Welke delen van Almería zijn het meest geschikt voor een renovatie-investering?

Een renovatieproject staat of valt met de plek. Twee panden met dezelfde bouwkundige staat kunnen in Almería volledig andere uitkomsten opleveren, afhankelijk van de straat, de nabijheid van voorzieningen en de vraag van toekomstige kopers of huurders. Voor een Nederlandse investeerder die op afstand beslist, is het daarom belangrijk om niet alleen naar de woning te kijken, maar naar de wijk als geheel.

Sommige gebieden binnen Almería zijn aantrekkelijk omdat ze dicht bij het centrum, het strand of belangrijke verbindingswegen liggen, terwijl andere juist interessant zijn omdat de vraag naar langdurige verhuur er stabiel is. Welke keuze het beste past, hangt af van of u wilt renoveren om te verkopen of renoveren om te verhuren, en van uw eigen tijdshorizon en risicobereidheid.

Almería is een provincie in het zuidoosten van Spanje, met een droge, zonnige kust en een bergachtig binnenland. De kustlijn kent zowel toeristische badplaatsen als rustigere stroken.

Kopers zijn vaak mensen die op zoek zijn naar zon en rust, weg van de drukte van meer bekende kuststreken. De luchthaven van Almería verzorgt internationale vluchten, en het aanbod bestaat vooral uit appartementen en villa's aan de kust; buiten het hoogseizoen is het klimaat er vaak nog mild.

Binnen de kuststrook van Almería lopen bekende badplaatsen en rustiger plekken door elkaar heen, en precies dat contrast bepaalt waar een renovatieproject kans van slagen heeft. In de oude kern van Mojácar, op het heuveltje boven de baai, staan witgekalkte huizen die dateren van vóór de toeristische groei van de kust; veel daarvan hebben een verouderde indeling, oude leidingen of een dak dat aan vervanging toe is, terwijl de ligging en het uitzicht wél gegeerd blijven. Vergelijkbare situaties doen zich voor in Vera Playa en Garrucha, waar oudere appartementen en rijwoningen dichter bij het strand liggen dan de nieuwere bouw verderop, en in Roquetas de Mar, waar de historische kern rond de vissershaven een ander soort koper aantrekt dan de grote vakantieresorts iets verderop.

Almerimar, met zijn jachthaven en golfbaan, kent weer een ander patroon: hier is de vraag vooral gericht op appartementen uit de periode waarin de urbanisatie werd opgezet, die met een grondige opknapbeurt weer aantrekkelijk worden voor kopers die het hele jaar door van rust en zon houden. Omdat een groot deel van het aanbod in deze plaatsen nooit openlijk wordt geadverteerd — via het netwerk van samenwerkende kantoren dat Sókerim gebruikt, komen zulke panden vaak al vroeg in beeld — loont het om buiten het bekendste toeristische lint te kijken, juist naar de oudere straten net achter de boulevard.

Weg van de kust wordt Almería bergachtig en droog, en juist dat landschap heeft een eigen soort renovatieproject opgeleverd: de cortijo, de traditionele boerderijwoning van steen en kalk, vaak met bijgebouwen en een stuk grond eromheen. In dorpen als Níjar, bekend om zijn pottenbakkerstraditie, en Sorbas, met zijn huizen tegen de rotswand, staan geregeld panden te koop die al generaties niet meer bewoond zijn. Voor een koper die van rust houdt en niet per se aan zee wil zitten, biedt zo'n woning ruimte en karakter die je aan de kust niet vindt, tegen een heel andere renovatieopgave: vaak gaat het om herstel van dak en fundering, aansluiting op water en elektriciteit, en soms een toegangsweg die zelf ook aandacht vraagt.

Een deel van dit binnenland valt onder het beschermde landschap van Cabo de Gata-Níjar, waar bouw- en verbouwregels strenger zijn dan elders in de provincie; wie daar een pand op het oog heeft, moet vooraf navragen wat wél en niet mag voordat er een offerte voor de renovatie wordt opgesteld. Buiten dat park, rond Tabernas en Huércal-Overa, is er meer ruimte voor uitbreiding, wat deze streek juist weer interessant maakt voor wie een cortijo wil ombouwen tot een groter geheel.

Almería trekt in de zomer de gebruikelijke kustvakantieganger, maar het bijzondere aan deze provincie is dat het klimaat ook buiten het hoogseizoen vaak mild genoeg blijft om er langere tijd te verblijven. Dat maakt plaatsen als Mojácar, Vera en Almerimar interessant voor verhuur aan wie in het najaar of de winter aan de Spaanse zon wil ontsnappen, een doelgroep die minder gevoelig is voor de piek van juli en augustus en zo een deel van het jaar spreidt over rustigere maanden. Voor een renovatieproject dat op verhuur mikt, betekent dit dat de indeling en de afwerking net zo goed op een winterverblijf als op een zomervakantie moeten aansluiten: goede isolatie en verwarming zijn in Almería minstens zo belangrijk als een koele patio in augustus.

Wie toeristisch wil verhuren, heeft in Andalusië een regionale vergunning nodig, uitgegeven door de Junta de Andalucía, en niet elk gebouw of elke urbanisatie staat dat toe; sommige gemeenschappen van eigenaars hebben zelf beperkingen opgenomen in hun statuten. Het is daarom verstandig dit te controleren vóór de aankoop, niet pas na de renovatie, zeker in gewilde stroken zoals Mojácar Playa of Almerimar waar de vraag naar korte verhuur het grootst is.

In Almería, zoals in de rest van Andalusië, bepaalt de regionale overheid, de Junta de Andalucía, het tarief van de overdrachtsbelasting (ITP) dat bij een bestaande woning verschuldigd is; het bijbehorende percentage staat in de tabel die op deze pagina volgt. Voor kopers die van buiten Spanje komen, is de luchthaven van Almería een praktisch voordeel: internationale vluchten maken het makkelijker om zelf te komen kijken naar een pand, de renovatie te volgen, of aanwezig te zijn bij de ondertekening bij de notaris. De notaris en het kadaster (Registro de la Propiedad) voor deze provincie zijn gevestigd in de stad Almería en in een aantal grotere kustplaatsen, en de gestoría die de overdracht afhandelt, regelt ook de registratie van de eigendomsoverdracht na het tekenen van de akte.

Voor panden vlak bij het strand geldt daarnaast de Spaanse kustwet (Ley de Costas), die van invloed kan zijn op wat er aan een gebouw dicht bij de waterlijn mag worden verbouwd of uitgebreid; dit verdient extra aandacht bij oudere huizen die ooit vóór strengere regelgeving zijn gebouwd. Zodra het pand later verkocht wordt door een niet-ingezetene, houdt de koper 3% van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en is er daarnaast de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond; wie het pand verhuurt, moet jaarlijks de aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (Modelo 210) indienen. Sókerim helpt bij elke stap: van de NIE-aanvraag en het openen van een Spaanse bankrekening tot de coördinatie met notaris, gestoría en, indien gewenst, een advocaat.

In dit onderdeel staan gemeten, gedateerde cijfers over Almería (provincie), telkens met bron: over de bevolking, de vraagprijzen van woningen, de bereikbaarheid en het klimaat. Een investeerder vanuit het buitenland kan daarmee, voordat er een keuze wordt gemaakt, een realistisch beeld van de markt vormen.

De provincie Almería als geheel telde op 1 januari 2025 770.554 ingeschreven inwoners, zo blijkt uit de jaarlijkse bevolkingstelling van het INE. Alle cijfers in dit onderdeel hebben betrekking op de volledige provincie en niet alleen op de hoofdstad die vaak dezelfde naam draagt. Cijfers voor de provincie Almería tonen dat 178.512 inwoners een buitenlandse nationaliteit hebben, zo'n 23 op honderd. Dat is een reële maar niet overheersende aanwezigheid, met grote verschillen tussen de plaatsen binnen de provincie.

In de provincie Almería telde het INE op 1 januari 2022 slechts 930 Nederlanders als ingeschreven inwoners, een beperkt aantal. Deze registratie omvat alleen wie er grotendeels het jaar woont, en laat eigenaars van een tweede woning buiten beschouwing. Hieronder de grootste buitenlandse nationaliteiten die op 1 januari 2025 in Almería (provincie) geregistreerd stonden, volgens de cijfers die het INE voor elke gemeente publiceert.

De volgende tabel toont nationaliteiten die de jaarlijkse telling niet apart vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geregistreerd in de gehele provincie Almería op 1 januari 2022. Dit is de laatste INE-editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

Onze cijfers tonen 3.310 woningen te koop in de provincie Almería, met een mediane prijs van 1.660 €/m² en een mediaan bedrag van 165.000 €. Dat is lager dan de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we landelijk volgen, en behoort de provincie tot de meer betaalbare in ons overzicht. De prijzen lopen uiteen, maar de helft van de advertenties valt binnen de bandbreedte van 1.070 € tot 2.360 € per vierkante meter; zowel lagere als hogere prijzen komen voor.

Bij een mediane vraagprijs van 165.000 € in Almería (provincie) loopt de overdrachtsbelasting tegen 7 % op tot zo'n 11.600 €; notaris, kadaster en gestoría tellen daar nog eens ongeveer 2.000 € bij op. Wie met een hypotheek koopt, moet dit totaalbedrag van 13.500 € zelf aanvullen uit spaargeld, want de lening dekt dit bedrag niet. De genoemde bedragen zijn vraagprijzen van advertenties die op 2026-10-05 actief stonden, niet de prijs waarvoor uiteindelijk werd verkocht. Die prijs wordt bepaald in onderhandeling en hangt af van factoren als de staat, de precieze locatie en de oriëntatie van de woning.

De volgende tabel brengt de plaatsen in kaart die wij volgen in de provincie Almería: inwoneraantal, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter, telkens naast elkaar gezet.

INE schat op basis van platformaanbiedingen dat Almería (provincie) in 05/2026 7.092 toeristische verhuurwoningen telde (33.749 slaapplaatsen), ongeveer 9 per duizend inwoners. Dat is weinig: de woningmarkt is er vooral residentieel, met toeristische verhuur als uitzondering eerder dan regel. In Almería (provincie) lag de mediane maandhuur voor appartementen onder langetermijncontracten in 2024 op 450 €, zo blijkt uit het referentiesysteem van het ministerie van Huisvesting, gebaseerd op 20.668 fiscaal aangegeven contracten. Dit historische cijfer zegt niets over vakantieverhuur en vormt geen voorspelling, want huren schommelen zowel omhoog als omlaag. In diezelfde officiële cijfers lag de middelste helft van de langetermijnhuren voor appartementen tussen 350 € en 570 € per maand.

De provincie Almería telt maar één commerciële luchthaven, namelijk Aeropuerto de Almería (LEI). Controleer of er in het reisseizoen vluchten zijn vanaf de eigen luchthaven, want een luchthaven in een naburige provincie kan, afhankelijk van de locatie binnen de provincie, dichterbij liggen. De onderstaande klimaatwaarden zijn afkomstig uit metingen bij Almería, de hoofdstad van de provincie, en gelden niet noodzakelijk voor het binnenland, hooggelegen gebieden of andere eilanden binnen dezelfde provincie. Met een januarigemiddelde van 12,6 °C en een gemiddeld minimum van 8,3 °C blijft de winter hier mild, terwijl augustus oploopt tot gemiddeld 26,7 °C en een maximum van 31,0 °C. Wonen in de winterperiode voelt daardoor doorgaans aangenaam aan. Het regent hier weinig: zo'n 200 mm per jaar, verdeeld over ongeveer 25 dagen met meetbare neerslag. Het gebied telt gemiddeld ongeveer 2.994 uur zon per jaar. Deze gegevens komen van AEMET, de Spaanse staatsweerdienst, en betreffen de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van station Almería Aeropuerto op ongeveer 5 kilometer afstand; vooral landinwaarts of op hoogte kan de werkelijkheid ietwat afwijken.

In de provincie Almería werden in de twaalf maanden tot 06/2026 17.338 woningverkopen geregistreerd, volgens het INE. Een actieve markt als deze betekent doorgaans meer vergelijkbare woningen en dus meer keuze voor kopers. De cijfers over de provincie Almería geven een gemiddeld beeld en wijken per plaats en per woning vaak sterk af. Deel met ons waar u naar op zoek bent, dan nemen we de details samen door.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Almería bedraagt het algemene tarief 7 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Binnen Almería bestaan doorgaans meerdere soorten gebieden die voor een renovatie-investering interessant kunnen zijn. Oudere kernen met karakteristieke bebouwing trekken vaak kopers aan die op zoek zijn naar een woning met karakter, terwijl nieuwere wijken met eengezinswoningen of appartementen zich beter kunnen lenen voor langdurige verhuur. Straten dicht bij scholen, winkels of het openbaar vervoer hebben doorgaans een bredere doelgroep, wat het risico op langdurige leegstand na renovatie kan verkleinen.

Het is verstandig om per straat te kijken naar de staat van de omliggende panden, of er al renovaties hebben plaatsgevonden, en of de gemeente investeert in openbare ruimte. Een wijk waarin buren zelf ook opknappen, is meestal een teken dat de vraag naar de locatie stijgt. Voor renoveren-en-verkopen telt vooral de aantrekkelijkheid voor toekomstige kopers; voor renoveren-en-verhuren telt vooral de stabiliteit van de huurdersmarkt op de lange termijn.

In de praktijk zien wij dat historische centra binnen Almería vaak panden bevatten die structureel gezond zijn maar verouderd qua indeling, installaties of afwerking. Dat maakt ze geschikt voor een renovatie die de waarde verhoogt zonder dat de basis van het pand moet worden aangepakt. Aan de rand van Almería, in nieuwere ontwikkelingen, ligt de uitdaging vaker bij verouderde badkamers, keukens of energie-efficiëntie, wat een gerichte en voorspelbare renovatie mogelijk maakt.

Sommige gebieden hebben te maken met beperkingen op toeristische verhuur: een regionale vergunning is verplicht en niet elk gebouw of elke gemeente staat dit toe. Wie overweegt om na renovatie te verhuren aan toeristen, moet dit vooraf navragen bij de gemeente binnen Almería, aangezien dit per straat kan verschillen.

Voordat u een pand koopt met het oog op renovatie, is het zinvol om de wijk te bezoeken op verschillende momenten van de dag, of dit via video te laten doen wanneer u niet zelf aanwezig kunt zijn. Let op geluid, parkeermogelijkheden, de staat van gevels in de straat en de afstand tot voorzieningen. Vraag ook na of er lopende renovatieprojecten in de buurt zijn, want dat kan wijzen op stijgende interesse of juist op tijdelijke overlast.

Daarnaast is een technische controle van het pand zelf onmisbaar: vochtproblemen, de staat van de fundering en de elektrische installatie bepalen in grote mate hoe realistisch een renovatiebudget is. Onze coördinatie met een lokale gestoría en, indien gewenst, een advocaat helpt om deze controles vooraf grondig te laten uitvoeren.

Ongeacht welke wijk binnen Almería u kiest, gelden dezelfde fiscale verplichtingen: als niet-resident dient u jaarlijks de Modelo 210 in, en betaalt u de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en, indien van toepassing, gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in, en is er een gemeentelijke plusvalía verschuldigd over de waardestijging van de grond. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. De vroegere Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is sinds 3 april 2025 niet meer beschikbaar; wie zich vestigt, doet dit dus via de gewone route als EU-burger.

Via ons netwerk van ongeveer duizend samenwerkende kantoren in heel Spanje krijgen wij regelmatig panden binnen Almería te zien voordat ze breed geadverteerd worden. Dat geeft ons zicht op welke straten en wijken op dit moment renovatiepotentieel bieden, zowel voor wie zelf wil kopen en laten opknappen, als voor wie kiest voor de volledige begeleide operatie: wij zoeken het pand, u koopt het op eigen naam, ons eigen team van vaklieden verzorgt de renovatie, en wij verkopen of verhuren de woning voor u.

Bij beide vormen van samenwerking blijft de aankoop en de eigendom volledig op uw naam; wij bundelen nooit geld van investeerders en bieden geen fonds of collectieve regeling aan. De uitkomst van elk project verschilt en kan lager uitvallen dan gehoopt, of negatief zijn; eerdere resultaten zeggen niets over een nieuw project.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.