Een woning kopen met huurders in Spanje
Een deel van de woningen die te koop staan in Spanje wordt al verhuurd aan een zittende huurder. Dat kan aantrekkelijk zijn voor beleggers, maar de Spaanse wet beschermt de huurder ook ná de eigendomsoverdracht. Dit artikel legt uit wat er met het contract gebeurt en welke risico's u vooraf moet afwegen.
Wie er achter deze pagina staat. Sókerim is een Spaans vastgoedkantoor (Lyrio Home Solutions, S.L.) met kantoren in de regio Madrid en in Alicante, en een netwerk van zo'n 1.000 samenwerkende kantoren door heel Spanje. Wij helpen mensen die in het buitenland wonen bij het vinden, kopen en beheren van vastgoed in Spanje, in het Engels, van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht.
Blijft het huurcontract gewoon bestaan na de verkoop?
In Spanje verandert een verkoop in beginsel niets aan een lopend huurcontract. De wet op stedelijke huur (LAU) bepaalt dat de koper van rechtswege in de plaats treedt van de verkoper als verhuurder, met dezelfde rechten en plichten die in het contract staan. Dat geldt voor een woning in Spanje net zo goed als voor elk ander pand in Spanje.
Voor beleggers kan dit juist aantrekkelijk zijn: er is al een huurder en de huurinkomsten lopen in principe door zonder onderbreking. Maar het betekent ook dat u de voorwaarden van het bestaande contract niet eenzijdig kunt wijzigen, en dat u als nieuwe eigenaar alle lopende verplichtingen overneemt, inclusief de resterende looptijd en de waarborgsom.
Vraag altijd een volledige kopie van het huurcontract op vóórdat u tekent; mondelinge afspraken of niet-geregistreerde addenda zijn voor u als koper lastig te controleren.
Wat zegt de Spaanse huurwet precies?
De Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regelt huurovereenkomsten voor woningen in heel Spanje. Het uitgangspunt is eenvoudig: wie de woning koopt, treedt automatisch in de plaats van de verkoper als verhuurder. De huurder hoeft geen nieuw contract te tekenen en kan niet zomaar de deur worden gewezen omdat het pand van eigenaar wisselt.
Dit uitgangspunt geldt voor een woning in Spanje net zo goed als voor een pand elders in Spanje. Belangrijk is om te weten hoelang het contract nog loopt, onder welke voorwaarden het eventueel wordt verlengd, en of er bijzondere afspraken zijn gemaakt die niet in de hoofdtekst staan.
Een huurcontract dat is ingeschreven in het Eigendomsregister is altijd afdwingbaar tegen de nieuwe eigenaar, ook als u dit bij de aankoop over het hoofd zou zien; vraag de notaris of gestoría dit vooraf te checken.
Welke documenten moet u vóór de aankoop opvragen?
Voordat u een bod uitbrengt op een verhuurde woning, loont het om een compleet dossier op te vragen bij de verkoper of diens makelaar. Zo voorkomt u verrassingen na de notariële overdracht, wanneer u al verantwoordelijk bent voor de relatie met de huurder.
Een advocaat die voor buitenlandse kopers werkt, kan dit dossier beoordelen en u wijzen op clausules die afwijken van de standaardregels, zoals een vroege opzegmogelijkheid voor eigen gebruik of een huurprijsclausule die niet aansluit bij de rest van het contract.
- Een volledige kopie van het huurcontract, inclusief eventuele addenda
- Bewijs van de betaalde waarborgsom en waar die wordt aangehouden
- Een overzicht van de huurbetalingen van de afgelopen maanden
- Bevestiging of het contract is ingeschreven in het Eigendomsregister
- Correspondentie over klachten, achterstallig onderhoud of geschillen
NIE
Fiscaal nummer blijft verplicht
Ook bij een al verhuurde woning heeft u als buitenlandse koper een Spaans fiscaal nummer nodig voor de notariële akte en de inschrijving in het Eigendomsregister.
3 %
Inhouding bij een latere verkoop
Verkoopt u de woning ooit weer als niet-ingezetene, dan houdt de koper standaard 3% van de prijs in voor de Spaanse belastingdienst; dit staat los van het huurcontract, maar telt mee in uw rekensom als belegger.
Welke risico's spelen bij een zittende huurder?
Een lopend huurcontract geeft stabiliteit, maar ook beperkingen. Zolang het contract loopt, kunt u de huur niet eenzijdig verhogen boven wat is afgesproken, en kunt u de huurder in de regel niet laten vertrekken om de woning zelf te gaan gebruiken, tenzij het contract die mogelijkheid uitdrukkelijk voorziet.
Ook een renovatie moet meestal wachten tot het huurcontract eindigt of de huurder vrijwillig vertrekt. Wilt u de woning laten opknappen en daarna verkopen of opnieuw verhuren, dan telt de resterende looptijd van het bestaande contract mee in uw planning.
| Situatie | Gevolg voor u als koper | Wat te doen |
|---|---|---|
| Contract loopt nog lang door | U neemt de huurder over met dezelfde voorwaarden | Controleer huurprijs en looptijd vóór het bod |
| Huurder vertrekt vrijwillig vóór overdracht | U krijgt de woning leeg opgeleverd | Leg dit schriftelijk vast in het koopcontract |
| Contract is niet geregistreerd | Afdwingbaarheid tegen u is minder zeker | Laat uw advocaat dit expliciet nakijken |
Hoe wij u hierbij begeleiden
Ons team begeleidt kopers van buiten Spanje in het Engels, van de eerste bezichtiging tot de sleuteloverdracht. Bij een verhuurde woning controleren wij samen met uw advocaat het huurcontract, de waarborgsom en de inschrijving ervan, zodat u weet wat u overneemt voordat u tekent bij de notaris.
Overweegt u juist een woning met renovatiepotentieel via onze managed investment-dienst, dan koopt u altijd op uw eigen naam en regelen wij de renovatie met ons eigen team. Sinds 2022 hebben wij zo 19 woningen gekocht, opgeknapt en verkocht voor investeerders, met een mediaan renovatiebudget van 22% van de aankoopprijs; dit zijn resultaten uit het verleden en geen belofte voor een nieuw project.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Kan ik de huurder dwingen te vertrekken zodra ik eigenaar ben?
Nee, in de regel niet. Als nieuwe eigenaar neemt u het bestaande huurcontract over met dezelfde rechten en plichten als de vorige verhuurder. Alleen als het contract zelf een clausule voor eigen gebruik bevat, of als de looptijd afloopt, kan de situatie veranderen. Laat dit altijd vooraf door een advocaat checken.
Blijft de waarborgsom bij de verkoper of gaat die naar mij over?
Normaal gesproken draagt de verkoper de waarborgsom over aan u als nieuwe verhuurder, vaak verrekend bij de notariële overdracht. Vraag dit expliciet na en laat het schriftelijk vastleggen in het koopcontract, zodat duidelijk is wie bij het einde van de huur verantwoordelijk is voor teruggave.
Moet het huurcontract verplicht zijn ingeschreven in het Eigendomsregister?
Inschrijving is niet verplicht om geldig te zijn, maar het maakt het contract beter afdwingbaar tegen een nieuwe eigenaar in bepaalde situaties. Een niet-geregistreerd contract blijft doorgaans wel gelden, maar de details zijn soms lastiger te controleren. Vraag uw advocaat dit specifiek na te kijken.
Kan ik als Nederlander op afstand controleren of het huurcontract klopt?
Ja, dat kan grotendeels op afstand. Wij vragen het dossier digitaal op bij de verkoper en delen het met uw advocaat, die het contract, de waarborgsom en eventuele betalingsachterstanden beoordeelt vóór u tekent. Een bezichtiging via video is ook mogelijk als u niet eerder naar Spanje kunt reizen.
Verandert er iets aan mijn belastingplicht in Nederland door de huurinkomsten?
Mogelijk wel. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar hoe huurinkomsten uit Spaans vastgoed precies in uw Nederlandse aangifte terechtkomen, hangt af van uw persoonlijke situatie. Een Nederlandse belastingadviseur kan dit het beste met u doornemen.