Welche Lagen in Girona eignen sich am besten für eine Renovierungsinvestition?

Girona ist selten ein einheitlicher Markt: Historische Kerne, etablierte Wohnviertel und wachsende Randlagen unterscheiden sich stark in Bausubstanz, Nachfrage und rechtlichen Auflagen. Wer renovieren und anschließend verkaufen oder vermieten möchte, sollte deshalb nicht nur den Ort, sondern das konkrete Viertel und Gebäude prüfen.

Für Käufer aus Deutschland kommen weitere Faktoren hinzu: die Wahl zwischen touristischer und langfristiger Vermietung, regionale Lizenzvorgaben sowie steuerliche Pflichten, die je nach Lage in Girona unterschiedlich relevant sein können. Der folgende Überblick ordnet diese Punkte ein.

Girona liegt an der Costa Brava und bietet eine Mischung aus felsiger Küste, kleinen Orten und ländlichem Hinterland nahe der französischen Grenze. Käufer sind oft Franzosen sowie andere Europäer, die Natur und Ruhe gegenüber stärker erschlossenen Küstenabschnitten bevorzugen.

Der Flughafen Girona-Costa Brava sowie Barcelona bieten Anbindung. Das Angebot reicht von Fincas im Hinterland bis zu Villen und Apartments an der Küste.

Die Provinz Girona vereint an der Costa Brava mehrere sehr unterschiedliche Renovierungslagen, die sich innerhalb kurzer Entfernung stark unterscheiden. Direkt an der felsigen Küste finden sich Villen und Apartments, die für Käufer aus Frankreich und anderen europäischen Ländern gedacht sind, die Ruhe und Natur einer weniger erschlossenen Küste suchen als etwa an stärker bebauten Abschnitten weiter südlich. Solche Objekte profitieren von einer Renovierung, die Meerblick, Terrassen und die felsige Umgebung betont, ohne den ursprünglichen, weniger überbauten Charakter der Costa Brava zu verwischen, der für diese Käuferschicht gerade der Anreiz ist.

Im Hinterland Gironas, näher an der französischen Grenze und in den kleinen Orten abseits der Küste, dominieren dagegen Fincas und Steinhäuser, die sich für eine ruhigere, oft langfristigere Investition eignen. Hier ist die Käufergruppe kleiner, aber beständiger, und Renovierungen betreffen häufig alte Bausubstanz mit dicken Mauern, Innenhöfen und landwirtschaftlichen Nebengebäuden. Wer zwischen Küste und Hinterland wählt, sollte die Zielgruppe der jeweiligen Lage – Feriennutzung an der Küste gegenüber Rückzugsort im Hinterland – von Anfang an mitdenken, denn sie bestimmt die Renovierungsentscheidungen maßgeblich.

Die Anbindung Gironas erfolgt über den Flughafen Girona-Costa Brava sowie über Barcelona, was für Käufer aus dem Ausland zwei unterschiedliche Anreisewege bedeutet, je nachdem, welcher Küstenabschnitt oder welches Hinterlanddorf im Fokus steht. Diese doppelte Anbindung erleichtert Besichtigungen und die Betreuung eines Renovierungsprojekts, auch wenn der Eigentümer nicht dauerhaft vor Ort ist – bei uns übernehmen Video-Besichtigungen und die laufende Abstimmung mit unserem Renovierungsteam diese Rolle, wenn eine persönliche Anreise nicht möglich ist.

Die Nachfrage an der Costa Brava bleibt stärker an den europäischen Sommer gebunden als etwa auf den Kanarischen Inseln, was bei der Planung einer Renovierung berücksichtigt werden sollte: Arbeiten lassen sich oft gut in den ruhigeren Monaten außerhalb der Hauptsaison durchführen, ohne eine spätere Vermietung oder einen Verkauf im Sommer zu gefährden. Objekte im Hinterland unterliegen dieser Saisonalität weniger stark, da sie häufiger als dauerhafter Wohnsitz oder Rückzugsort statt als reine Ferienunterkunft genutzt werden.

Da Girona zu Katalonien gehört, legt die katalanische Regionalregierung die Übertragungssteuer für Bestandsimmobilien in der Provinz fest; die passende Tabelle mit dem geltenden Satz folgt im Anschluss an diesen Text. Katalonien gehört zudem zu den Regionen Spaniens mit einer besonders klar geregelten und in vielen Gemeinden restriktiven Politik gegenüber touristischer Kurzzeitvermietung. Wer in Girona ein Objekt für die Vermietung an Feriengäste renovieren möchte, sollte deshalb vor dem Kauf genau prüfen, ob für das jeweilige Gebäude oder die Gemeinde überhaupt eine touristische Lizenz erreichbar ist, da diese je nach Ort unterschiedlich streng gehandhabt wird.

Für Eigentümer, die nicht in Spanien leben, gelten unabhängig von der Region die üblichen Pflichten: die jährliche Steuererklärung Modelo 210, laufende kommunale Grundsteuer und Gemeinschaftskosten sowie beim Verkauf ein Einbehalt von 3 % des Preises durch den Käufer auf Rechnung der spanischen Steuer des Verkäufers, zusätzlich zur kommunalen Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert. Da Frankreich und Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen haben, lässt sich die in Spanien gezahlte Steuer in vielen Fällen auf die Steuerpflicht im Heimatland anrechnen – die konkrete Anwendung sollte jedoch mit einem Steuerberater geklärt werden.

Das Angebot in Girona reicht von Fincas im Hinterland bis zu Villen und Apartments an der Küste, und jeder Objekttyp verlangt eine eigene Herangehensweise. Bei alten Fincas geht es häufig um den Erhalt tragender Steinmauern, die Modernisierung von Elektrik und Sanitär sowie die Umnutzung landwirtschaftlicher Nebengebäude, ohne den ländlichen Charakter zu verlieren, der Käufer aus dem europäischen Ausland gerade an diese Lagen zieht. Bei Küstenvillen und -apartments stehen dagegen Themen wie Feuchtigkeitsschutz durch die Meeresnähe, energetische Sanierung und die Aufwertung von Außenbereichen im Vordergrund.

Unser eigenes Renovierungsteam kennt diese Unterschiede aus der praktischen Arbeit in der Region und passt Planung sowie Materialwahl entsprechend an, statt ein einheitliches Konzept über alle Objekttypen zu legen. Da viele Objekte in Girona über unser Netzwerk von rund 1.000 kollaborierenden Agenturen erreichbar sind, bevor sie öffentlich inseriert werden, lässt sich gerade bei Fincas mit besonderem Charakter oder Küstenobjekten in gefragter Lage oft ein Vorsprung gegenüber dem offenen Markt erzielen.

Zu Girona (Provinz) finden Sie im Folgenden konkrete, datierte Daten - von den Bewohnern über die angebotenen Immobilientypen bis zur Anreise und zum Klima, jeweils mit Quelle am Ende. Als Investor aus dem Ausland können Sie damit die Lage vor einer Entscheidung realistischer einschätzen.

830.429 Menschen waren laut der jährlichen Zählung des INE am 1. Januar 2025 in der Provinz Girona insgesamt gemeldet. Die Angabe umfasst sämtliche Gemeinden der Provinz und beschränkt sich ausdrücklich nicht auf deren Hauptstadt. Die Provinz Girona verzeichnet 181.899 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 22 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 lediglich 2.780 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der gesamten Provinz Girona. Das Melderegister erfasst jedoch nur Menschen mit dauerhaftem Wohnsitz, nicht die Besitzer von Zweitwohnungen. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Girona (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Für Nationalitäten, die das INE sonst nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, zeigt die zweite Tabelle den Stand vom 1. Januar 2022 für die Provinz Girona. Dies ist die jüngste vollständige Länderaufschlüsselung, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 5.315 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Girona bei 2.840 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 290.000 €. Das entspricht in etwa dem Referenzwert von 3.135 €/m², den wir für 130 Orte in ganz Spanien ermitteln. Bei der Hälfte aller Immobilienanzeigen liegt der Quadratmeterpreis zwischen 1.930 € und 3.820 €, dem mittleren Preissegment. Nach oben und unten gibt es jeweils weitere Angebote außerhalb dieser Spanne.

In Girona (Provinz) liegt der mediane Angebotspreis bei 290.000 €; darauf entfällt die Grunderwerbsteuer zum Satz von 10 %, also etwa 29.000 €. Zusammen mit rund 3.500 € für Notar, Grundbuch und Gestoría summieren sich die Nebenkosten auf etwa 32.500 €, ein Betrag, der zusätzlich zur Kreditsumme aus Erspartem kommen muss. Zu beachten ist, dass es sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten handelt, nicht um tatsächliche Verkaufspreise. Der reale Preis wird verhandelt und variiert je nach Zustand, Lage und Ausrichtung der einzelnen Immobilie.

Innerhalb der Provinz Girona unterscheiden sich die einzelnen Orte oft deutlich voneinander. Die Tabelle vergleicht Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Quadratmeterpreis der von uns erfassten Orte.

Die experimentelle INE-Statistik, die Angebote der Ferienplattformen auswertet, zählte in Girona (Provinz) für 05/2026 20.821 touristisch vermietete Wohnungen mit 116.320 Schlafplätzen, etwa 25 je 1.000 Einwohner. Das ist ein mittlerer Wert, und wer eine Wohnung touristisch vermieten will, braucht dafür eine regionale Lizenz. Für 2024 weist das Referenzsystem des Ministeriums für Wohnungswesen für Girona (Provinz) eine mittlere tatsächlich gezahlte Monatsmiete von 550 € aus, ermittelt aus 43.826 steuerlich gemeldeten Mietverträgen. Dieser amtliche Wert bezieht sich ausschließlich auf Langzeitvermietung in der Vergangenheit, nicht auf Ferienvermietung oder künftige Entwicklungen, und Mieten unterliegen Schwankungen nach oben wie nach unten. Die amtliche Statistik zeigt, dass die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen monatlich zwischen 450 € und 680 € lag.

Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) ist der einzige kommerzielle Flughafen in der Provinz Girona. Vor der Reiseplanung lohnt sich ein Blick darauf, ob der Heimatflughafen ihn in der jeweiligen Saison anfliegt, da je nach Wohnort innerhalb der Provinz manchmal ein Flughafen in einer angrenzenden Provinz die praktischere Wahl ist. Die folgenden Klimawerte wurden in oder nahe Girona, der Provinzhauptstadt, gemessen; in anderen Teilen der Provinz, etwa im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln, können sie spürbar abweichen. Mit 7,1 °C im Januar (Tagesminimum im Schnitt 1,1 °C) und 23,4 °C im August (Tagesmaximum im Schnitt 29,8 °C) fallen die Winter kühl bis kalt aus, deutlich kälter als an der Küste üblich. Entsprechend schlagen Heizkosten und der Zustand der Dämmung spürbar zu Buche. Die Niederschlagswerte sind vergleichsweise hoch: rund 728 mm im Jahr an etwa 66 Tagen mit Regen. Wer eine Immobilie besichtigt, sollte gezielt auf Feuchtigkeit und Belüftung achten. Grundlage der Angaben sind die AEMET-Klimanormalwerte (1981-2010) der Station Girona Aeropuerto, rund 9 Kilometer entfernt; lokal, vor allem im Hinterland oder auf größerer Höhe, kann das Klima davon abweichen.

In der Provinz Girona wurden in den zwölf Monaten bis 07/2026 laut INE 15.239 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Diese Zahlen beschreiben die Provinz Girona insgesamt und unterscheiden sich stark von Ort zu Ort und von Immobilie zu Immobilie. Schreiben Sie uns, wonach Sie suchen, dann schauen wir uns die Zahlen für Ihren Fall gemeinsam an.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Girona beträgt der allgemeine Satz 10 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Nicht jede Straße in Girona eignet sich gleich gut für ein Renovierungsprojekt. Entscheidend ist zunächst die Bausubstanz: Häuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren bieten oft solide Grundstrukturen, aber veraltete Installationen, die sich mit vertretbarem Aufwand modernisieren lassen. Ältere Gebäude in historischen Kernen verlangen dagegen häufig denkmalschutzrechtliche Abstimmungen, die Zeit und Budget beeinflussen. Auch die Ausrichtung des Grundstücks, die Belichtung und der Zustand des Dachs beeinflussen, wie hoch der tatsächliche Sanierungsaufwand am Ende ausfällt.

Ebenso wichtig ist die Nachfrage vor Ort: Wohnlagen mit guter Anbindung an Schulen, Ärzte, Supermärkte und öffentlichen Nahverkehr lassen sich nach der Renovierung leichter verkaufen oder vermieten als isolierte Randlagen. Wer in Girona investiert, sollte deshalb prüfen, ob ein Viertel im Wandel begriffen ist, etwa durch neue Infrastruktur oder wachsendes Interesse ausländischer Käufer, oder ob es bereits ausgereizt ist. Ein Blick auf geplante öffentliche Investitionen, etwa in Straßen, Plätze oder den Nahverkehr, gibt oft frühzeitig Hinweise darauf, welche Ecken von Girona in den kommenden Jahren an Attraktivität gewinnen könnten.

In vielen Orten Gironas lässt sich eine Zweiteilung beobachten: Die historischen Zentren ziehen Käufer an, die Charakter und Fußläufigkeit schätzen, verlangen aber oft aufwendigere Sanierungen wegen Fassadenschutz oder enger Grundrisse. Peripherie-Viertel mit jüngerer Bausubstanz sind technisch einfacher zu renovieren, hängen aber stärker davon ab, ob sich die Umgebung weiterentwickelt. Zusätzlich unterscheiden sich Parkmöglichkeiten, Barrierefreiheit und die Verfügbarkeit von Aufzügen deutlich zwischen den beiden Lagetypen und wirken sich direkt auf den Kreis möglicher Käufer oder Mieter aus.

Für ein Renovate-to-rent-Projekt zählt zusätzlich, ob eine touristische Vermietung überhaupt möglich ist: Viele Gemeinden und Eigentümergemeinschaften verlangen eine regionale Lizenz oder schränken Kurzzeitvermietung ein. Wer stattdessen langfristig vermieten oder selbst nutzen möchte, ist von dieser Einschränkung weniger betroffen. Auch die Nähe zu Stränden, Naturgebieten oder Gewerbeflächen spielt eine Rolle dafür, welche Zielgruppe sich für ein späteres Mietobjekt in Girona interessiert.

Unabhängig davon, welches Viertel in Girona infrage kommt, benötigen Käufer aus Deutschland eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto. Die Urkunde wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet und anschließend im Grundbuch eingetragen; dieser Vorgang dauert üblicherweise einige Wochen. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen die regional festgelegte Übertragungssteuer bei Bestandsimmobilien beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten an; ein Anwalt ist optional, für ausländische Käufer aber üblich. Wer aus Deutschland kauft, sollte zudem eine Reihe von Dokumenten bereithalten: Einkommensnachweis, etwa eine Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen, den letzten Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge der letzten Monate, Nachweise bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten sowie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit in Spanien niederlassen, ohne ein Visum zu benötigen. Nicht ansässige Eigentümer reichen jährlich eine Steuererklärung (Modelo 210) ein, Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises auf Rechnung der Steuerschuld des nicht ansässigen Verkäufers ein; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an. Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko, was die Kalkulation von Kaufpreis und Renovierungsbudget in Girona erleichtert.

Für Käufer, die selbst suchen möchten, prüfen wir Objekte on- und off-market in Girona, begleiten Besichtigungen persönlich oder per Video und koordinieren Anwalt, Notar und Bank. Wir arbeiten dabei mit einem Netzwerk von etwa 1.000 kooperierenden Agenturen in Spanien, wodurch uns viele Objekte in Girona schon vor der öffentlichen Vermarktung bekannt sind.

Bei der kompletten Investitionslösung übernehmen wir zusätzlich die Auswahl eines Objekts mit Renovierungspotenzial: Sie kaufen die Immobilie auf Ihren eigenen Namen, unser eigenes Renovierungsteam saniert sie, und anschließend verkaufen oder vermieten wir sie für Sie. Wir bündeln dabei niemals das Geld mehrerer Investoren, und es handelt sich weder um einen Fonds noch um ein kollektives Anlagemodell. Die Ergebnisse hängen vom jeweiligen Projekt und der gewählten Lage in Girona ab, können geringer als erhofft oder negativ ausfallen und sind nie garantiert – vergangene Projekte lassen keine Rückschlüsse auf künftige zu.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.