Welke delen van Girona zijn het meest geschikt voor een renovatie-investering?

Een renovatieproject staat of valt met de plek. Twee panden met dezelfde bouwkundige staat kunnen in Girona volledig andere uitkomsten opleveren, afhankelijk van de straat, de nabijheid van voorzieningen en de vraag van toekomstige kopers of huurders. Voor een Nederlandse investeerder die op afstand beslist, is het daarom belangrijk om niet alleen naar de woning te kijken, maar naar de wijk als geheel.

Sommige gebieden binnen Girona zijn aantrekkelijk omdat ze dicht bij het centrum, het strand of belangrijke verbindingswegen liggen, terwijl andere juist interessant zijn omdat de vraag naar langdurige verhuur er stabiel is. Welke keuze het beste past, hangt af van of u wilt renoveren om te verkopen of renoveren om te verhuren, en van uw eigen tijdshorizon en risicobereidheid.

Girona is een provincie in Catalonië met de Costa Brava als kustlijn en een groen, heuvelachtig binnenland. De regio combineert kleine baaien, vissersdorpen en middeleeuwse dorpen verder landinwaarts.

Veel kopers zijn Europeanen die een tweede woning zoeken dicht bij zee, maar er zijn ook mensen die het rustigere binnenland verkiezen. Girona-Costa Brava en Barcelona-El Prat bieden luchthaventoegang, en het aanbod bestaat uit kustappartementen en stenen huizen landinwaarts; de zomer is het drukste seizoen.

In Girona lopen twee heel verschillende renovatieprojecten door elkaar. Aan de kust van de Costa Brava vindt u appartementen en kleine huizen in vissersdorpen en badplaatsen, vaak met een zeezicht of een ligging op loopafstand van een baai, maar met verouderde badkamers, keukens en gevels die door de zilte lucht sneller slijten. Landinwaarts, in de heuvels en middeleeuwse dorpskernen, gaat het eerder om stenen huizen met dikke muren, houten balken en soms een eigen stuk grond, waar de renovatie vaak dieper gaat: draagconstructie, dak en vochtwering vragen om gespecialiseerd werk voordat er van indeling of afwerking sprake kan zijn.

Voor een renovatie-tot-verkoop of renovatie-tot-verhuur project is het essentieel om vooraf te weten in welke categorie een pand valt, omdat de planning, de vergunningen en de doorlooptijd sterk verschillen. Een kustappartement in een gebouw met een actieve eigenaarsvereniging vraagt vooral overleg over gemeenschappelijke delen zoals gevel, dak en terrassen, terwijl een vrijstaand stenen huis in het binnenland meer autonomie geeft, maar ook meer verantwoordelijkheid voor structurele ingrepen legt bij de eigenaar. Ons team beoordeelt beide types met dezelfde zorgvuldigheid, maar met een aangepast stappenplan per pand.

De zomer is in Girona veruit het drukste seizoen, vooral langs de Costa Brava, waar de vraag naar kortverblijf sterk oploopt tussen de lentemaanden en het najaar. Wie een gerenoveerd pand wil verhuren aan toeristen, moet vooraf nagaan of het gebouw en de gemeente dit toestaan: toeristische verhuur vereist in Spanje een regionale vergunning, en in Catalonië beperken sommige gemeenten en gebouwen dit uitdrukkelijk. Voor een renovatieproject aan de kust betekent dit dat de haalbaarheid van kortverblijf altijd vóór aankoop gecontroleerd moet worden, niet pas na de renovatie.

Landinwaarts ligt de nadruk vaker op langere verblijven of op eigen gebruik door de koper, wat de druk op een vergunning voor toeristische verhuur verlaagt, maar ook betekent dat de bezettingsgraad buiten het hoogseizoen realistisch moet worden ingeschat. Een dorpshuis dat enkel in de zomer verhuurbaar is, vraagt een ander businessmodel dan een appartement dat het hele jaar door aantrekkelijk blijft voor langdurige huur.

Girona-Costa Brava en Barcelona-El Prat geven de provincie een dubbele toegang vanuit het buitenland, en dat kleurt het soort koper dat een gerenoveerd pand later aantrekt. Dorpen en badplaatsen dicht bij de kleinere luchthaven trekken vooral Europese kopers die met een rechtstreekse vlucht een tweede woning zoeken dicht bij zee, terwijl gebieden dichter bij Barcelona ook kopers aanspreken die een vlotte verbinding met de stad willen combineren met rust in het weekend of tijdens vakanties.

Voor een renovatie-tot-verkoop project verbreedt deze dubbele luchthaventoegang de kring van mogelijke kopers aanzienlijk, wat de doorlooptijd van de verkoop kan verkorten. Voor een renovatie-tot-verhuur project ondersteunt dezelfde bereikbaarheid ook boekingen buiten het hoogseizoen, omdat kopers en huurders het hele jaar door relatief eenvoudig kunnen reizen.

De Catalaanse regionale overheid bepaalt het tarief van de overdrachtsbelasting (ITP) die van toepassing is bij de aankoop van een bestaande woning in Girona; het geldende tarief vindt u in de tabel die bij dit artikel hoort. Dat bedrag komt bovenop de aankoopprijs en moet samen met notaris, kadaster en gestoría worden meegenomen in het volledige renovatiebudget, naast een advocaat, die voor buitenlandse kopers niet verplicht maar wel gebruikelijk is. Ter oriëntatie: bij onze eigen afgeronde projecten sinds 2022 lag het mediane renovatiebudget op 22% van de aankoopprijs, een resultaat uit het verleden en geen voorspelling voor een nieuw project in Girona.

Na de renovatie blijven jaarlijkse verplichtingen bestaan zolang u niet-inwoner bent: de aangifte via het Modelo 210, de onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten. Verkoopt u het pand later als niet-inwoner, dan houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot op uw belasting, en komt daar de gemeentelijke plusvalía bovenop, berekend op de waardestijging van de grond; dat laatste weegt zwaarder bij een stenen huis met een groter perceel dan bij een klein kustappartement.

De cijfers in dit onderdeel over Girona (provincie) zijn gemeten en gedateerd, met bron: bevolking, vraagprijzen, bereikbaarheid en klimaat. Voor een investeerder die vanuit het buitenland kijkt, geven ze een realistisch, feitelijk beeld van de lokale markt voordat er een keuze wordt gemaakt.

Op 1 januari 2025 telde de provincie Girona in haar geheel 830.429 geregistreerde inwoners, blijkt uit INE-cijfers. De gegevens in deze sectie slaan steeds op de hele provincie, en niet alleen op de hoofdstad. Cijfers voor de provincie Girona tonen dat 181.899 inwoners een buitenlandse nationaliteit hebben, zo'n 22 op honderd. Dat is een reële maar niet overheersende aanwezigheid, met grote verschillen tussen de plaatsen binnen de provincie.

Het INE telde op 1 januari 2022 slechts 1.817 Nederlanders ingeschreven in de provincie Girona. Het padrón registreert echter alleen wie er het grootste deel van het jaar woont, niet de eigenaars van een tweede woning. Onderstaand overzicht geeft de grootste groepen buitenlandse ingezetenen van Girona (provincie) op 1 januari 2025, zoals het INE die per gemeente bijhoudt.

Deze tweede tabel geeft nationaliteiten weer die het INE niet los vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geteld in de volledige provincie Girona op 1 januari 2022. Dit is de laatste editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

In onze prijsdatabank tellen we 3.863 woningen te koop in de provincie Girona, met een mediane prijs van 2.910 €/m² en een mediaan bedrag van 299.000 €. Daarmee zit de provincie in het midden van de markt, dicht bij de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we landelijk volgen. Wie de vraagprijzen op een rij zet, ziet dat de middelste helft zich beweegt tussen 2.050 € en 3.870 € per vierkante meter, met uitschieters naar boven en naar beneden.

In Girona (provincie) bedraagt de mediane vraagprijs 299.000 €; daarover is 10 % overdrachtsbelasting verschuldigd, ongeveer 29.900 €. Samen met circa 3.600 € voor notaris, kadaster en gestoría loopt het totaal op tot 33.500 €, een bedrag dat de koper uit eigen middelen moet voorschieten naast de hypotheek. De cijfers weerspiegelen vraagprijzen van advertenties die op 2026-10-05 nog actief waren, niet de werkelijke verkoopprijs. Die komt tot stand via onderhandeling en hangt af van de staat van de woning, de exacte locatie en de oriëntatie.

Binnen één provincie kunnen de verschillen groot zijn: deze tabel zet de door ons gevolgde plaatsen in Girona naast elkaar, met inwoners, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter.

INE schat op basis van platformaanbiedingen dat Girona (provincie) in 05/2026 20.821 toeristische verhuurwoningen telde (116.320 slaapplaatsen), ongeveer 25 per duizend inwoners. Dat is een gematigd niveau: toeristische verhuur komt voor maar overheerst niet, en wie zijn woning zo wil verhuren heeft altijd een regionale vergunning nodig. Het ministerie van Huisvesting registreerde in 2024 een mediane huurprijs van 550 € per maand voor appartementen in Girona (provincie) onder langetermijncontracten, op basis van 43.826 fiscaal aangegeven verhuringen. Dit is een officieel historisch cijfer dat niets zegt over vakantieverhuur of toekomstige huren, die zowel kunnen dalen als stijgen. De officiële data laten zien dat de helft van de langetermijnhuren voor appartementen tussen 450 € en 680 € per maand ligt.

Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) is de enige commerciële luchthaven binnen de provincie Girona. Controleer voor vertrek of deze luchthaven in het gewenste reisseizoen wordt aangevlogen vanaf de eigen woonplaats, aangezien een luchthaven in een naburige provincie, afhankelijk van de locatie van de woning, soms praktischer kan zijn. De klimaatcijfers hieronder zijn gemeten in of nabij Girona, de hoofdstad van de provincie; in andere delen van de provincie, zoals het binnenland, hooggelegen gebieden of andere eilanden, kan het klimaat merkbaar afwijken. Met slechts 7,1 °C gemiddeld en een minimum van 1,1 °C in januari, tegenover 23,4 °C en een maximum van 29,8 °C in augustus, is de winter hier uitgesproken koud naar Spaanse maatstaven. Goede isolatie en verwarming wegen dan ook mee in de woonlasten. Vergeleken met grote delen van Spanje valt hier relatief veel regen: ongeveer 728 mm per jaar, verspreid over 66 dagen met meetbare neerslag. Vocht in muren of kelders verdient daarom extra aandacht bij een bezichtiging. De cijfers zijn de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van AEMET, de Spaanse weerdienst, gemeten bij station Girona Aeropuerto op circa 9 kilometer afstand, met dien verstande dat de exacte plek landinwaarts of in hoogte kan afwijken.

In de provincie Girona werden in de twaalf maanden tot 06/2026 15.293 woningverkopen geregistreerd, volgens het INE. Een actieve markt als deze betekent doorgaans meer vergelijkbare woningen en dus meer keuze voor kopers. Deze cijfers gelden voor de provincie Girona als geheel en kunnen sterk verschillen van plaats tot plaats en van woning tot woning. Laat ons weten wat u zoekt, dan bekijken we de cijfers samen voor uw situatie.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Girona bedraagt het algemene tarief 10 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Binnen Girona bestaan doorgaans meerdere soorten gebieden die voor een renovatie-investering interessant kunnen zijn. Oudere kernen met karakteristieke bebouwing trekken vaak kopers aan die op zoek zijn naar een woning met karakter, terwijl nieuwere wijken met eengezinswoningen of appartementen zich beter kunnen lenen voor langdurige verhuur. Straten dicht bij scholen, winkels of het openbaar vervoer hebben doorgaans een bredere doelgroep, wat het risico op langdurige leegstand na renovatie kan verkleinen.

Het is verstandig om per straat te kijken naar de staat van de omliggende panden, of er al renovaties hebben plaatsgevonden, en of de gemeente investeert in openbare ruimte. Een wijk waarin buren zelf ook opknappen, is meestal een teken dat de vraag naar de locatie stijgt. Voor renoveren-en-verkopen telt vooral de aantrekkelijkheid voor toekomstige kopers; voor renoveren-en-verhuren telt vooral de stabiliteit van de huurdersmarkt op de lange termijn.

In de praktijk zien wij dat historische centra binnen Girona vaak panden bevatten die structureel gezond zijn maar verouderd qua indeling, installaties of afwerking. Dat maakt ze geschikt voor een renovatie die de waarde verhoogt zonder dat de basis van het pand moet worden aangepakt. Aan de rand van Girona, in nieuwere ontwikkelingen, ligt de uitdaging vaker bij verouderde badkamers, keukens of energie-efficiëntie, wat een gerichte en voorspelbare renovatie mogelijk maakt.

Sommige gebieden hebben te maken met beperkingen op toeristische verhuur: een regionale vergunning is verplicht en niet elk gebouw of elke gemeente staat dit toe. Wie overweegt om na renovatie te verhuren aan toeristen, moet dit vooraf navragen bij de gemeente binnen Girona, aangezien dit per straat kan verschillen.

Voordat u een pand koopt met het oog op renovatie, is het zinvol om de wijk te bezoeken op verschillende momenten van de dag, of dit via video te laten doen wanneer u niet zelf aanwezig kunt zijn. Let op geluid, parkeermogelijkheden, de staat van gevels in de straat en de afstand tot voorzieningen. Vraag ook na of er lopende renovatieprojecten in de buurt zijn, want dat kan wijzen op stijgende interesse of juist op tijdelijke overlast.

Daarnaast is een technische controle van het pand zelf onmisbaar: vochtproblemen, de staat van de fundering en de elektrische installatie bepalen in grote mate hoe realistisch een renovatiebudget is. Onze coördinatie met een lokale gestoría en, indien gewenst, een advocaat helpt om deze controles vooraf grondig te laten uitvoeren.

Ongeacht welke wijk binnen Girona u kiest, gelden dezelfde fiscale verplichtingen: als niet-resident dient u jaarlijks de Modelo 210 in, en betaalt u de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en, indien van toepassing, gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in, en is er een gemeentelijke plusvalía verschuldigd over de waardestijging van de grond. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. De vroegere Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is sinds 3 april 2025 niet meer beschikbaar; wie zich vestigt, doet dit dus via de gewone route als EU-burger.

Via ons netwerk van ongeveer duizend samenwerkende kantoren in heel Spanje krijgen wij regelmatig panden binnen Girona te zien voordat ze breed geadverteerd worden. Dat geeft ons zicht op welke straten en wijken op dit moment renovatiepotentieel bieden, zowel voor wie zelf wil kopen en laten opknappen, als voor wie kiest voor de volledige begeleide operatie: wij zoeken het pand, u koopt het op eigen naam, ons eigen team van vaklieden verzorgt de renovatie, en wij verkopen of verhuren de woning voor u.

Bij beide vormen van samenwerking blijft de aankoop en de eigendom volledig op uw naam; wij bundelen nooit geld van investeerders en bieden geen fonds of collectieve regeling aan. De uitkomst van elk project verschilt en kan lager uitvallen dan gehoopt, of negatief zijn; eerdere resultaten zeggen niets over een nieuw project.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.