Een huis kopen in Spanje met een volmacht: zo hoeft u niet te vliegen
Veel kopers uit Nederland kunnen of willen niet naar Spanje reizen voor de ondertekening bij de notaris. Een volmacht (poder notarial) lost dat op: iemand anders tekent namens u, terwijl u zelf de koper en eigenaar blijft.
Wie er achter deze pagina staat. Sókerim is een Spaans vastgoedkantoor (Lyrio Home Solutions, S.L.) met kantoren in de regio Madrid en in Alicante, en een netwerk van zo'n 1.000 samenwerkende kantoren door heel Spanje. Wij helpen mensen die in het buitenland wonen bij het vinden, kopen en beheren van vastgoed in Spanje, in het Engels, van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht.
Wat is een volmacht en wanneer is die nodig?
Bij de aankoop van een woning in Spanje moet de koopakte altijd voor een Spaanse notaris worden ondertekend. Dat betekent niet dat u daar zelf fysiek aanwezig hoeft te zijn. Met een volmacht machtigt u iemand — meestal uw advocaat in Spanje — om namens u de akte te tekenen, de eigendomsoverdracht te regelen en de inschrijving in het Spaanse kadaster op te starten.
Dit is in Spanje een gangbare en volledig legale praktijk, ook voor buitenlandse kopers die de reis willen vermijden vanwege afstand, werk, gezondheid of gewoon planning. De volmacht kan breed worden opgesteld, voor de hele aankoop, of juist beperkt tot één specifieke handeling, zoals alleen het tekenen van de akte op een bepaalde datum.
Een volmacht geeft bevoegdheid, geen eigendom: u blijft juridisch de koper, de gevolmachtigde handelt uitsluitend in uw naam en binnen de grenzen die u zelf vastlegt.
Hoe stelt u de volmacht op vanuit Nederland
Er zijn in de praktijk twee routes. De eerste is via het Spaanse consulaat in Nederland: daar ondertekent u de volmacht rechtstreeks in het Spaans, wat latere vertragingen voorkomt. De tweede route loopt via een Nederlandse notaris: die stelt de volmacht op, waarna er een apostille op moet worden geplaatst en het document door een beëdigd vertaler naar het Spaans wordt vertaald, zodat de Spaanse notaris het zonder twijfel kan aanvaarden.
Beide routes zijn geldig; de keuze hangt vooral af van wat sneller te plannen is vanuit uw woonplaats. In beide gevallen moet duidelijk vermeld staan wie de gevolmachtigde is, voor welke woning de volmacht geldt en welke handelingen precies zijn toegestaan.
Wij begeleiden dit proces in het Engels; voor de juridische inhoud van de volmacht en de fiscale gevolgen in Nederland verwijzen wij naar uw eigen advocaat en belastingadviseur.
NIE
Fiscaal nummer eerst
Zonder een Spaans fiscaal identificatienummer (NIE) kan geen akte worden getekend, ook niet via een gevolmachtigde. De aanvraag kan vaak al vanuit Nederland of via de gevolmachtigde in Spanje worden geregeld.
90/180
Geen visumplicht voor kort verblijf
Komt u van buiten de EU, dan kunt u zonder visum tot 90 dagen per periode van 180 dagen in Spanje verblijven voor eventuele formaliteiten. Bent u EU-burger, dan geniet u vrij verkeer zonder tijdslimiet en geldt deze termijn niet voor u.
3 %
Relevant bij latere verkoop
Verkoopt u later als niet-ingezetene, dan houdt de koper 3 % van de prijs in voor de Spaanse belastingdienst. Dit speelt geen rol bij de aankoop zelf, maar is goed om vooraf te weten.
Twee manieren om de volmacht te laten opstellen
| Route | Stappen | Bijzonderheid |
|---|---|---|
| Spaans consulaat in Nederland | 2 | Document direct in het Spaans, geen apostille nodig |
| Nederlandse notaris | 3 | Apostille plus beëdigde vertaling naar het Spaans vereist |
Wat de gevolmachtigde wel en niet mag doen
De volmacht bepaalt zelf de grenzen. Meestal omvat deze de bevoegdheid om de koopakte te tekenen, de betaling te laten verlopen volgens uw instructies, de woning in het kadaster te laten inschrijven en de gestoría-formaliteiten af te handelen. U kunt ook aanvullende bevoegdheden opnemen, zoals het openen van een Spaanse bankrekening of het aanvragen van het NIE, als dat nog niet eerder is geregeld.
Een volmacht is op elk moment herroepbaar, zolang dat gebeurt voordat de gevolmachtigde heeft getekend. Veel kopers laten de volmacht bovendien aflopen na de specifieke aankoop, zodat er geen doorlopende bevoegdheid blijft bestaan.
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
Na de ondertekening: wat volgt er nog
Zodra de akte via de gevolmachtigde is getekend, wordt de woning ingeschreven bij het Spaanse kadaster, wat doorgaans enkele weken in beslag neemt. Daarna gelden voor u als niet-ingezeten eigenaar de gebruikelijke jaarlijkse verplichtingen: de aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (Modelo 210), de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) en, indien van toepassing, de bijdrage aan de vereniging van eigenaars.
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar hoe de Spaanse inkomsten precies in uw Nederlandse aangifte moeten worden verwerkt, moet een Nederlandse belastingadviseur bevestigen. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop zelf loopt u geen wisselkoersrisico.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Moet ik persoonlijk naar het Spaanse consulaat in Nederland?
Ja, voor deze route moet u in persoon bij het consulaat verschijnen om de volmacht te ondertekenen; dat kan niet per post of online. Het voordeel is dat het document meteen in het Spaans is opgesteld, waardoor u geen apostille en geen beëdigde vertaling meer nodig heeft voordat de Spaanse notaris het accepteert.
Kan de gevolmachtigde ook de betaling van de woning regelen?
De gevolmachtigde kan namens u instructies geven over de betaling als dat expliciet in de volmacht staat, maar het geld zelf komt van uw eigen rekening of de rekening die u heeft aangewezen. De volmacht regelt bevoegdheid om te handelen, niet het eigendom van de middelen.
Is een volmacht ook geldig als ik de woning later weer wil verkopen?
Ja, u kunt een aparte volmacht laten opstellen voor een toekomstige verkoop, met dezelfde procedure via consulaat of Nederlandse notaris. Let er wel op dat bij verkoop als niet-ingezetene de koper 3 % van de prijs inhoudt op de Spaanse belasting, ongeacht wie fysiek tekent.
Hoelang blijft een volmacht geldig?
Dat bepaalt u zelf bij het opstellen ervan. Veel kopers kiezen voor een volmacht die automatisch vervalt zodra de specifieke aankoop is afgerond, zodat er daarna geen doorlopende bevoegdheid overblijft. U kunt een volmacht ook altijd intrekken voordat de gevolmachtigde heeft getekend.
Heb ik eerst een NIE nodig voordat de volmacht kan worden opgesteld?
Niet per se gelijktijdig, maar u heeft wel een NIE nodig voordat de koopakte kan worden getekend. In de volmacht kunt u de gevolmachtigde ook machtigen om namens u het NIE aan te vragen, zodat dit niet hoeft te wachten tot u zelf in Spanje bent.