Spanje mag niemand zomaar beginnen met slopen, verbouwen of uitbreiden: de gemeente moet eerst weten wat er gaat gebeuren, en bij appartementen of urbanisaties speelt ook de vereniging van eigenaars een rol. Voor een investeerder die een woning in Spanje koopt om te renoveren en daarna te verkopen of te verhuren, is dit geen formaliteit maar een voorwaarde om later zonder problemen te kunnen verkopen of verhuren.

Of u nu zelf koopt en later verbouwt, of kiest voor de volledige beheerde investering waarbij wij een pand met renovatiepotentieel zoeken, u op eigen naam koopt en ons eigen team de werkzaamheden uitvoert, de vergunningen worden altijd op naam van de eigenaar aangevraagd en moeten rond zijn voordat de aannemer aan het werk gaat.

Spaanse gemeenten onderscheiden doorgaans een "licencia de obra menor" voor kleine, niet-structurele ingrepen zoals het vervangen van een badkamer, keuken of vloer, en een "licencia de obra mayor" voor werkzaamheden die de structuur, de oppervlakte of de gevel van de woning veranderen. Welke categorie van toepassing is op uw project in Spanje bepaalt de gemeente zelf, op basis van de ingediende omschrijving of tekeningen.

Bij grotere ingrepen vraagt de gemeente meestal om tekeningen van een architect of technicus en een technisch verantwoordelijke voor de werken. Zonder deze vergunning loopt u het risico op een boete, een stillegging van de werkzaamheden of problemen bij een latere verkoop, wanneer de koper of diens notaris nagaat of alle verbouwingen legaal zijn uitgevoerd.

Maakt de woning deel uit van een appartementencomplex of urbanisatie, dan kan ook de vereniging van eigenaars toestemming moeten geven, vooral bij wijzigingen aan gemeenschappelijke elementen zoals de gevel, het dak, buitenkozijnen of een airco-unit aan de buitenmuur. Deze toestemming staat los van de gemeentelijke vergunning en vereist meestal een besluit van de algemene vergadering.

Voor een investeerder die op afstand werkt, is het verstandig de statuten van de vereniging al voor de aankoop op te vragen. In onze beheerde investering nemen wij dit mee in de controles op het pand, samen met de coördinatie met de notaris en, waar gewenst, een advocaat.

In sommige delen van Spanje gelden extra regels, bijvoorbeeld wanneer een pand een beschermde of historische status heeft, of wanneer het perceel binnen een kustzone valt. In die gevallen is naast de gemeentelijke vergunning vaak ook een rapport of goedkeuring van de erfgoeddienst van Spanje nodig voordat de werkzaamheden mogen starten.

Wilt u de woning na de renovatie als toeristenverhuur aanbieden, dan is daarvoor een aparte regionale licentie vereist; diverse regio's en gebouwen beperken of verbieden dit type verhuur volledig. Dit heeft niets te maken met de renovatievergunning zelf, maar bepaalt wel of uw investeringsplan haalbaar is.

Koopt u zelf om te verhuren, voor vakanties of als investering, dan controleren wij als onderdeel van onze dienstverlening de staat van de vergunningen en de statuten van de vereniging, en coördineren we met de notaris, de bank en, indien nodig, een advocaat; dit doen wij in het Engels. Kiest u voor de volledige beheerde investering, dan zoeken wij een pand met renovatiepotentieel, koopt u dit op eigen naam, en voert ons eigen team de renovatie uit voordat het pand wordt verkocht of verhuurd.

Sinds 2022 kocht, renoveerde en verkocht onze groep 19 woningen voor investeerdersprojecten, met een mediaan renovatiebudget van 22 % van de aankoopprijs; dit zijn resultaten uit het verleden, geen belofte. Resultaten per project variëren, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of negatief zijn, en eerdere projecten voorspellen niet het resultaat van een nieuw project.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.