Welche Lagen in Almería eignen sich am besten für eine Renovierungsinvestition?

Almería ist selten ein einheitlicher Markt: Historische Kerne, etablierte Wohnviertel und wachsende Randlagen unterscheiden sich stark in Bausubstanz, Nachfrage und rechtlichen Auflagen. Wer renovieren und anschließend verkaufen oder vermieten möchte, sollte deshalb nicht nur den Ort, sondern das konkrete Viertel und Gebäude prüfen.

Für Käufer aus Deutschland kommen weitere Faktoren hinzu: die Wahl zwischen touristischer und langfristiger Vermietung, regionale Lizenzvorgaben sowie steuerliche Pflichten, die je nach Lage in Almería unterschiedlich relevant sein können. Der folgende Überblick ordnet diese Punkte ein.

Almería liegt an einer trockeneren, weniger dicht bebauten Küste im Südosten Spaniens. Käufer schätzen oft die Ruhe, das trockene Klima und die im Vergleich zu anderen Küstenregionen geringere touristische Prägung.

Der Flughafen Almería bietet direkte Anbindung, wenn auch mit weniger Verbindungen als größere Küstenflughäfen. Angeboten werden vor allem Villen und Fincas, teils im ländlichen Hinterland gelegen.

Im Osten der Provinz Almería, rund um Mojácar, Vera und Garrucha, hat sich über Jahrzehnte eine treue Käuferschaft aus nord- und mitteleuropäischen Ländern etabliert, die die trockene, sonnige Küste dieser Zone einer stärker überlaufenen Küste vorzieht. Die typischen Objekte sind Villen und Reihenhäuser, oft aus den 1980er bis 2000er Jahren, die inzwischen bei Dämmung, Klimatisierung und Poolbereich Renovierungsbedarf zeigen, um heutigen Ansprüchen an Komfort und Energieeffizienz zu genügen. Für eine touristische Vermietung ist in Andalusien die Lizenz für Ferienwohnungen (VFT) erforderlich, die über die Junta de Andalucía beantragt wird und je nach Gemeinde und Gebäudetyp unterschiedliche Auflagen mit sich bringen kann.

Ein Vorteil dieser Zone gegenüber feuchteren, stärker saisonabhängigen Küstenregionen ist das trockene Klima, das eine längere Vermietungssaison über weite Teile des Jahres erlaubt und nicht nur auf die Hochsommermonate beschränkt bleibt. Damit dieses Potenzial genutzt werden kann, muss eine Renovierung jedoch gezielt auf Isolierung, Beschattung und ganzjährigen Wohnkomfort ausgerichtet sein, statt nur auf die reine Optik einer klassischen Sommervilla zu setzen.

Die Provinzhauptstadt Almería mit ihrem historischen Kern rund um die Alcazaba zieht ein gemischtes Publikum aus lokalen Käufern und internationalen Interessenten an, die eine Immobilie im Zentrum für den eigenen Gebrauch oder zur langfristigen Vermietung an Berufstätige suchen. Hier stehen Renovierungen oft im Zeichen der Modernisierung älterer Stadtwohnungen, weniger im Zeichen touristischer Feriengestaltung. In Roquetas de Mar dagegen dominiert ein größerer Bestand an Apartmentanlagen aus der touristischen Entwicklungsphase der Küste, bei denen Gemeinschaftsanlagen und Wohnungen häufig einen spürbaren Auffrischungsbedarf haben.

In Roquetas de Mar ist zudem zu beachten, dass einzelne Eigentümergemeinschaften die Vergabe neuer touristischer Vermietungslizenzen innerhalb eines Gebäudes einschränken können, was vor dem Kauf einer Renovierungsimmobilie geprüft werden sollte. Insgesamt bietet diese Teilzone eine Mischung aus stabilerer, städtischer Nachfrage in Almería selbst und einer stärker touristisch geprägten Nachfrage in Roquetas de Mar, was unterschiedliche Renovierungs- und Vermietungsstrategien innerhalb weniger Kilometer Küste erlaubt.

Das Hinterland der Provinz, insbesondere rund um den Naturpark Cabo de Gata-Níjar, bietet traditionelle, weiß getünchte Fincas und Cortijos in einer nahezu wüstenähnlichen Landschaft, die ein besonderes, eher naturnahes Käuferprofil anziehen: Fotografen, Wanderer und Liebhaber ursprünglicher Landschaften statt klassische Strandurlauber. Weil der Naturpark einen besonderen Schutzstatus genießt, gelten hier strengere Regeln für Neubauten und Erweiterungen; Renovierungen müssen sich in der Regel am bestehenden Bauvolumen und traditionellen Baustil orientieren, statt größere bauliche Veränderungen vorzunehmen.

Wegen dieser Einschränkungen ist die Zahl tatsächlich renovierbarer Objekte in Cabo de Gata-Níjar begrenzt, weshalb Zugang zu Objekten über ein bestehendes Netzwerk vor Ort hier besonders wertvoll ist, bevor sie öffentlich angeboten werden. Vor dem Kauf sollte immer geprüft werden, wie ein Grundstück eingestuft ist und welche Nutzung, etwa als ländliche Ferienunterkunft, überhaupt genehmigt werden kann, da eine spätere touristische Nutzung nicht automatisch möglich ist.

Vergleicht man die Teilzonen der Provinz Almería, zeigt sich ein deutlich unterschiedliches Bild: Die östliche Küste rund um Mojácar profitiert von einer langen, klimatisch begünstigten Saison mit wachsender Nachfrage auch außerhalb des Hochsommers, die Provinzhauptstadt bietet eine stabilere, weniger saisonabhängige Nachfrage nach Wohnraum, und der Naturpark Cabo de Gata-Níjar zieht eine kleinere, aber beständige Gruppe naturinteressierter Käufer und Gäste an, die weniger an klassische Ferienzeiten gebunden sind. Der Flughafen Almería sorgt für eine direkte, wenn auch im Vergleich zu größeren Küstenflughäfen etwas eingeschränktere Anbindung, was bei der Wahl der Zielgruppe für ein Vermietungskonzept berücksichtigt werden sollte.

In unseren eigenen Projekten liegt der mittlere Renovierungsanteil bei 22 % des Kaufpreises, wobei dieser Wert in ländlichen Fincas mit strukturellem Sanierungsbedarf oft höher, in modernisierten Stadtwohnungen dagegen niedriger ausfallen kann. Unser eigenes Renovierungsteam passt den Ansatz an die jeweilige Teilzone an, von der modernen, klimatauglichen Ausstattung an der Ostküste über die pragmatische Auffrischung in Almería Stadt und Roquetas de Mar bis zur behutsamen, stilgerechten Restaurierung im Naturpark, damit jedes Objekt zur tatsächlichen Nachfrage seiner Lage passt.

Die Daten zu Almería (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Wer von außerhalb Spaniens in Almería (Provinz) investieren möchte, gewinnt damit eine realistischere Grundlage für die Entscheidung.

Die Provinz Almería als Ganzes zählte am 1. Januar 2025 laut der jährlichen Bevölkerungsstatistik des INE 770.554 gemeldete Einwohner. Diese Zahl bezieht sich auf das gesamte Verwaltungsgebiet und nicht nur auf die gleichnamige Provinzhauptstadt. Die Provinz Almería verzeichnet 178.512 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 23 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

In der gesamten Provinz Almería registrierte das INE zum 1. Januar 2022 lediglich 1.478 deutsche Staatsangehörige. Zu bedenken ist, dass das Melderegister nur den dauerhaften Wohnsitz abbildet und Zweitwohnungsbesitzer nicht mitzählt. Die folgende Tabelle zeigt die größten ausländischen Staatsangehörigkeiten, die zum 1. Januar 2025 in Almería (Provinz) gemeldet waren, soweit das INE sie für jede Gemeinde veröffentlicht.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Almería vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

Für die Provinz Almería verzeichnet unsere Datenbank derzeit 4.692 Angebote mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 1.660 €/m² und einem mittleren Preis von 169.000 €. Beide Werte liegen unter dem Median von 3.135 €/m² aus 130 Orten in ganz Spanien; die Provinz zählt zu den eher moderat bepreisten unter den von uns beobachteten Gebieten. Zwischen 1.060 € und 2.400 € je Quadratmeter liegt die mittlere Hälfte aller erfassten Angebote. Sowohl preiswertere als auch hochpreisigere Immobilien sind auf dem Markt ebenfalls vertreten.

Wer in Almería (Provinz) zum medianen Angebotspreis von 169.000 € kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer zum regionalen Satz von 7 %, umgerechnet etwa 11.800 €. Dazu kommen rund 2.000 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, sodass insgesamt etwa 13.900 € als Eigenmittel bereitstehen sollten, unabhängig von der Finanzierung. Es handelt sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten, nicht um real erzielte Verkaufspreise. Der tatsächliche Preis ergibt sich aus Verhandlungen und richtet sich nach Zustand, Lage und Ausrichtung des jeweiligen Objekts.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Almería nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

Die experimentelle INE-Statistik, die auf Inseraten der Ferienplattformen beruht, zählte in Almería (Provinz) für 05/2026 7.092 touristisch vermietete Wohnungen mit 33.749 Schlafplätzen, nur etwa 9 je 1.000 Einwohner. Das ist ein niedriger Wert und spricht für einen überwiegend residentiellen Wohnungsmarkt. 20.668 steuerlich erfasste Mietverträge bilden die Grundlage für den vom Wohnungsministerium ermittelten Medianwert der Monatsmiete in Almería (Provinz), der für 2024 bei 450 € lag. Diese Zahl beschreibt ausschließlich Langzeitmieten der Vergangenheit, keine Ferienvermietung und keine Vorhersage, Mieten können sich in beide Richtungen verändern. Nach denselben amtlichen Daten lag die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 350 € und 570 € im Monat.

Wer in der Provinz Almería eine Immobilie sucht, hat mit Aeropuerto de Almería (LEI) nur einen kommerziellen Flughafen. Es empfiehlt sich zu prüfen, ob dieser in der gewünschten Saison vom Heimatflughafen angeflogen wird, denn je nach Wohnort kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz die bessere Option sein. Gemessen wurden diese Klimawerte in oder nahe Almería, der Provinzhauptstadt; Regionen im Landesinneren, in Höhenlagen oder auf anderen Inseln der Provinz weisen oft ein spürbar anderes Klima auf. Mit 12,6 °C im Januar (Tagesminimum im Schnitt 8,3 °C) und 26,7 °C im August (Tagesmaximum im Schnitt 31,0 °C) fällt der Winter hier mild aus. Wer ganzjährig wohnt, kommt meist mit geringem Heizbedarf aus. Mit rund 200 mm Niederschlag im Jahr an etwa 25 Tagen mit messbarem Regen gilt die Gegend als sehr trocken. Regen spielt im Alltag kaum eine Rolle. Rund 2.994 Sonnenstunden im Jahr prägen das Klima hier. Quelle der Klimadaten ist die AEMET-Station Almería Aeropuerto in rund 5 Kilometer Entfernung, mit den offiziellen Normalwerten für 1981-2010; der genaue Ort kann davon leicht abweichen, vor allem im Inland oder in Höhenlagen.

In der Provinz Almería wurden in den zwölf Monaten bis 07/2026 laut INE 17.195 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Alle Angaben beziehen sich auf die gesamte Provinz Almería und können von einem Ort zum anderen sowie von Immobilie zu Immobilie deutlich variieren. Sagen Sie uns, was Sie suchen, dann ordnen wir die Zahlen für Ihre Situation ein.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Almería beträgt der allgemeine Satz 7 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Nicht jede Straße in Almería eignet sich gleich gut für ein Renovierungsprojekt. Entscheidend ist zunächst die Bausubstanz: Häuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren bieten oft solide Grundstrukturen, aber veraltete Installationen, die sich mit vertretbarem Aufwand modernisieren lassen. Ältere Gebäude in historischen Kernen verlangen dagegen häufig denkmalschutzrechtliche Abstimmungen, die Zeit und Budget beeinflussen. Auch die Ausrichtung des Grundstücks, die Belichtung und der Zustand des Dachs beeinflussen, wie hoch der tatsächliche Sanierungsaufwand am Ende ausfällt.

Ebenso wichtig ist die Nachfrage vor Ort: Wohnlagen mit guter Anbindung an Schulen, Ärzte, Supermärkte und öffentlichen Nahverkehr lassen sich nach der Renovierung leichter verkaufen oder vermieten als isolierte Randlagen. Wer in Almería investiert, sollte deshalb prüfen, ob ein Viertel im Wandel begriffen ist, etwa durch neue Infrastruktur oder wachsendes Interesse ausländischer Käufer, oder ob es bereits ausgereizt ist. Ein Blick auf geplante öffentliche Investitionen, etwa in Straßen, Plätze oder den Nahverkehr, gibt oft frühzeitig Hinweise darauf, welche Ecken von Almería in den kommenden Jahren an Attraktivität gewinnen könnten.

In vielen Orten Almerías lässt sich eine Zweiteilung beobachten: Die historischen Zentren ziehen Käufer an, die Charakter und Fußläufigkeit schätzen, verlangen aber oft aufwendigere Sanierungen wegen Fassadenschutz oder enger Grundrisse. Peripherie-Viertel mit jüngerer Bausubstanz sind technisch einfacher zu renovieren, hängen aber stärker davon ab, ob sich die Umgebung weiterentwickelt. Zusätzlich unterscheiden sich Parkmöglichkeiten, Barrierefreiheit und die Verfügbarkeit von Aufzügen deutlich zwischen den beiden Lagetypen und wirken sich direkt auf den Kreis möglicher Käufer oder Mieter aus.

Für ein Renovate-to-rent-Projekt zählt zusätzlich, ob eine touristische Vermietung überhaupt möglich ist: Viele Gemeinden und Eigentümergemeinschaften verlangen eine regionale Lizenz oder schränken Kurzzeitvermietung ein. Wer stattdessen langfristig vermieten oder selbst nutzen möchte, ist von dieser Einschränkung weniger betroffen. Auch die Nähe zu Stränden, Naturgebieten oder Gewerbeflächen spielt eine Rolle dafür, welche Zielgruppe sich für ein späteres Mietobjekt in Almería interessiert.

Unabhängig davon, welches Viertel in Almería infrage kommt, benötigen Käufer aus Deutschland eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto. Die Urkunde wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet und anschließend im Grundbuch eingetragen; dieser Vorgang dauert üblicherweise einige Wochen. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen die regional festgelegte Übertragungssteuer bei Bestandsimmobilien beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten an; ein Anwalt ist optional, für ausländische Käufer aber üblich. Wer aus Deutschland kauft, sollte zudem eine Reihe von Dokumenten bereithalten: Einkommensnachweis, etwa eine Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen, den letzten Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge der letzten Monate, Nachweise bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten sowie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit in Spanien niederlassen, ohne ein Visum zu benötigen. Nicht ansässige Eigentümer reichen jährlich eine Steuererklärung (Modelo 210) ein, Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises auf Rechnung der Steuerschuld des nicht ansässigen Verkäufers ein; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an. Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko, was die Kalkulation von Kaufpreis und Renovierungsbudget in Almería erleichtert.

Für Käufer, die selbst suchen möchten, prüfen wir Objekte on- und off-market in Almería, begleiten Besichtigungen persönlich oder per Video und koordinieren Anwalt, Notar und Bank. Wir arbeiten dabei mit einem Netzwerk von etwa 1.000 kooperierenden Agenturen in Spanien, wodurch uns viele Objekte in Almería schon vor der öffentlichen Vermarktung bekannt sind.

Bei der kompletten Investitionslösung übernehmen wir zusätzlich die Auswahl eines Objekts mit Renovierungspotenzial: Sie kaufen die Immobilie auf Ihren eigenen Namen, unser eigenes Renovierungsteam saniert sie, und anschließend verkaufen oder vermieten wir sie für Sie. Wir bündeln dabei niemals das Geld mehrerer Investoren, und es handelt sich weder um einen Fonds noch um ein kollektives Anlagemodell. Die Ergebnisse hängen vom jeweiligen Projekt und der gewählten Lage in Almería ab, können geringer als erhofft oder negativ ausfallen und sind nie garantiert – vergangene Projekte lassen keine Rückschlüsse auf künftige zu.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.